티스토리 뷰월세 계약 시 주의 사항요즘은 전세보다 은행 금리 때문에 월세를 받는 주택이 많습니다. 월세를 계약할 때 많은 문제점들이 발생하고 있는데 이런 것을 조금 줄여보고자 "월세 계약 시 주의 사항"에 대해서 알아보았습니다. Show  1, 주택 소유주 확인-임대인과 주택의 소유주가 일치하는지 확인을 해야 합니다. 어떤 경우는 전세로 살고 있는 사람이 월세로 집을 내놓는 경우가 종종 발생하고 있습니다. ※ 대법원 인터넷 등기소 등기부등본 발급 확인
-이때 다가구주택인 경우는 건물이 하나의 등기로 되어 있는 경우가 많습니다. 주택의 보증금 총금액과 근저당 합한 금액이 주택 매매 거래 금액 비율이 70%가 넘게 되면 거래를 하지 않는 것이 좋습니다. ※ 홈텍스
2, 주택의 관리비 명확하게 확인-보통 주택이나 원룸 등 관리를 내야 하는 경우가 있는데 이때 관리비를 누가 부담 할 것인지 명확하게 해야 합니다. 3, 월세 증명 서류-주택 소유주가 주택임대사업자로 세금을 내고 있는지 미리 확인을 해야 소득 신고 할 때 유리합니다. 4, 주택 구조 변경 시
5, 집수리 비용-어떻게 보면 세입자와 주택 주인이 가장 많이 문제가 발생하는 경우인데 보통 생활을 하면서 작은 문제가 발생했을 때는 세입자가 부담을 하는 것이 맞는데 주택의 기본적인 설비에 대해서는 임대자가 비용을 제공해야 합니다. -입자는 주택에 새로 들어간 뒤 1주일 이내에 주택에 문제가 있으면 집주인에게 통보를 해야 합니다. 이때 사진, 대화 내용 녹음 (주인에게 먼저 녹음에 대한 통보), 문자 등 증거를 남기는 것이 좋습니다.
6, 시설물 확인
7, 월세 계약서 작성 시 유의 사항
-부동산 중개사무소를 끼고 계약을 하면 문제 발생 시 중개사무소에서 배상 (단, 보험에 들어 있어야 함)
8, 계약 갱신 요구권-임대 계약 종료 6개월 전부터 건물주와 재계약 조건 변경과 해지 통보 등에 대해서 협의를 할 수 있습니다. 세입자들은 최초 계약일부터 10년 갱신 기간을 보장받을 수 있습니다. 만약에 세입자가 갱신을 요청했는데 집주인(임대인)이 이유 없이 거절하고 퇴거를 통보할 수 없습니다. 9, 주차장이 있는지 사용 가능한 지 확인-세대별로 주차할 수 있는 공간이 있는지 정확하게 확인해야 합니다. 10, 권리금 요구권- 만약 상가에 월세로 들어가 있는 세입자가 장사가 잘 돼 상가의 가치가 올라갔을 경우 이를 만기 시 제삼자에게 넘기면서 영업적 가치를 금전적인 대가로 받을 수 있습니다. 만기 6개월 전부터 만기시점까지 법적으로 보호를 받을 수 있습니다. -권리금에 대한 것은 건물주가 정당한 사유 없이 방해하고 훼방을 할 수 없습니다. 우리가 월세 계약을 할 때 대부분 부동산 중개사무소에서 이런 일들을 모두 해주고 있지만 그래도 세입자가 월세 계약을 할 때 어떤 것들을 주의해서 해야 하는지 확인할 필요가 있습니다. 월세는 내가 직접 사는 것이기 때문에 부동산에서 모든 것을 다 해줄 수 없는 부분도 있습니다. 하나하나 자세하게 알아보고 월세를 사는 것이 더욱 편안하게 생활을 할 수 있습니다. 지금 임대차시장을 보면 전세가 줄어들고 월세가 늘려고 있어요.^^;; 임대인들의 월세에 대한 갈망과 대체로 목돈이 없는 사회 초년생이나 1인 가구가 계속 증가하는것도 월세가 늘어나는 원인인 거 같네요. 또 세입자들은 임대인들이 전세를 월세로 계속 전환하면서 전세 찾기가 하늘의 별따기처럼 되어 어쩔수 없이 월세를 구할 수밖에 없는 거 같아요. 월세도 많이 올랐고 매달 고정적으로 나가는 돈이라 세입자들의 부담이 커지고 있습니다. 이왕 월세로 살아야 된다면 잘못된 계약으로 손해나 억울한 일이 생기지 않게 꼼꼼하게 따져봐야 될 거예요. 《 월세 계약시 꼭 알아야 될 것들 》집을 구하는 순서대로 정리할게요. ■ 주변과 집 상태 점검제일 먼저 체크해야 될 건 교통입니다. 월세 싸다고 대중교통이 없는 곳에 얻는다면 교통비가 더 나올 거예요. ^^;; 아이가 있다면 학교들과 학군도 보셔야 될 거예요. 그리고 집 상태를 꼼꼼히 체크하세요. 빌트인 가구나 에어컨 등 상태 , 보일러 , 변기나 수도 누수 , 곰팡이가 있는지 체크 등 조금이라도 문제가 될만한 게 있으면 스마트폰으로 사진 찍어 두세요. 나중에 계획서 작성할 때 계약 조건에 꼭 넣어야 임대인과 마찰이 없어요. 기본 옵션은 뭔지도 알아보시고 관리비와 공과금 등 월 유지비가 대략 얼마인지도 따져보세요. ■ 건물대장과 등기부등본 확인압류나 가압류 , 근저당 , 채권채무 관계 , 재산권 설정 등이 있는지 체크하세요. 특히 근저당이나 채권최고액이 항목이 보이면 유심히 보셔야 될 거예요. 임대인이 은행에 이자를 못내거나 빚을 갚지 못하고 있다면 경매 나옵니다.^^;; 보증금이 크던 작던 내돈은 소중하니 꼭 지켜야 돼요. ■ 계약서 작성웬만하면 집주인과 직접 작성 하는걸 추천합니다. 진짜 집주인이 맞는지 신분증 확인도 꼭 하시고요. 만약에 대리인과 계약을 하게 된다면 집주인 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하세요. 확실하게 하기 위해서 집주인과 전화통화로 대리인과 계약하는 게 맞는 건지 물어보시고요. 또 계약금 보낼 때도 집주인 통장으로 보내시고 영수증 꼭 받으세요. 그리고 집 상태 점검할 때 확인된 수리 해야 될 내용과 기타 계약 조건 등 사소한 거라도 특약사항에 반드시 기재되게 하세요. 말로만 약속하시면 나중에 큰 낭패를 볼 수 있습니다. ■ 잔금 치르기 전 등기부등본 재확인입주일이 다 되어가고 집주인에게 잔금을 보낼 때도 집주인 통장으로 보내세요. 그리고 그 사이에 집의 채권채무 관계가 어떻게 바꿨을지 모르니 다시 등기부등본을 확인하시는 게 좋을 거예요. 조심해서 나쁠 거 없잖아요. ■ 확정일자 받기이사하는 날 잔금 치르고 전입신고와 확정일자 받기를 같이 하는 게 죄고입니다. 임대차 보호법에 의해 우선변제권 요건이 바로 전입신고 , 확정일자 , 실거주입니다. 3가지 요건이 모두 충족해야 됩니다. 혹시 경매가 들어왔을 때 잔금까지 다 주고 확정일자까지 다 받았는데도 이사를 늦게 해서 실거주 요건이 안되어 보호를 못 받을 수 있습니다. 또 실거주하고 있는 상황에서 이사를 곧 가게 되거나 어떤 이유로 주소를 미리 이전했다면 역시 보호를 받을수 없게 됩니다. ■ 재계약 확정일자 받기계약 기간을 끝나고 다시 재계약할 경우 계약 금액에 변경이 생기면 확정일자를 다시 받아야 유효합니다. 동일한 금액이면 기존 확정일자가 그대로 유효하게 됩니다. ■ 계약 만기전 퇴실계약 기간 중에 이사를 갈 경우에 세입자가 계약을 깨는 것이죠. 임대인은 아직 계약이 만료되지 않았기 때문에 세입자한테 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 임대인과 세입자가 좋게좋게 잘 합의하는 게 최고일 거예요. 그렇지 않으면 보증금 받고 이사 가기 위해 직접 세입자를 구해야 될 거예요.^^;; 생각해 보면 계약을 파기하는 쪽이 약간의 부담을 지는 게 맞는 거 같네요. 보증금 받고 이사 가는 조건으로 중개수수료를 부담함으로써 임대인과 원만하게 합의할 수 있을 거예요. ■ 묵시적 갱신계약 만료 6개월~1개월 전까지 재계약에 대한 임대인, 인차인 아무도 의사표현을 하지 않는다면 기존 계약 조건 그대로 자동 연장됩니다. 이게 바로 묵시적 갱신입니다. 묵시적 갱신 후에는 임대인이 돈을 올려도 무시하시면 됩니다. 만약에 묵시적 갱신 후라도 임차인이 계약 해지를 원한다면 언제라도 임대인에게 해지를 통보할 수 있으며 임대인은 해지통보 받은 날 이후로 3개월까지 유예기간을 가질 수 있습니다. 3개월까지는 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 된다는 것이에요. 그리고 중요한 것은 임차인이 월세를 2회 이상 연체되었다면 묵시적 갱신이 안된다는 거예요.!! 감사합니다. |
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