월세 임대사업자 등록 - wolse imdaesa-eobja deunglog

(이 글은 중요 세법 이슈에 대한 시리즈 첫번째입니다.)

2020년 달라진 세법 중 가장 영향력이 클 것으로 예상되는 것은 단연, ‘주택임대사업자 전면 과세’입니다. 예전에는 집 한두 채 정도는 임대하고 있더라도 사업자등록을 안 하는 게 관행이었지요. 국세청에서도 이에 대해서 어느 정도 용인하고 있었다고 볼 수 있습니다. 하지만 올해부터 과세대상인 주택임대소득이 있는 사람이라면 무조건 사업자등록을 하도록 되었습니다. 미등록자는 매출액의 0.2%를 가산세로 내야 한답니다.

하지만 집이 있다고 해서 무조건 주택임대사업자 등록을 해야 하는 것은 아닙니다. 여전히 비과세 제도가 존재하기 때문에 비과세 대상에 해당한다면 사업자등록을 하지 않아도 됩니다. (사실 비과세 대상이라도 사업자등록은 해야 한다는 의견이 있기도 하지만, 하지 않았을 때의 페널티가 없기 때문에 의무이행에 강제성이 없다고 볼 수 있습니다.)     

그렇다면 누구는 주택임대사업자 등록을 해야 하고, 누구는 안 해도 되는 걸까요?      

주택임대사업자 등록 의무자는 “주택을 임대하고 있는 사람” 중에서 “임대소득이 과세 대상인 사람”입니다. 이게 무슨 뜻인지 하나씩 풀어보겠습니다.      

“첫째, 주택을 임대하고 있어야 한다”

보유주택을 임대하지 않는다면 임대사업자로 등록할 필요가 없습니다. 예를 들어 어떤 사람이 서울에서 지내는 집, 주말마다 머무르는 별장, 자녀들이 학교 근처에서 지내는 집 등 여러 채의 집을 스스로 사용하고 있다면, 임대소득이 발생하지 않기 때문에 주택임대사업자로 등록할 필요가 없습니다. 다만 이들 중 한 채라도 임대하고 있다면, 그 주택은 사업자등록 대상이 될 수 있습니다.

“둘째, 임대소득이 과세대상이어야 한다”

당신의 주택임대소득에 대해 세금이 과세된다면 사업자등록을 해야 합니다. 반대로 말해, 비과세 대상에 해당하면 사업자등록을 안 해도 되겠죠. 그렇다면, 어떤 경우에 과세이고 비과세인 것일까요?  

다음 순서로 짚어가 보겠습니다.      

1. 1 주택자는 비과세가 원칙입니다. 단, 1 주택인지 2 주택인지는 부부가 소유한 주택을 합산합니다. ‘부부’는 가족으로서 생활관계를 함께하는지 여부와 관계없이 법적 부부를 기준으로 판단합니다. 한편, 1 주택이더라도 기준시가 9억 초과 혹은, 국외주택이라면 월세 임대소득에 대해 과세가 됩니다.     

2. 2 주택 자면서 월세를 받는 주택이 있다면 그 월세는 과세입니다. 만약 2 주택자인 당신이 1 주택은 월세, 다른 1 주택은 전세로 임대하거나 직접 거주 중이라면, 월세를 받는 주택만 사업자등록을 하면 되고, 월세에 대해서만 세금을 내면 됩니다.

3. 3 주택 이상은 ‘월세’와 ‘간주임대료’ 두 가지를 고려해야 합니다.

우선 월세 - 3 주택 이상이면서 그중에 월세를 받는 주택이 있다면 그 월세는 과세이고 사업자등록 대상입니다.

두 번째로 간주임대료 - 3 주택 이상자는 전세보증금에 대한 간주임대료에 대해서도 과세되고 사업자등록 대상입니다. 다만, 보증금을 다 합쳐도 3억이 넘지 않으면 비과세이고, 보증금 받는 주택이 소형주택이라면, 해당 소형주택은 주택수에 포함되지 않습니다. (소형주택 :전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하)           

자. 이렇게 복잡한 과정을 거쳐서 당신이 주택임대사업자 등록을 해야겠다고 마음을 먹었다면, 앞으로는 어떤 일이 벌어지는 것일까요. 가장 먼저 해야 할 일은 세무서에 사업자등록을 하는 것이겠죠. 세법에선 사업개시 후 20일 이내에 사업자등록을 하도록 규정하고 있습니다. 주택임대사업자 등록의무는 2020년부터 시작되므로 2020.1.20. 까지 하는 것이 원칙입니다. 아직 안 했다면 지금이라도 하면 됩니다. 가산세를 줄이려면 최대한 빨리하는 것이 유리하다는 것을 기억하세요.

또, 매년 2월 10일까지 ‘사업장 현황신고’를 해야 합니다. 사업장 현황신고란, 부가세 면세사업자가 매년 자신의 사업현황에 대해 신고하는 것입니다. 주택임대사업 또한 부가세 면세사업이기 때문에 부가세 납부의무는 없고, 사업장 현황신고 의무가 있습니다.      

마지막으로 매년 5월에는 '종합소득세'를 신고 납부해야 합니다.

이쯤에서 당신이 아마도 가장 궁금해할 질문이 떠오릅니다. 도대체 얼마나 세금을 내야 하는 것일까? 세법에서는 주택임대사업소득자의 소득세 신고에 대해 매우 특이한 계산방식을 채택하고 있습니다. 그렇다면 구체적인 방법에 대해서도 알아봐야겠지요? 그건 다음 글에서 이야기해보도록 합시다.

Hopefully coming soon

안녕하세요. 동생이 현재 지방에 다가구 원룸 주택을 임대를 주고 있습니다. 주택은 이거 하나라서 1가구 1주택입니다. 사는곳은 아버지 소유의 아파트에서 살고 있습니다. 이 다가구 주택은 세무서에는 임대사업자 등록이 되어있구요. 시청에는 안되어 있습니다. 올해부터 뭐 2000만원 이하 세금이 어쩌고 가산세가 어쩌고 하는데 1주택자는 해당이 안되는건가요 ? 1주택자는 해당이 안된다면 세무서에만 등록 되어있는 임대 사업자는 그냥 없애면 되는건가요 ? 아니면 세무서에 임대사업자 등록이 되어 있더라도 1주택이면 과세가 안되는건가요 ? 너무 헷갈립니다. ㅡㅡ; 1. 1주택자 = 임대사업자 등록을 해야하는건지 2. 1주택자도 임대사업자 등록을 해야한다면 세무서, 시청 다 해야하는건지 3. 1주택자의 경우 임대 사업자 등록을 했을때랑 안했을때 어떤 차이가 있는건지 (세무서에서의 혜택이나 불이익, 시청에서의 혜택이나 불이익등등)등등이 궁금합니다.

2022-09-12

종합소득세

종합소득세 절세

국세상담센터

질문: 1주택자도 임대사업자 등록을 해야되나요 ? (2020.01.13)

안녕하세요.

동생이 현재 지방에 다가구 원룸 주택을 임대를 주고 있습니다.

주택은 이거 하나라서 1가구 1주택입니다.

사는곳은 아버지 소유의 아파트에서 살고 있습니다.

이 다가구 주택은 세무서에는 임대사업자 등록이 되어있구요.
시청에는 안되어 있습니다.


올해부터 뭐 2000만원 이하 세금이 어쩌고 가산세가 어쩌고 하는데 1주택자는 해당이 안되는건가요 ?

1주택자는 해당이 안된다면 세무서에만 등록 되어있는 임대 사업자는 그냥 없애면 되는건가요 ?

아니면 세무서에 임대사업자 등록이 되어 있더라도 1주택이면 과세가 안되는건가요 ?

너무 헷갈립니다. ㅡㅡ;


1. 1주택자 = 임대사업자 등록을 해야하는건지

2. 1주택자도 임대사업자 등록을 해야한다면 세무서, 시청 다 해야하는건지

3. 1주택자의 경우 임대 사업자 등록을 했을때랑 안했을때 어떤 차이가 있는건지 (세무서에서의 혜택이나 불이익,
시청에서의 혜택이나 불이익등등)

등등이 궁금합니다.

답변: 1주택자도 임대사업자 등록을 해야되나요 ? (2020-01-15)

안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.




3주택 이상인 임대소득자와 월세 임대수입이 있는 2주택자는 사업자등록(2020.01.21까지) 및 임대소득 신고(2020.05.31까지)대상이고,



1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외)은 비과세이므로 사업자등록 및 임대소득 신고대상 아닙니다.

1. 기준시가 9억이하 1주택자이면 사업자등록 대상이 아닙니다

2. 지자체 등록하는 임대사업자등록은 선택사항이고 과세대상일 경우 세무서 사업자등록등록은 의무사항입니다.

3. 비과세 대상이면 주택임대소득세 분야에서는 혜택, 불이익이 없습니다.

지자체 임대사업자등록관련 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 감면관련 문의사항이 있으면 세부사항을 기재하여 별도로 문의 주시기 바랍니다.


제12조 【비과세소득】

다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다

2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

가. 논·밭을 작물 생산에 이용하게 함으로써 발생하는 소득

나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


답변내용이 도움이 되셨길 바라며, 항상 건강하시고, 늘 행복이 가득하시기를 기원합니다. 감사합니다.

○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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