오피스텔 1주택 청약 - opiseutel 1jutaeg cheong-yag

안녕하세요 광수형입니다. 오늘은 제가 현재 최대의 관심사인 이사를 위해서 집을 알아보고 있는데요. 집을 알아보는 것 좋지만 알아야 할 것이 너무 많습니다. 그래서 오늘 첫 스타트이지만 하나씩 하나씩 공부 해나가 보도록 하겠습니다. 우선 크게 세 가지가 있죠. 매매, 전세, 그리고 월세. 먼저 본인의 상황에 맞게 설정하는 것이 제일 좋겠습니다. 세 가지에도 각각 장단점이 다 있기 때문에 현재 본인의 상황에서 어느 것이 가장 유리한지를 따져서 셋 중에 하나를 선택하시고 실행하시면 될 것 같습니다. 뭐 거의 비슷비슷한 상황이겠죠. 우선 무일푼이라고 가정해볼게요. 그렇지만 누구나 열심히 일한다고 하면 기본적인 급여 한 달 동안 열심히 일하면 200만 원 정도 벌 수 있겠죠? 제가 든 예는 예일뿐이니까 참고만 해주시길 바라겠습니다. 한 달에 200만 원 나온다고 가정을 하면요 우선 당장에 보금자리가 필요하다면 고시원입니다. 고시원에서 따로 월세 이외에 관리비가 들지 않고 또 제일 중요한 보증금이 들지 않기 때문에 고시원에서 시작을 합니다. 고시원에서 악착같이 돈을 모읍니다. 악착같이 모았다고 해서 3달 정도면 500만 원 정도 모일 수 있겠네요. 정말 악착같이 모아야 500만 원 모일 듯합니다. 그러면 월세라고 가정하면 보증금 500만 원을 내고 갈 수도 있고, 아니면 보증금을 조금 낮춰서 400만 원에서 300만 원 정도로 낮추고 월세를 몇만 원 더 올려서 들어갈 수도 있겠네요. 이렇게 진입하면 바로 월세 가장 낮은 수준의 미션 클리어입니다. 그러면 그다음을 봐야겠죠. 그다음은 월세가 들지 않는 전세를 알아보는 것입니다. 전세는 2000만 원 3000만 원부 터해서 1억, 2억 이런 전세도 있습니다. 전세금액은 모두 현찰, 현물로 들어가는 돈이 아니기 때문에 본인이 얼마만큼 모았는지에 따라, 또 눈높이에 따라 천차만별의 차이가 있을 수 있습니다. 전세도 마찬가지로 세 가지 케이스가 있는데, 비조정지역, 조정지역, 투기과열지역이라고 해서 세 가지로 나누어집니다. 본인이 살고 있는 도시가 어느 것에 해당되는지를 일단 파악해야 합니다. 파악한 뒤 매매를 할 건지 전세를 할 건지를 정해야 할 것입니다. 간단하게 설명드리면 전세대출 무주택자, 1 주택자는 70%, 2 주택자는 60%이지만 매년 정책이 바뀌고 또 올해 정책이 바뀔 수 있으니 참고만 하시고 더 자세한 정보를 얻으시려면 은행에 내방하셔야 합니다.

그럼 오늘의 주제 1주택자는 청약이 가능할까입니다. 제가 1억 이하 오피스텔 매매를 하기 위해 알아본 결과인데, 결론부터 말씀드리면 청약 신청이 주택수에 포함이 안됩니다. 1억 미만이라고 할지라도 취득세의 경우 공시지가가 1억 미만일 경우 중과세 배제됩니다. 단, 입주권 분양권은 가격과 무관하게 주택수로 산입 되는 점은 참고하셔야 합니다. 그리고 양도세의 경우 주택수에 포함은 되나 중과세되진 않습니다. 중과 배제 주택들은 공시 가격이 1억 미만, 양도 당시 공시 가격이 3억 이하로 보셔야 합니다. 청약 시는 공공과 민영 두 가지의 조건이 상이한데, 민영주택의 경우 공시 가격이 8천만 원, 수도권의 경우 1억 3천만 원 이하여야 하며, 특별공급은 제한됩니다. 전용 60제곱미터 기준. 공공주택의 경우 전용 20제곱미터 이하여야 합니다. 그리고 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나뉘는데, 실제 거주의 여부로 나누어집니다. 주민등록(전입)이 되어 있는지, 주민등록이 되지 않은 상태에서 수도, 전기, 가스등의 요금(공과금)이 주택 사용량으로 나오는 경우, 우편물의 수취명이 사업자등록증의 업종과 다른 경우입니다. 그럼 주거용 오피스텔은 청약을 하는데 무주택자 유지가 가능한가(주택수에 산정 여부) 주거용이든 업무용이든 오피스텔 모두 청약 시에는 주택수로 보지 않습니다. 주거용 오피스텔이 주택수로 포함되는 경우는 1. 종합부동산세, 2. 양도세. 주거용 오피스텔이 주택수에 포함 안 되는 경우. 1. 분양받은 오피스텔 준공 후 취득세 계산 시, 2. 청약 신청할 때입니다. 조정지역 1 주택자가 오피스텔을 추가로 구매하는 경우의 취득세율은 4.6%의 취득세율을 적용하고, 주거용 오피스텔을 보유한 사람이 조정지역 아파트를 취득하는 경우 취득세율은 8%입니다. 결론적으로 말씀드리면, 무주택자가 오피스텔을 사도 청약 시에는 무주택 자격이 유지됩니다. 주거용 오피스텔을 구매한 후에 조정지역 주택을 매수하는 경우에는 취득세 중과됩니다(8%). 주정 지역 주택 매수 후 주거용 오피스텔을 사는 경우에는 중과되지 않습니다. 정도로 정리할 수 있겠습니다. 오늘 큰 틀에서 부동산에 입문하였다고 할 수 있겠습니다. 앞으로 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 광수형이었습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

「주택법(법률 제13797호, 2016.1.19))」제2조제4호 및 「동법 시행령」제20조에 따르면「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔에 해당하는 경우 주택이 아닌 주택외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유한 것이 아님을 알려드립니다.

- 또한,「주택법((법률 제13797호, 2016.1.19)」제2조제20호 및 동법 시행령 제10조에 따른 “도시형 생활주택”은 주택을 소유한 것으로 봄을 알려드리니 건축물 대장상의 용도를 확인하여 오피스텔인지 도시형생활주택 인지를 확인하여 주택소유 여부를 판단하여야 하며,

- 도시형생활주택 중 전용면적이 20제곱미터 이하인 경우 「주택공급에 관한 규칙」제53조제5호에 따라 무주택으로 간주(다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외)됩니다.

이제는 대부분의 시민들이 오피스텔(officetel)이라는 단어를 알고 있다. 오피스(office)외 호텔(hotel)의 합성어로서, 1980년대 중반에 서울특별시 마포구에서 공급이 시작되면서 시장이 형성되었다. 서울시 도시계획용어사전에서 찾아본 오피스텔은 “업무용 이외에 일부를 숙식 용도로 할 수 있지만 [건축법]에 의한 용도구분상 업무시설 중 일반업무시설에 포함된다”라고 정의하고 있다. 그렇다면 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서의 오피스텔은 주택으로 보아야 할까? 아닐까?

현재 오피스텔은 전국적으로 약 30만실로 추정되고 있고, 상당수가 거주자 또는 임차인이 주거용으로 사용하고 있는 실정이다. 그럼에도 불구하고 아직까지도 오피스텔은 용도가 업무시설이라는 인식이 강한 때문인지 주택수 판정에 있어서 염두에 두지 않고 의사결정을 하는 경우가 많다.
이번에는 양도소득세 신고시와 주택청약시에 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부에 대해 정리해보고자 한다.

양도소득세 신고시의 오피스텔은 상시 주거용이 아닌 업무용으로 사용한 오피스텔은 주택에 해당하지 않지만 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 본다. 판단을 할 때 가장 중요한 사항은 원칙이 사실상 용도라는 것이다. 예외적으로 사실상 용도가 불분명한 경우에만 공부상 용도기준으로 주택에 해당하는지의 여부를 판단하기 때문이다. 사실장 주거용으로 보는 주택의 판정기준을 알려드리자면 건물의 시설상태, 사실상 주거용으로 사용, 상시 및 장기간 사용여부이다.

주택청약시의 오피스텔은 건축법 제2조 및 동시행령[별표1]에서 업무시설(오피스텔)로 분류되며 주택법 제2조 및 동시행령 4조에 의해 준주택에 해당된다. 공부상(등기부등본)으로 주택인지 아닌지를 판단하기 때문에 등기부등본을 출력하여 용도란에 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있다면 주거용, 업무용 구분 없이 무주택으로 간주되어 청약이 가능하다.

그러나 공공분양의 경우 특별분양 또는 60제곱미터이하 분양시에는 오피스텔이 자산보유기준에는 포함되므로 오피스텔을 포함하여 기준이하이어야 청약이 가능하다. 세부기준은 LH청약센터/분양임대정보/청약주택 해당지역(지구) 모집공고문을 참고하거나 마이홈상담센터 1600-1004(교환1번)로 상담사 통한 확인을 하시는 것을 권유한다.

시대가 빠르게 흘러 주택과 유사한 주거시설의 형태도 명칭도 다양해지고 있는 중이다. 중대한 의사결정의 선택에 있어 먼저 소유한 물건의 공부상 용도와 사실상 용도를 정확히 알고 판단하길 바란다.

오피스텔 주택수 포함과 오피스텔 주택수 제외되는 경우를 알아보고, 오피스텔 취득세, 오피스텔 양도세, 오피스텔 부가가치세, 주거용 오피스텔 확인 기준을 국세청 사례에 대한 판례를 통해 정리해보겠습니다.

오피스텔 주택수 포함? 세금 총정리(+ 주거용 판례 기준) 숨기기

1 오피스텔 주택수 포함 기준

2 오피스텔 주택수 청약

3 오피스텔 취득세 2022

4 오피스텔 취득세 주택수 포함 여부

5 주거용 오피스텔 확인 기준(국세청 사례 분석)

6 오피스텔 양도세(양도소득세)

7 오피스텔 부가가치세

오피스텔 주택수 포함 기준

• 주택 청약 : 오피스텔은 주택수 제외
• 취득세 : 오피스텔 중 주거용 오피스텔(주택분 재산세과 과세되어야 함)은 주택수에 포함됨
• 임대소득세 : 주거용 오피스텔은 주택임대소득이 과세되고, 주거용 아닌 오피스텔은 상가임대소득이 과세됨
• 양도소득세 : 오피스텔 중 공부상 용도 구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 경우는 주택수에 포함됨

아래에서는 오피스텔 주택수 포함 여부에 관한 자세한 내용과 세금을 정리해보고, 국세청 사례 분석을 통해 주거용 오피스텔 기준을 알아보겠습니다.

• 상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)
• 상가 매매 부가세 면제 방법(+사업양수도 부가가치세 7가지 주의사항)
• 사업양수도계약서 작성법 9 (+ 부가가치세, 고용승계, 채무인수, 경업금지)

오피스텔 주택수 청약

오피스텔 있으면 청약 가능할까?

주택 청약시 청약 자격으로 무주택자 또는 무주택세대구성원일 것을 요구하는데, 여기서의 [주택]에는 오피스텔이 포함될까요? 주거용 오피스텔이라면 주택에 포함될까요?

오피스텔 주택법상 주택일까?

주택에는 단독주택과 공동주택이 있고, 주택과 구별되는 것으로 준주택이 있으며, 준주택에는 대표적으로 오피스텔이 있습니다.

• 주택
  • 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택
  • 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
• 준주택 : 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔

오피스텔 무주택자 자격 있음

따라서 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 오피스텔을 소유하고 있더라도 주택을 소유한 것이 아니므로 무주택자에 해당하여 청약이 가능합니다.

주거용 오피스텔 무주택자 해당됨

참고로 오피스텔은 주택이 아니므로 전입신고를 했거나 재산세를 상가가 아니라 주택으로 납부하고 있더라도 주택 청약과 관련해서는 무주택자에 해당합니다.

• 무주택세대구성원(+ 3기 신도시 사전청약 무주택 기준 총정리)

오피스텔 취득세 2022

취득세는 국세가 아니라 지방세

세금은 국세와 지방세로 구분되는데, 국세에는 대표적으로 양도소득세, 상속세, 증여세 등이 있고, 지방세에는 대표적으로 취득세, 등록면허세, 지방교육세 등이 있습니다.

따라서 취득세는 국세가 아니라 지방세이며, 서울시는 서울시ETAX로 납부할 수 있고, 전국 지방세는 위택스로 납부할 수 있습니다.

오피스텔 취득 VS. 오피스텔 보유

우선, 오피스텔을 새로 취득하는 경우에는 아직 오피스텔을 사용하지 않았기 때문에 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 정해지지 않았습니다. 따라서 오피스텔 취득시 취득세율은 주택에 관한 취득세율이 적용되지 않고 [주택 외]에 관한 취득세율이 적용됩니다.

반면, 오피스텔을 이미 보유하고 있으면서 다른 주택을 구입하는 경우에는 기존에 가지고 있는 오피스텔이 주택에 해당될 경우 다주택자로서 취득세가 중과될 수 있으므로 기존에 보유하고 있는 오피스텔이 주택에 해당되는지 여부가 중요한 문제가 됩니다.

이 부분은 오피스텔을 새로 구입하는 경우의 취득세를 먼저 정리한 후 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

오피스텔 취득세율 4.6

앞에서 설명 드린 것처럼 오피스텔을 새로 취득하는 경우는 주거용 여부가 정해지지 않았기 때문에 주택에 관한 취득세율이 적용되지 않습니다.

따라서 오피스텔에는 주택 이외의 토지나 건물에 관한 취득세율이 적용되는데, 다시 취득 원인(매매, 신축, 상속, 증여 등)에 따라 달라집니다.

오피스텔을 매매로 취득한 경우, 취득세율은 4%인데, 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 함께 부과되므로 오피스텔 취득시 부과되는 세율은 4.6%입니다.

오피스텔 취득세 계산

취득세 = 과세표준액(매매가격) X 취득세율(4.6%)

• 위택스 지방세 미리계산 바로가기

참고로 취득세율을 곱하게 되는 과세표준액은 취득가액(매매가격)을 말하는데, 만약 취득자가 신고한 취득가액이 없거나 신고한 가액이 시가표준액 보다 적다면 시가표준액이 과세표준액으로 됩니다.

• 위택스 건축물 시가표준액 조회하기

오피스텔 취득세 등록세

지방세에 등록면허세가 존재하지만 취득을 원인으로 이루어지는 등기에서는 등록면허세가 제외됩니다(지방세법 제23조 제1호 단서).

따라서 일반적인 취득의 경우에는 등록면허세는 납부하지 않고, 3가지(취득세, 농어촌특별세, 지방교육세)만 납부합니다.

과거에는 취득세와 별도로 등록면허세를 납부했기 때문에 포털에 검색하면 등록면허세도 함께 검색되겠지만 현재는 일반적인 취득의 경우 등록면허세가 선반영되어 있어 별도로 등록세를 납부하지 않습니다.

지방세법
제23조(정의) 등록면허세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 

1. “등록”이란 재산권과 그 밖의 권리의 설정ㆍ변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하는 것을 말한다. 다만, 제2장에 따른 취득을 원인으로 이루어지는 등기 또는 등록은 제외하되, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 등기나 등록은 포함한다.
가. 광업권ㆍ어업권 및 양식업권의 취득에 따른 등록
나. 제15조제2항제4호에 따른 외국인 소유의 취득세 과세대상 물건(차량, 기계장비, 항공기 및 선박만 해당한다)의 연부 취득에 따른 등기 또는 등록

다. 「지방세기본법」 제38조에 따른 취득세 부과제척기간이 경과한 물건의 등기 또는 등록

라. 제17조에 해당하는 물건의 등기 또는 등록

오피스텔 취득세 주택수 포함 여부

오피스텔 소유가 다주택자로 취급될 수 있다?

오피스텔을 새로 구입하는 경우에는 [주택 외]의 취득세율인 4.6%가 적용됩니다.

그러나 기존에 이미 오피스텔을 소유하고 있는 상황에서 다른 주택을 구입하는 경우, 그 소유한 오피스텔은 무조건 [주택 외]로 취급되지 않고, 일정한 경우에는 [주택]으로 취급되어 주택수에 포함시키게 됩니다.

이렇게 주택수에 포함되는 오피스텔을 보유한 자가 다른 주택을 구입하게 되면 다주택자가 되어 취득세가 중과될 수 있으므로 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부는 중요한 문제가 되는 것입니다.

오피스텔 취득세 중과

오피스텔 취득세에 중과세율이 적용되는 경우에는 아래와 같은 경우가 있으며, 이 중에서 특히 [다주택자 취득]에서 오피스텔 주택수 포함 여부가 문제됩니다.

• 사치성재산 취득
• 과밀억제권역
• 대도시
• 법인 취득
• 다주택자 취득
• 조정대상지역 주택 취득

취득세에서 오피스텔 주택수 포함 조건

지방세법 제13조의 3이 2020. 8. 12. 신설되면서 주거용 오피스텔 중 주택분 재산세가 부과되는 경우는 주택수에 포함됩니다. 다만, 부칙 제3조에 따라 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 적용됩니다.

제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.

2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.

3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

취득세에서 오피스텔 주택수 제외 3가지

1. 오피스텔 잔금 납부가 언제이든 일단 2020년 8월 12일 전에 오피스텔 매매계약(분양 포함)을 체결하여 보유하고 있다면, 해당 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다(부칙 제7조).
   • 2020년 8월 12일 전에 매매계약이 체결된 업무용 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후에 주거용 오피스텔로 전환하더라도 주택수 산정에 포함되지 않음
2. 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외함
3. 오피스텔을 상속 받은 경우 상속개시일로부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않음
   • 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됨(상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단함)

오피스텔 취득세 감면과 면제

현재 오피스텔 취득세를 감면해주는 경우는 임대사업자가 임대할 목적으로 오피스텔을 최초로 분양 받는 경우 등에 한정되어 있습니다(지방세특례제한법 제31조 제2항 등).

즉, 개인이 생애최초로 오피스텔을 구입하는 경우에는 취득세 감면이 불가능하며, 개인이 생애최초로 주택(오피스텔은 해당 안됨)을 구입하는 경우에만 취득세 감면이 가능하며, 감면을 받기 위해서는 소득 조건 등을 갖추어야 하고, 주택 가액도 3~4억원 이하여야 합니다(지방세특례제한법 제36조의 3 등).

이와 관련하여 오피스텔도 취득세 감면이 가능하도록 하는 법안이 발의되었다는 신문 기사는 있으나 2022. 9. 2. 기준으로 그러한 내용으로 접수된 법률안은 아직 없습니다. 기다려 봐야 할 듯 싶네요.

오피스텔 취득세 환급

오피스텔 취득세는 환급이 아니라 위에서 설명한 것처럼 감경, 면제되는 경우는 존재하고, 오피스텔에서 환급이 가능한 경우에는 부가가치세가 있습니다.

아래에서는 주거용 오피스텔 기준과 그에 따른 양도소득세를 먼저 정리한 후 부가가치세도 알아보겠습니다.

주거용 오피스텔 확인 기준(국세청 사례 분석)

국세청 사례

• 인천지방법원2020구단52464
• A가 상가주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다고 신고하였으나 국세청이 배우자가 오피스텔을 소유하고 있으므로 양도소득세를 경정 부과하여 소송이 제기된 사례
• 서울행정법원2020구단79731
• B는 아파트를 양도하면서 1세대 1주택으로서 장기보유특별공제를 적용 받아 양도세를 신고 납부하였으나 국세청이 A가 오피스텔을 보유하고 있음을 이유로 장특공 배제하여 양도세 부과하여 소송이 제기된 사례
• 서울행정법원2011구단26773
• C가 단독주택을 양도하면서 일시적 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고 납부하였으나 국세청이 양도인의 배우자가 오피스텔을 소유하고 있으므로 1세대 3주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 추가하는 것으로 경정 부과하여 소송이 제기된 사례

국세청은 주거용 오피스텔 보유시 다주택자로 취급한다?

국세청은 위와 같이 오피스텔을 직접 양도하는 경우 뿐만 아니라 상가주택, 아파트, 단독주택을 양도하는 경우에도 본인이나 배우자 등 동일 세대에서 오피스텔을 보유하고 있다면 해당 오피스텔이 주거용인지 여부를 판단하여 주거용 오피스텔인 경우에는 주택으로 취급하여 다주택자로 보게 됩니다.

즉, 이렇게 국세청이 다주택자로 취급하게 되면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받지 못하거나 장특공이 배제되는 등 양도세 산정에서 매우 불리하게 작용합니다.

• 세대주 분리 방법(+자녀, 주말부부 세대분리, 청약)
• 한지붕 세대분리(+1가구 2주택 세대분리, 국세청 사례)
• 30세 미만 세대분리 방법(+국세청 사례, 꿀팁!)
• 30세 이상 세대분리 방법(+30세 미만과 차이점)

주거용 오피스텔 판단 기준 – 판례

법원은 주거용 오피스텔이 문제되는 다수의 사례에서 아래와 같은 이유로 해당 오피스텔은 주택에 해당하며 업무시설로 보기는 어렵다고 판단하였습니다.

• 오피스텔의 내부구조는 별도의 출입문, 화장실, 주방, 욕실을 갖추고 있고, 내부시설로 에어컨, 세탁기, 도시가스 보일러, 가스레인지, 신발장, 냉장고, 세탁기등이 설치되어 있어 공부상의 용도와 상관없이 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있었으며, 용도나 구조 변경 없이도 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 상태였음
• 임차인의 전입신고함
• 인근 대학교 학생이 1년간 거주하면서 대학교를 다닌 것은 주거용으로 보임
• 같은 건물에 거주하는 다수의 임차인들이 전입신고함
• 오피스텔 임대를 월세계약이 아니라 전세계약으로 체결한 경우, 업무용인 경우 보통 전세계약으로 체결하지 않음
• ”임차인은 주민등록의 이전(전입신고)을 하지 아니한다“, ”기타 사항은 상가임대차보호법 및 대법원 판례에 따른다 는 기재가 있으나, 위와 같은 특약사항만으로는 부족하고, 계약서에 ”임차인은 주거전용으로 이를 사용하지 못한다”는 취지의 기재가 있었어야 함
• 오피스텔 소유자가 제출한 경위서에 ‘계약 과정에서 전입신고를 해야 한다고 하여 보유기간이 겹치지 않는다고 판단하여 업무용이든 주거용이든 상관없으니 진행되고 있는 아파트 매도과정이 곧 완료되니 전입신고를 잠시 기다려달라고 요청하였다’고 기재된 것은 임대인 입장에서 임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용할 수 있음을 용인한 것으로 보임
• 오피스텔 임대를 위한 광고에는 건물 전체가 ‘주거용 오피스텔’임을 전제로 이른바 ‘풀옵션 원룸형 주거용 오피스텔’, ‘한 두 명이 생활하기에 부족하지 않은 크기의 방’이라는 문구가 기재되어 있고, ‘주민센터, 대형마트, 탄현역’ 등으로부터 가까워 출퇴근 및 생활에 편리한 위치임을 광고·홍보하는 등 업무용 기능보다 주거용 기능이 강조됨
• ‘네이버’ 부동산 사이트에서 이 사건 오피스텔이 속한 집합건물이 ‘주거용’으로 표시되어 거래되고 있음
• 임차인들이 해당 오피스텔에 사업자등록 한 사실이 없음
• 임차인들이 업무시설로 사용했다고 주장하려면 구체적으로 어떠한 업무에 사용된 것인지 주장입증해야 함

주거용 오피스텔로 취급되지 않을 조건 5가지

1. 내부구조, 기능, 시설이 주거용에 적합한 상태가 아니어야 함
2. 임차인의 전입신고를 금지하고 주거용으로 사용하는 것도 금지해야 하며, 해당 내용을 오피스텔 월세계약서에 기재해야 함
3. 임차인이 오피스텔에 사업자등록을 하고, 오피스텔을 실제 업무시설로 사용해야 함
4. 임대차 계약 형태가 전세계약이 아닌 월세계약으로 체결해야 함
5. 오피스텔 임대 광고시 주거용으로 표시하거나 주거용 기능을 표시하면 안됨

오피스텔 양도세(양도소득세)

오피스텔 양도세 주택수 포함 여부

위에서 정리한 것처럼 판례는 구조, 기능, 시설 등이 주거용에 적합한 오피스텔을 주택으로 취급하고 있습니다.

2004두14960 판결
구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조 제7호는 ‘주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.’고 규정하고 있다. 그리고 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법에 따른 양도소득세 산정과 관련한 ‘주택‘에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다.   

오피스텔 양도세 계산기

1. 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익
2. 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
3. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제(250만원)
4. 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제

오피스텔 양도세율

오피스텔을 양도할 때 해당 오피스텔이 주거용이 아닌 업무시설로 인정되면 상가와 동일하게 기본 양도세율이 적용됩니다.

• 상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)

오피스텔을 양도할 때 해당 오피스텔이 주거용으로 인정되면 만약 오피스텔 1채만 보유하고 있다면 1세대 1주택으로서 비과세 혜택을 받을 수 있을 것입니다. 그러나 오피스텔 양도시 다른 주택을 보유하고 있다면 아래와 같이 다주택자의 양도세가 문제됩니다.

오피스텔 양도세 중과

오피스텔이 주거용으로 사용되어 주택으로 인정되는 경우, 보유하고 있는 다른 주택과 함께 다주택자가 되어 양도세 중과 부담을 지게 될 수 있습니다.

오피스텔을 보유하고 있으면서 다른 주택을 양도할 때, 보유하고 있는 오피스텔이 주거용 오피스텔로서 주택으로 취급되게 되면 다주택자가 되므로 위 표와 같이 다주택자의 양도세가 문제됩니다.

일반적인 주택을 보유하면서 오피스텔을 양도할 때 역시 해당 오피스텔이 주거용 오피스텔로서 주택으로 취급되게 되면 다주택자가 되므로 이 역시 다주택자의 양도세가 문제됩니다.

오피스텔 양도세 비과세

양도세 비과세에는 대표적으로 1세대 1주택 비과세 혜택이 있는데, 오피스텔이 업무시설로 이용된다면 상가와 동일하게 기본 양도세율이 적용될 뿐이고, 주택으로서 1세대 1주택 비과세 혜택 등(소득세법 제89조)이 적용되지 않습니다.

그러나 오피스텔이 주거용으로 사용된다면 다주택자로서 양도세가 중과될 수도 있지만 반대로 아래와 같이 양도세 비과세 규정이 적용될 수 여지도 있는 것입니다.

• 1세대 1주택 비과세
• 1세대 2주택 비과세(일시적, 상속, 혼인, 동거봉양 등)

오피스텔 양도세 비과세 사례

예를 들어 A가 주택으로 인정되는 주거용 오피스텔 1채만 보유하고 있다면, A가 주거용 오피스텔을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

그러나, A가 주택 1채와 주거용 오피스텔을 보유하고 있다면, 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되므로 주택 2채를 보유한 것이 됩니다. 따라서 A는 일시적, 상속, 혼인, 동거봉양 등의 사유가 없는 한 양도세 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.

반면, A가 주택 1채와 업무용 오피스텔을 보유하고 있다면 A는 1주택자이므로 주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 물론 A가 업무용 오피스텔을 양도하게 되면 업무용 오피스텔은 주택이 아니므로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

또한, A가 주택 1채와 오피스텔 분양권을 보유하고 있다면, 오피스텔 분양권은 주택 분양권에 해당하지 않으므로 주택수에 포함되지 않아서 A는 1주택을 보유한 것이 됩니다. 따라서 A가 주택 1채를 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

생숙 분양권(생활숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위)도 주택 분양권에 해당하지 않습니다.

오피스텔 분양권 양도

오피스텔 분양권을 1년 미만 보유하다 양도한 경우에는 양도세율이 50%이고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 양도세율이 40%, 2년 이상 보유한 경우에는 기본세율이 적용됩니다(소득세법 제104조).

보유기간은 분양권을 취득한 청약당첨일부터 기산됩니다.

즉, 주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 주택 분양권은 아니므로 주택 분양권에 적용되는 중과세율이 적용되지 않습니다.

소득세법
제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
　제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
　양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
　양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

오피스텔 부가가치세

오피스텔 부가가치세 – 2가지 쟁점

1. 오피스텔을 매수하면서 부가가치세 조기환급 받는 경우
2. 오피스텔을 매도하면서 부가가치세 면제 받는 경우

오피스텔 부가가치세 환급(감가상각자산 취득에 의한 조기환급)

사업자가 감가상각자산으로 오피스텔 구입한 경우 부가가치세의 조기환급을 신청할 수 있습니다(부가가치세법 제59조, 동법 시행령 제107조).

부가가치세법
제59조(환급)
② 제1항에도 불구하고 납세지 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 환급을 신고한 사업자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 환급세액을 조기에 환급할 수 있다. 
1. 사업자가 제21조부터 제24조까지의 규정에 따른 영세율을 적용받는 경우
2. 사업자가 대통령령으로 정하는 사업 설비를 신설ㆍ취득ㆍ확장 또는 증축하는 경우
3. 사업자가 대통령령으로 정하는 재무구조개선계획을 이행 중인 경우

부가가치세법 시행령
제107조(조기환급)
② 법 제59조제2항제2호에서 “대통령령으로 정하는 사업 설비”란 「소득세법 시행령」 제62조 및 「법인세법 시행령」 제24조에 따른 감가상각자산을 말한다.

소득세법 시행령
제62조(감가상각액의 필요경비계산)
②제1항에서 “감가상각자산”이란 해당 사업에 직접 사용하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산(시간의 경과에 따라 그 가치가 감소되지 아니하는 것을 제외한다)을 말한다. 
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 유형자산

가. 건물(부속설비를 포함한다) 및 구축물(이하 “건축물”이라 한다)

나. 차량 및 운반구, 공구, 기구 및 비품

다. 선박 및 항공기

라. 기계 및 장치

마. 동물과 식물

바. 가목부터 마목까지의 규정과 유사한 유형자산

오피스텔 양도 부가가치세 면제

오피스텔을 매매(양도)하면서 오피스텔이라는 특정재화만 양도된 것이 아니라 사업의 동일성이 유지되면서 사업이 양도된 것으로 인정되면 부가가치세가 면제됩니다(부가가치세법 제10조 제9항).

• 상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)
• 상가와 오피스텔 매매 부가세 면제 방법(+사업양수도 부가가치세 7가지 주의사항)
• 사업양수도계약서 작성법 9 (+ 부가가치세, 고용승계, 채무인수, 경업금지)

아래의 사례에서 원고는 처음에 부가가치세가 면제될 수도 있다는 것을 몰라서 부가가치세를 납부했다가 나중에 사업 양도를 주장하면서 부가가치세를 환급해달라고 주장했는데, 법원은 해당 오피스텔의 양도를 사업의 양도로 인정하지 않았습니다.

오피스텔 폐업 후 양도 사례

• A는 부동산임대업으로 사업자등록을 마치고 취득한 오피스텔에서 임대사업을 영위하다가 2016. 6. 24. 피고에게 폐업신고를 하였다.
• A는 오피스텔을 매매한 후 부가가치세 13,874,119원을 신고・납부하였다.
• A는 오피스텔의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하여 재화의 공급으로 볼 수 없다는 이유로 부가가치세 13,690,618원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 함

법원은 아래와 같은 이유로 해당 오피스텔의 양도는 A가 영위하던 부동산임대업에 관한 권리의무가 그 동일성을 유지하면서 포괄적으로 양도된 것이 아니라, 그 사업에 제공되던 쟁점 오피스텔이라는 특정재화가 양도된 것이라고 판단하였음(대법원 2006. 4. 28. 선고 2004두8422 판결등 참조).

• 오피스텔 양도인과 양수인 사이에 영위하던 부동산임대사업을 포괄적으로 양도・양수한다는 내용의 약정이 없었음
• 오피스텔 양수인은 현재까지 부동산임대업의 사업자등록을 하지 않았고, 달리 실제로 쟁점 오피스텔을 이용하여 부동산임대업을 영위하고 있다고 인정할 증거도 없음
• 오피스텔 양도인은 폐업신고를 접수하면서 폐업사유를 ‘양도・양수’가 아니라 ‘기타’로 표시하였고, 국세청에게 부가가치세 확정신고를 하면서도 폐업사유를 ‘사업부진’으로 기재하였음

즉, 오피스텔 양도시 부가가치세를 처음부터 면제 받거나 뒤늦게라도 납부했던 부가가치세를 환급 받고 싶다면, 오피스텔 양도가 단순한 재화의 양도가 아니라 사업의 포괄적 양도로 인정 받아야 합니다.

오피스텔 공급은 조세특례제한법상 부가가치세 면제 대상 아님

주상복합건물을 신축 및 분양하는 사업자가 분양수입과 관련하여 종합소득세를 신고 납부하였는데, 조세특례제한법상 대통령령으로 정하는 국민주택의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제되므로 위 주상복합건물 중 오피스텔이 국민주택에 해당한다고 생각하여 부가가치세가 면제되는 것으로 종합소득세를 신고하였던 사례와 관련하여 국세청은 오피스텔 공급은 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급이 아니라고 보고 종합소득세를 경정하여 부과하였음

위 사례에 대하여 법원은 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모와 관계 없이 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없으며, 실제로 주거 용도로 사용되고 있더라도 부가가치 면제 대상이 아니라고 판단하였습니다(2020두40914 판결)