월세 계약 갱신청구권이란 - wolse gyeyag gaengsincheong-gugwon-ilan

임대차 3 법에 의해, 계약갱신청구권을 세입자들이 사용할 수 있다. 일반적으로 전세는 2년, 월세는 1년 단위로 계약하는 경우가 많고 또 월세는 전세와 다르다고 생각하는 경우가 있는데, 결론적으로 말하면 월세도 전세와 다르지 않다.

월세로 최대 몇 년 가능?

앞에서 얘기했듯 월세도 결국 전세와 똑같이 계약갱신을 통해서 4년 거주가 가능하다.

계약갱신이라고 하는 것은 1회만 사용이 가능한데, 내가 월세 계약을 1년 하고 계약갱신을 하게 되면 1년 더 살 수 있는 것이 아닌가?라는 의문이 들 수 있다.

 '주택임대차 보호법'에는 기간을 정하지 않았거나, 2년 미만으로 정한 임대차 계약은 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있다. 즉, 내가 월세를 1년만 계약했다고 하더라도 이 계약은 2년간 법령에 의해 보호받을 수 있는 것이다.

그렇다면, 반대로 나는 1년 계약했으니 나가고 싶은데, 집주인이 세입자가 안 구해져서 임대차 보호법에 2년 미만은 2년으로 보니까 1년 더 살아야 한다라고 말도 안 되는 소리를 한다면?

임차인(세입자)은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 법령에 명시되어 있다. 즉, 임차인에게는 2년이라는 기준이 강제성이 없고 선택사항인 것이기 때문에 무슨 소리냐 보증금 내놔라 나가겠다고 하면 임대인(집주인)은 이에 따라야 한다는 것이다.

그렇기 때문에 기본적으로 월세 계약을 몇 개월, 몇 년으로 했든지 상관없이 기본적으로 2년간 살 수 있으며, 2년이 됐을 때 계약갱신청구권을 통해 2년 더 거주할 수 있는 것이다.

계약갱신 시 주의사항

계약갱신을 할 수 있다는 사실은 맞지만 세입자가 원하는 언제든지 계약을 연장할 수 있는 것이 아니다.

임대인이나 임차인 모두 동일하게 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전에 계약갱신을 하지 않는다거나 갱신을 하고 싶다거나 하는 의사를 표명해야 한다.

이때 의사는 전화, 문자 모두 다 상관없지만 가능한 추후에 문제가 발생되는 것을 방지하기 위해서는 문자로 기록을 남겨두는 것이 좋다.

이때 주의할 것은, 만약 해당 시기를 놓치고 아무 얘기를 하지 않았다면 임대인이나 임차인 모두 해당 계약에 동일하게 갱신을 하는 것에 묵시적으로 동의했다고 인정이 되어 동일한 조건으로 다시 임대차 계약을 맺는 것으로 인정한다.

이를 묵시적 갱신이라고 하는데, 그렇다면 월세를 1년 계약하고 1년이 지나고 나면 무조건 1년을 더 살아야 하는 것인가? 그전에 나가야 하는 일이 생기면 어떡할까?

묵시적 갱신에 대해서는 임차인은 임대인에게 계약해지를 통지할 수는 있지만, 그 효력은 임대인이 통지받고 3개월이 지나서 효력이 발생한다.

즉, 이번 달에 내가 월세 그만 살고 나갈래요라고 해도, 3개월간의 월세는 내가 살든 안 살든 간에 납부해야 하는 것이다.

또, 계약갱신 시에는 기존 계약한 금액의 5%를 초과할 수 없기 때문에 그 이상을 요구하는 경우에는 따를 필요가 없다.

임대인이 바뀌었다면? 상관없다. 전 집주인하고 계약한 내용 그대로 승계가 되는 것이기 때문에 세입자가 가진 권리는 그대로 동일하게 동일하게 계약갱신 청구권도 요구할 수 있는 것이다. 모든 것이 동일한데 집주인만 바뀐 것이라고 생각하면 된다.

간혹 집주인이 바뀌고 나서 계약갱신을 할 시기에 새로 계약을 하는 것이기 때문에 보증금이나 월세금 등을 아예 새롭게 정하려고 하는 경우가 있는데, 이는 잘못된 것이기 때문에 얘기를 하고 5% 내에서 증액하는 것만 따르면 된다.

계약갱신 거절되는 경우

일반적인 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다.

하지만, 몇몇 사항에 해당하는 경우에는 거절이 되니 확인이 필요하다.

① 임차인이 2회 이상 월세를 연체한 경우

② 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

③ 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우

④ 임대인이 재건축하려고 하는 경우

⑤ 임대인이 주택에 실거주하려고 하는 경우

본인이 아는 만큼 혜택을 누릴 수 있고, 어설픈 말에 당하지 않을 수 있기 때문에 꼭 관련 내용은 확인하고 잘 모르겠으면 생각해보고 연락해준다고 하고 인터넷으로 조금만 찾아보자.

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임대차3법 이후 전세계약갱신청구권에 대한 행사방법, 거부방법 등을 비롯하여 5% 인상금액에 대하여 어려워하시는 분들이 많으십니다. 오늘은 전세계약청구권에 대한 핵심적인 내용등에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

• 전세계약갱신청구권
• 계약갱신청구권 행사방법
• 계약갱신청구권 거부방법
• 임대료 5%, 그 외 계약갱신 핵심정보

전세계약갱신청구권

전세계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란, 전세나 월세 세입자가 계약만기가 도래했을시, 1회 연장을 권리로 가질 수 있게됨을 의미합니다. 즉, 기존의 2년계약에서 2년을 더 요구할 수 있는 권리가 법적으로 보장받게 됩니다.

계약갱신청구권 행사방법

계약갱신청구권 행사 방법은?

갱신청구권 행사하는 방법중 가장 기본은 우선 증거를 남겨두셔야합니다. 적어도 6개월전에 임대인에게 계약연장 의사를 밝히는것이 좋은데요. 내용증명을 위해 문자로 텍스트를 남기시거나, 통화시에는 녹음본을 갖고 계시는게 가장 기본적인 방법중 하나입니다.

갱신청구권 행사 가능한 기간

앞서 설명드렸지만, 만기시점으로부터 6개월전에서 적어도 2개월전에는 미리 통보하셔야 합니다. 그 이후에 여유를 두지 않고 갱신청구권을 주장하였을때, 재계약에 어려움이 생기실 수도 있습니다.

기간을 예를들어 설명하면, 2020년 4월 10일날 전세(월세) 계약을 했을시 만기일인 2022년 4월 10일 기준 6개월전에 갱신청구권을 행사하시면 되는데요.

계산해보면 2021년 11월 10일부터, 늦어도 2022년 2월 10일까지는 전세계약갱신청구권을 주장하셔야합니다. 기존에는 1개월전에도 갱신청구를 하면 가능했지만, 12.10 정책변경 이후부터는 만기전 2개월까지는 행사하셔야 가능합니다.

전세계약갱신청구권 내용증명 양식

계약갱신청구를 위해서는 앞서 말씀드린것처럼 증거가 중요한대요. 내용증명의 경우 정형화된 양식은 없지만, 해당 물건에 대한 명시와 기간 그리고 '계약갱신청구 요구' 한다는 문구를 꼭 넣으셔야합니다. 내용증명은 우편이나 문자로 발송하시면 됩니다. 양식은 아래 첨부해드리겠습니다.

양식.pdf

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계약갱신청구권 거부방법 

전세계약갱신청구권 거부 가능한 요인 7가지

반대로 전세계약갱신청구를 임대인이 거부할수 있는 조건들도 있습니다. 즉, 임차인이 요구할 수 있는 권리가 거부되어지는 건데요. 그중에서 자주 발생하는 요인 7가지의 해당 내용은 아래와 같습니다.

1. 임대인이 실거주 목적으로 입주하려는 경우
2. 임차인이 거짓,부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임차인이 주택을 전부,일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
4. 임차인이 2기(2개월) 임차료 미납의 경우
5. 임대인의 동의없이 임차인 재량으로 일부 혹은 전부를 전대한 경우
6. 임대,임차인 서로 합의하에 상당한 보상을 한 경우
7. 임차한 주택이 멸실되어 임대 목적을 달성하지 못하는 경우

이 밖에도 재건축으로 인하여 점유권이 필요한경우, 임차인이 의무를 현저하게 위반하는 경우등 조건이 있습니다.

임대료 5%, 그 외 계약갱신 핵심정보

임대료 5% 인상

임대차3법의 가장 중요한 부분하나는 바로 전세계약갱신청구를 하게 되면 임대료 상한선이 정해져있습니다. 최대 5%이내에서만 인상이 가능한데요. 따라서 현재 임차료에서 5% 인상시 금액이 얼마나 되는지 계산을 통해서 미리 알아보셔야합니다. 해당 계산은 임대료인상률계산기를 통해서 알아보세요.

묵시적 갱신

그 밖의 계약갱신에 대한 핵심정보들을 살펴보겠습니다. 우선 6개월에서 최소 2개월전에 갱신에 대한 이야기가 임대인 임차인 모두 주장하지 않는 경우 자동으로 '묵시적 갱신'이 이루어집니다. 즉, 굳이 언급하지 않더라도 암묵적인 합의하에 2년이 연장됨을 의미합니다.

임대기간 2년 존속기간 주장

임대차법은 기본적으로 임차인에게 조금은 더 유리한 조건을 명시하고 있습니다. 그 중 하나가 전세(월세) 계약을 1년만 했음에도 불구하고 도중에 임차인이 기본 기간인 2년을 주장하는 경우 이를 수용해야합니다. 주택임대차보호법 10조에 명시된 내용을 토대로합니다.

계약 중도 해지권리

또한, 임차인이 계약갱신청구권을 행사 후 거주하는 도중 2년의 기간을 채우지 않아도 계약 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 주택임대차보호법 6조.

이상으로 전세계약갱신청구권에 대한 핵심정보들을 살펴보았습니다. 해당포스팅 이외에 매물등 다양한 정보는 아래 첨부해드리겠습니다.

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