농어촌주택 비과세 특례 - nong-eochonjutaeg bigwase teuglye

국세법령정보시스템에서 제공하는 정보는 국민 여러분의 법률행위에 도움을 드리기 위한 것으로써 참고자료로만 활용하시기 바라며, 개별적 사안에 있어서는 동 법령정보와 동일하게 적용되지 않을 수도 있으니 사전에 충분한 법령검토와 함께 국세상담센터 또는 전문가 등과 상의하시기 바랍니다.

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시골집 있으면? 공시가격 합산 6억 초과 땐 종부세 부과

농촌집 취득 후 도시집 팔 경우 조세특례법 등 따라 “비과세” 

관광지 제외 등 요건 잘 따져야

규제·비규제지역 한채씩 보유 땐 비규제 주택 우선 처분이 유리

이달부터 집을 팔아 차익을 얻었을 때 내는 양도소득세 최고세율이 75%로 종전보다 10%포인트 인상됐다. 정부는 부동산시장 안정화와 투기 수요 억제를 위해 다주택자와 단기 거래자에 대한 양도세를 강화하는 방향으로 세법을 손질했다. 그렇다면 도시에 집이 한채 있는 도시민이 농어촌주택을 가지고 있을 때도 다주택자로 분류돼 세금 폭탄을 맞게 될까? 부동산 세금과 농어촌주택에 대한 궁금증을 문답으로 알아본다.

Q 양도세율 얼마나 오르나.

A 새로운 양도세제에는 규제지역 내 주택을 보유한 다주택자에 대한 양도세율을 10%포인트씩 올리는 내용을 담고 있다. 5월31일까지는 2주택자가 규제지역에서 집을 처분할 때 양도소득세 기본세율(6∼45%)에 10%포인트를, 3주택 이상 보유자면 기본세율에 20%포인트를 각각 더해 부과했다. 6월1일부터는 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 각각 추가한다. 이를 적용하면 양도세율은 최대 75%까지 오르게 된다.

단기매도차익 실현을 막고자 단기 거래자에 대한 세율도 인상됐다. 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 70%로, 1년 이상 2년 미만은 60%로 각각 강화됐다.

Q 도시에 집이 한채 있는 직장인이다. 시골집 한채를 포함하면 2주택자가 되는데, 양도세 폭탄을 맞게 되나.

A 집을 파는 시점에 1주택만 있다면 비과세 기준금액(거래가액 9억원 이하) 충족시 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 하지만 시골집이 있다면 2주택자가 되므로 잘 따져봐야 한다. 현행 소득세법과 조세특례제한법에 따르면 농어촌주택에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 준다. 이미 집이 있는 상태에서 농어촌주택을 취득하고, 기존에 살고 있는 집을 처분한다면 농어촌주택은 없는 것으로 보고 ‘1가구 1주택 비과세’를 적용한다.

Q 농어촌주택의 요건은 어떻게 되나.

A 우선 지역 요건을 갖춰야 한다. 수도권을 제외한 읍·면 지역 또는 인구 20만명 이하인 시의 동 지역에 소재해야 한다. 다만 접경지역인 경기 연천과 인천 옹진 등은 예외적으로 비과세 대상으로 인정받을 수 있다. 만약 농어촌주택과 기존에 보유하고 있던 집이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면이라면 과세특례가 적용되지 않는다.

또 조정대상지역으로 구분되는 지역, 관광진흥법상 관광단지로 구분된 지역에 있는 주택은 농어촌주택으로 인정받지 못한다. 또 취득 당시 기준시가 2억원(한옥 4억원) 이하 기준도 맞춰야 한다. 이런 조건을 갖춘 농어촌주택을 2003년 8월부터 2022년말까지 취득하고 3년 이상 보유하면 된다.

Q 서울의 집을 포함해 경기 양평에 전원주택이 있는 2주택자다. 농어촌주택의 요건에 맞지 않아 세제혜택을 받을 수 없는데.

A 서울시민이 휴양지로 많이 찾는 경기 양평 등 수도권 외곽지역에 있는 집은 농어촌주택으로 분류되지 않기 때문에 유의해야 한다. 현재 살고 있는 집을 팔고 다른 곳으로 이사 가야 하는 상황이라면 거주주택과 전원주택 중 어느 쪽을 먼저 처분해야 양도소득세를 덜 내게 될지 따져봐야 한다. 현재 서울은 전역이 조정대상지역으로 지정돼 있지만 경기 양평은 비규제지역이다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%포인트를, 3주택자는 30%포인트를 각각 더하는 중과제도가 적용된다. 하지만 조정대상지역이 아닌 비규제지역에 있는 주택을 양도할 때는 중과세율을 적용하지 않는다. 경기 양평에 있는 주택을 먼저 처분하는 쪽이 유리하다.

Q 농어촌주택도 종합부동산세(종부세)를 계산할 때 주택수에 포함되나.

A 종부세 과세 대상은 지방세법상 재산세 과세 대상 주택이다. 6월1일을 기준으로 주택을 소유한 자 중 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1가구 1주택자라면 9억원)을 초과하면 종부세를 내야 한다. 농어촌주택도 종부세 과세 대상에 들어간다. 예를 들어 공시가격이 7억원인 서울 아파트와 강원 삼척의 8000만원짜리 농어촌주택을 한 채 가지고 있다면 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하므로 종부세 대상이 된다.

다만 상속을 통해 공동 소유한 주택은 ▲주택에 대한 소유 지분율 20% 이하 ▲소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하 등의 조건을 충족하면 주택수에서 제외된다.

◇도움말 및 참고 도서=백종원 NH All100자문센터 세무 전문위원, <주택과 세금>(국세청·행정안전부)

함규원 기자

농어촌주택 보유시 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부

조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면인터넷방문상담4팀-2763 | 양도 | 2007-09-20

문서번호

서면인터넷방문상담4팀-2763 (2007.09.20)

요 지

조세특례제한법 제99조의 4에 규정된 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정 및 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용함

회 신

1. 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 2003. 8. 1.부터 2008. 12. 31.까지의 기간(이하 “농어촌주택취득기간”이라 함) 중에 「조세특례제한법」 제99조의 4 제1항 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하 “농어촌주택”이라 함)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함함)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용하는 것입니다.2. 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유한 1세대가 농어촌주택취득기간 중 1개의 농어촌주택을 취득하고 A주택을 양도하기 전에 다른 1주택(이하 “B주택”이라 함)을 취득한 경우로서, B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제155조 제1항이 적용되는 것입니다.

- 10년 전 경기도 소재 2채의 주택을 취득함

- 2005년 강원도 인제군 소재 주택③ 취득

- 2006년 강원도 인제군 소재 주택④ 취득

- 2007년 10월 주택⑤를 취득(분양받은 아파트의 잔금 납부)하여야 하는 상황임

상기와 같은 상황에서 주택⑤ 취득 전에 별도세대원인 자녀에게 주택②와 주택④를 증여 하고 나서, 주택⑤를 취득(잔금 납부) 한 날부터 1년 이내에 주택①을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부( 조세특례제한법 제99조의 4에 규정된 농어촌주택 보유시 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택취득기간”이라 한다) 중에 다음 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 취득당시 다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재할 것 (2005. 12. 31. 개정)

가. 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 접경지역지원법 제2조의 규정에 의한 접경지역(광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역 중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함한다) 중 부동산가격동향 등을 감안하여 대통령령이 정하는 지역을 제외한다. (2005. 12. 31. 개정)

라. 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)

2. 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령이 정하는 기준 이내일 것 (2003. 12. 30. 신설)

3. 주택 및 이에 부수되는 토지의 가액( 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 말한다)의 합계액이 당해 주택의 취득당시에는 7천만원을 초과하지 아니하고, 일반주택의 양도당시에는 대통령령이 정하는 금액을 초과하지 아니할 것 (2003. 12. 30. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 농어촌주택취득기간내에 농어촌주택의 매매계약을 체결(계약금을 지급한 경우에 한한다)하고 2006년 12월 31일까지 잔금을 모두 지급하는 경우에는 농어촌주택취득기간내에 농어촌주택을 취득한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 소재하는 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. (2003. 12. 30. 신설)

④ 1세대가 제1항의 규정에 의한 농어촌주택의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항의 규정을 적용한다. (2003. 12. 30. 신설)

① 법 제99조의 4 제1항 각호외의 부분에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제99조의 2 제3항의 규정에 의한 1세대를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

② 법 제99조의 4 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 및 그 밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 재정경제부령이 정하는 지역을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

③ 법 제99조의 4 제1항 제1호 라목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 「관광진흥법」제2조의 규정에 의한 관광단지를 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

④ 법 제99조의 4 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 기준 이내”라 함은 주택의 연면적이 150제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 116제곱미터)이내를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

⑤ 법 제99조의 4 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 1억원을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

⑥ 법 제99조의 4 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 세액”이라 함은 일반주택을 양도한 시점에서의 당해 일반주택에 대한 「소득세법」 제104조의 규정에 의하여 계산한 세액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

- ○○시소재의 아파트와 ○○시 ○○면 소재한 120편의 대지위에 24평정도의 농가주택을 신축한 경우 조세특례제한법 제99조의 4 제1항의 규정을 적용하여 ○○시소재의 아파트 양도시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 할 수 있는지 여부

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 2003.8.1.부터 2008.12.31.까지의 기간(이하 “농어촌주택취득기간”이라 함)중에 「조세특례제한법」 제99조의 4 제1항 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하 “농어촌주택”이라 함)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함함)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세(고가주택은 제외)규정을 적용하는 것임.

A주택 : 2000.5월 인천 ○○동 소재 32평 아파트 분양받아 현재 거주 중

B주택 : 2005.5.30. □□시 □□면 소재 농어촌주택 매수

- 동소 주위 전 219평, 임야 30평, 2006년 동소 주위 전 57평 매수

C주택 : 2006.6.14. 경기도 △△시 ＃＃지구 아파트 분양받아 잔금처리 완료

위와 같은 경우 현재 거주하는 A주택을 매도할 시 일시적인 1세대 2주택에 해당되어 양도(1년이내)해도 비과세에 해당하는지.

- 1989.5월과 2005.6월 각각1주택을 취득하여 보유하던 중 2006.11월 1주택을 취득 후 2005.6월 취득한 주택이 노후하여 멸실신고 후 멸실하고 1989.5월 취득한 주택을 양도하는 경우 일시적인 2주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는지.

- 위의 새로운 주택 취득후 양도하는 주택에 대하여 일시적인 2주택 비과세특례 적용 여부

「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분(멸실포함)하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세되는 것이나 양도가액은 6억원을 초과하는 경우 6억원의 초과부분에 대하여는 비과세 되지 않는 것임.