오피스텔 부가가치세 조기환급 - opiseutel bugagachise jogihwangeub

오피스텔 신규 분양을 받으셨다면 일반임대사업자, 주택임대사업자를 고민하시게 됩니다. 사업자를 등록하지 않는 방법도 좋은 선택지가 될 수 있고 최근 주택 수 포함이 엄청난 패널티로 작용하게되어 일반적으로는 주택임대사업자를 피하십니다. 일반적으로 실거주의 경우 사업자 미등록(무임사)하는 방법을 선택하시고 투자로 접근하신 분들은 일반임대사업자를 내는 방법을 선택하게 됩니다. 일반임대사업자의 경우 세입자를 구하기 어렵다는 단점이 있어 입주 직전에 폐업을 통해 부가세 환급분을 반납하고 무임사로 되돌리는 방법을 선택하기도 합니다. 주택임대사업자의 경우 최근 패널티를 해제하려는 정부의 움직임이 있으나 아직 확실하지 않고 추후 주임사 전환이 가능하니 법안 통과 후에 등록하셔도 늦지 않습니다. 오피스텔 임대사업자에 대해 간략하게 알아보고, 일반임대사업자 부가세 조기환급 방법에 대한 포스팅을 해보겠습니다.

오피스텔 임대사업자

일반임대사업자 vs 주택임대사업자

주택임대사업자 합산배제 요건

• 지자체 및 세무서에 주택임대사업자 등록
• 기준시가 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하 (임대 개시일 기준)
• 임대 의무기간 준수

 - 2018.3.31. 이전 등록: 단기 임대, 장기 임대 -> 5년 이상

 - 2018.4.1. ~ 2020.8.17. 등록: 장기임대주택 -> 8년 이상

 - 2018.8.18 이후 등록: 장기임대주택 -> 10년 이상

• 임대료 5% 증액 제한 준수

※ 주택임대사업자는 2020.8.18 이후 신규 취득하는 사업자에 대해서 10년으로 하고 기존 4년 단기 임대사업자는 폐지되었고 8년이 10년으로 연장되었습니다.

일반과세자 vs 간이과세자

기존 다른 사업자로 일반과세자로 등록되어 있는 경우 간이과세자 등록이 불가하니 참고바랍니다. 일반임대사업자의 경우 부가세 환급을 받기 위해 일반과세자 등록하는 것을 추천드립니다.

간이과세 배제업종

광업, 제조업, 도매업 및 상품중개업, 과세유흥장소를 경영하는 사업, 부동산매매업, 부동산임대업(일부 간이과세 허용), 변호사/변리사/법무사/세무사 등 전문직 사업자, 건설업(일부 간이과세 허용), 사업장 소재 지역과 사업의 종류 규모 등을 고려하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것

부가가치세 신고기간

예정신고/확정신고

상반기 제 1기, 하반기 제 2기로 나뉘어지고 법인사업자의 경우 예정신고기간이 추가됩니다. 일반적인 오피스텔 개인 일반임대사업자의 경우 확정신고를 하면 됩니다.

조기환급신고

사업 설비 투자, 재무구조 개선계획 이행, 수출로 영세율 적용 등의 사유를 가진 사유가 자금의 압박으로 어려움을 겪지 않도록 조기환급제도를 시행하고 있습니다.

오피스텔 개인 일반임대사업자의 경우 사업 설비 투자(감가상각 고정자산 매입)으로 인한 부가세를 환급받을 수 있습니다. 월별 조기환급 신고를 통해 환급받을 부가세를 정기신고 납부기간 전에 환급받을 수 있습니다. 단, 간이과세자의 경우 조기환급이 불가하니 참고바랍니다.

신고기간: (계약금, 중도금 등) 납부일 다음 달 25일까지

조기환급 소요일: 신고기한으로부터 15일 이내 환급

간이과세자가 조기환급을 받을 경우: 환급 불성실 가산세 부과

조기환급 신고 후 환급 결정 전에 수정신고한 경우: 초과환급신고 가산세 적용

환급 현지 확인조사 등을 거쳐 사실과 다른 세금계산서로 조기환급 신고: 매입세액 불공제 처분

신고방법

세금계산서 금액 확인하기

• 국세청 홈택스 (https://www.hometax.go.kr/) 또는 모바일 앱 손택스 접속

• ① 로그인한다. 공동/금융 인증서, 간편인증(민간인증서), 아이디 로그인, 생체인증(얼굴, 지문), 비회원 로그인 등

• ① 2번 페이지로 넘어가기
• ② "전자세금계산서 발급조회목록조회" 클릭

• ① 전자세금계산서 클릭
• ② 매입 클릭
• ③ 계약금, 중도금, 잔금 등 세금계산서 발행일 기준으로 조회기간 설정
• ④ 조회하기 클릭

• 전자세금계산서에서 조회된 공급가액의 경우 "건물분" 금액입니다.

• ① 전자계산서 클릭
• ② 매입 클릭
• ③ 계약금, 중도금, 잔금 등 세금계산서 발행일 기준으로 조회기간 설정
• ④ 조회하기 클릭

• 전자계산서에서 조회된 공급가액의 경우 "토지분" 금액입니다.

부가세 조기환급 신고서 작성하기

• ① 2번 페이지로 넘어가기
• ② "부가가치세" 클릭

• ① "부가가치세 신고하기" 클릭

• ① "일반과세자" 클릭
• ② "월별 조기환급신고(고정자산 매입, 대화형 방식)" 클릭
• ③ "대화형 신고 바로가기" 클릭

※ 정기신고/예정신고/기한후신고/수정신고/경정청구 등의 경우 ②에서 해당 하는 신고 종류를 클릭하시면 됩니다.

기본정보 입력

• ① 신고대상기간을 맞게 변경
• ② 사업자 등록번호 확인 후 "확인" 클릭

• ① 자동 작성된 내용이 맞는지 확인 후 "저장 후 다음이동" 클릭

입력서식 선택

• ① "매입처별세금계산서 합계표" 체크
• ② "건물 등 감가상각자산 취득명세서(고정자산매입이 있는 경우)" 체크

• "저장 후 다음이동" 클릭

매입처별세금계산서합계표

• ① 매입처수 1, 매수 2 입력 (건물분, 토지분 총 2장을 1곳에서 발행)
• ② 공급가액(원)에서 과세분에 "건물분" 입력, 영세율분에 "토지분"입력
• "입력완료" 클릭

건물 등 감가상각 자산 취득명세서

• ① 건수 2, 공급가액에 "건물분" 공급가액 입력
• ② 세금계산서 수취분 건수2, 공급가액 

신고내용(앞쪽)

• 내용이 맞게 입력되었는지 확인하기

최종 납부(환급) 세액

• "건물분" 금액의 10%가 차감,가감하여 납부할 세액에 잘 입력되었는지 확인하기
• ①, ②에 환급받을 은행과 계좌번호를 입력

신고서 제출

• 신고서 최종 확인 후 "신고서 제출하기" 클릭

부가가치세 신고서 접수증

• 내용이 맞게 들어갔는지 확인하고 "접수 상세내용 확인하기" 체크
• "신고자 본인(세무대리인)이 직접 확인하였습니다." 체크
• "신고내역 조회(접수증)"을 눌러 신고가 잘 되었는지 최종확인

위 방법으로 신고 절차가 완료되며 조기환급 절차가 진행됩니다.