이주비 대출 이자 - ijubi daechul ija

11일부터 건설사가 재개발·재건축(도시정비사업) 조합에 금융기관 대출과 별개로 추가 이주비를 빌려줄 수 있게 된다. 다만 무이자나 시중은행의 최저금리 이하보다 낮은 수준의 금리를 적용할 수 없어 효과는 제한적일 것으로 보인다.

국토교통부는 이 같은 내용의 '도시 및 주거환경정비법 시행령 일부 개정안'을 관보에 게재했다. 지난 9월 입법예고와 최근 국무회의 심의 등을 거쳐 최종 공포하는 이날부터 시행된다.

도정법 시행령 일부개정령에 따르면 재개발에만 허용되는 건설사의 추가이주비(이사비·이주비·이주촉진비 등) 제안이 재건축에서도 허용된다. 추가이주비란 금융기관에서 받는 이주비 대출 이외의 이주비를 의미한다. 이외에도 건설사가 재건축 시공자 선정과정에서 조합에 민원처리비 등 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제안하는 일도 가능해진다.

현재는 재건축 사업과정에서 관행적으로 진행됐던 추가이주비 지급이 원칙적으로는 금지돼 있다. 이에 따라 재건축 조합원들이 이주과정에 불편을 겪는 일이 많고, 사업 활성화에 걸림돌로 작용할 수 있다는 지적이 계속돼 왔다.

다만 입찰 경쟁의 과열을 막기 위해 이주비 무상지원이나 은행 최저 금리보다 낮은 대출금리로 지원하는 일은 금지된다. 이에 최근의 고금리 상황을 고려할 때 효과는 제한적일 수 있다는 지적이 나온다. 부동산 업계 관계자는 “한국은행이 당분간 물가안정에 방점을 두고 기준금리를 현재(3.25%)보다 더 올릴 방침을 고수하고 있다”라며 “추가이주비 지원 허용에 따른 재건축 활성화는 당분간 제한적일 것”이라고 말했다.

정비사업의 투명한 진행을 위해 허위·과장광고도 금지된다. 세부적으로 ▲조합원에게 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)이나 기부채납 비율, 임대주택 건설비율 등에 대해 사실과 다르게 제공하는 행위 ▲객관적인 근거 없이 예상수익에 대한 정보를 과장하거나 예상손실 정보를 축소해 제공하는 행위 등을 금지한다.

시행령 일부개정령을 통해 신설된 것으로, 그동안 재개발 재건축 추진과정에서 시공권을 따내기 위해 건설사 등이 조합 등에 허위나 과장된 정보를 제공해 주민들이 피해를 보는 사례가 적잖다는 지적에 따라 마련된 조치다.

신탁사의 사업시행자 지정 요건도 문턱이 낮아진다. 현재는 신탁사가 사업시행자로 지정되려면 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받아야 한다. 이때 동의를 받기 어려운 국·공유지가 포함된 경우 요건을 충족하기가 사실상 불가했다. 앞으로는 전체 면적에서 국·공유지를 제외한 면적의 3분의 1 이상만 신탁받으면 된다.

[ 경기신문 = 백성진 기자 ]

문) 저희 조합은 사업비로 기본이주비에 대한 이자를 지급하고 이를 전체 조합원 공통비용으로 처리하려고 합니다. 다만 기본이주비를 수령하지 아니한 조합원에 대하여는 착공일로부터 입주기간 만료일까지 기본 이주비 액수의 금리상당금을 지급하거나 부담금에서 공제하여 주려고 합니다. 하자는 없는가요?

답) 조합원에게 비용을 부담시키거나 환급하여준 경우에는 각 조합원간 형평에 맞게 이루어져야 합니다. 귀하가 질문한 내용은 재건축·재개발조합에서 많은 논란이 있어 왔으나 관행적으로 그와 같은 방법으로 관리처분의 계획을 수립하여 왔습니다. 착공 전 이주기간 내의 이주비 지급에 따른 이자는 전체 조합원의 공통부담으로 하고, 기본이주비를 지급받지 아니한 조합원에 대하여는 착공일로부터 준공 후 입주기간 만료일까지 기본이주비 이자 상당금을 환불 또는 분담금에서 공제하는 방식으로 관리처분계획을 수립하더라도 형평성에 있어 문제되지는 않을 것입니다. 재건축·재개발은 이주기간이 길면 길수록 사업비 및 이자 등이 증가되고 이는 결국 조합원들의 분담금 증액으로 이어져 조합원들에게 손실로 귀착이 됩니다. 대부분의 조합에서 이주기간의 지체로 이주비 이자에 대한 추가분담금이 발생하여 많은 민원이 야기되고 있습니다. 일반적으로 이주기간을 통상 6~8개월로 정하더라도 이주가 완전하게 완료되지 않는 경우가 많습니다. 만약 이주비에 대한 이자를 개별조합원에 대하여 실제 이주일자에 맞추어서 이주비에 대한 이자를 분담토록 한다면 조합원들이 서로 이주를 미루고 이주를 하지 않는 현상이 발생할 것입니다.

최근 대법원에서도 기본이주비를 지급받지 아니한 조합원이 이주기간 포함한 54개월분 이자를 지급하라는 청구소송에서 “착공시점까지 발생한 비용(이주기간동안 발생된 이주비에 대한 이자)에 한정된 이자부과는 무효로 볼 수 없다. 조합이 대다수 조합원들에게 이주비 대출알선을 해 이주하게 하고 시공자에 사업비 대출금이자를 선부담하도록 해 재건축 사업이 원활하게 진행되었으며 기본이주비 미수령자도 원활한 재건축추진으로 인한 이익을 향유하게 되었다”고 판결한 바가 있습니다.

윤석열 정부가 분양가에 이주비·명도소송비·영업손실보상비·금융이자 등 정비사업 비용을 반영해 주기로 하면서 재건축·재개발 사업지 조합원들이 고민에 빠졌다. 이주비 대출을 최대한으로 받아 분양가를 높이는 데 이바지하는 것이 이익일지 오히려 분담금이 늘어나 손해가 되지 않을지 속셈을 하고 있는 상황이다. 4일 정비업계에 따르면 지난달 정비사업 필수 비용 반영 및 기본형건축비 현실화를 골자로 한 분양가 상한제 개편안이 나온 이후 일부 재건축정비사업조합이 조합원들에게 이주비 대출 실행을 권유하고 있는 것으로 확인됐다.

이주비 대출이란 정비사업으로 건물 철거가 시작되면 조합원들이 임시거처를 얻어 원활히 이사할 수 있도록 금융권에서 단체로 돈을 빌리는 것을 의미한다. 통상적으로 조합원들은 이주비 대출을 받아 전세자금을 마련하거나 세입자의 임대차보증금을 돌려주기 위한 목적으로 사용한다. 현재 이주비 대출 한도는 주택담보인정비율(LTV) 40% 이하로 책정돼 있다.

이주를 앞둔 한 조합원은 "원래 이주비 대출을 받지 않고 아들 집으로 들어가기로 했는데, 조합의 권유대로 이주비 대출을 무이자로 받아 전세살이하는 쪽으로 생각이 기울고 있다"라고 말했다.

분양가 상한제 폐지는커녕 사업자들의 숙원이었던 택지비 조정마저 이뤄지지 않으면서 예상보다 분양가 인상 효과가 미미할 것으로 확인된 데에 대한 결정이다. 이주비 대출을 최대한 끌어와 분양가를 조금이라도 올리는 것이 낫다는 판단이 선 것이다. 국토교통부가 시뮬레이션한 분양가 인상률은 1.5~4% 수준이다.

특히 재건축의 경우 이주비 금융비가 반영 항목의 전부인 만큼 이주비 대출을 받는 조합원이 많을수록 분양가가 높아진다. 연합뉴스에 따르면 서울 강남구 압구정동 A아파트(조합원 580명)의 경우 조합원의 70%가 이주비를 받는다고 가정할 때 분양가가 3.03%가 오를 것으로 산출됐다. 반대로 다주택자가 많아 이주비 대출이 가능한 조합원이 전체의 30%에 그칠 시에는 분양가 인상률도 1.35%에 불과할 전망이다. A아파트의 예상 일반분양가는 3.3㎡당 약 6310만원이다.

전문가들은 이주비 대출 시 금융 조건과 세금 문제 등을 면밀히 따져볼 것을 조언하고 있다. 우선 이주비 대출은 주택담보대출의 한 종류인 만큼 세대당 한 건만 가능하다. 또 이미 주택을 보유하고 있는 상황이라면 일정 기간 내에 기존주택을 처분해야 한다. 이주비 대출은 매매가격이 아닌 감정평가액을 기반으로 LTV를 산정하기 때문에 대출 금액이 충분하지 않을 가능성이 크다는 점을 염두에 두고 기회비용을 계산한 후 접근해야 한다는 설명이다.

과세 문제도 발생할 수 있다. 조합이 무이자 대출을 제공하고 이자비용을 사업비로 처리하면, 세무당국은 조합의 이자 대납을 조합원이 향후 일반분양을 통해 얻게 될 수익을 미리 배당받는 선배당 행위로 간주해 배당소득세를 물린다. 이에 대처하기 위해 조합은 이자 비용을 먼저 지출하고 조합원에게 빌려준 것으로 정리한다. 이후 분담금에 이자비용을 포함해 되돌려 받는다. 엄밀히 따져보면 무이자 대출이 아닌 것이다. 여기에 근저당 설정 비용을 비롯한 등기 관련 부대비용도 차감된다.

복수의 세무법인 관계자들은 "유권해석을 두고 국세청과 사업자 간 의견 대립이 팽팽했다"라며 "조합은 정확한 내용을 파악하고 조합원들이 개인의 경제 상황과 거주 여건을 살펴 최선의 방안을 찾을 수 있도록 돕는 것이 중요하다"고 강조했다.

[이가람 매경닷컴 기자]
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[하우징헤럴드=문상연 기자] 부동산경기 침체에 레고랜드발 자금 경색까지 겹치면서 재건축·재개발 사업을 추진 중인 조합들이 이주비 마련에 난항을 겪고 있다.

소규모 현장뿐만 아니라 강남의 알짜 사업지로 꼽히는 주요 정비사업지까지 휘청이며 말 그대로 전국 정비사업 현장에 빨간불이 켜진 상황이다.

당장 이주를 앞둔 단지에선 조합원들이 대출을 받지 못해 사업 진행에 차질을 빚는 중이고, 이미 대출을 받은 지역에서는 추가 대출을 두고 금융기관에서 금리 인상을 요구해 금융비 증가에 따른 조합원 부담이 큰 폭으로 상승, 정비사업 현장의 위기감이 고조되고 있다.

대표적인 현장이 신축 가구수만 3천여가구에 달하는 한강변 매머드 사업지인 신반포3차·경남아파트 통합재건축사업이다. 신반포3차·경남(래미안원베일리) 통합재건축조합은 지난달 조합원들에게 이주비 집단대출 금리 인상을 통보했다. 조합에 따르면 이주비 집단대출 금리가 종전 2%대에서 4.98%로 급등했다. 나아가 오는 12월부터 이주비 대출이자를 조합원들이 직접 내야할 수 있다고 안내하고 있다. 예상보다 입주시기가 지연되면서 사업비가 부족해진 탓이다. 

오는 24일부터 이주를 개시하는 서울 동작구 흑석11구역 재개발사업도 이주비 조달 문제로 고심이 깊어지고 있다. 시공자인 대우건설은 기본 이주비 LTV 40%외에 LTV 30%를 추가이주비로 조달하겠다고 제안했는데 높은 금리로 인해 조합원들의 불만이 커진 상황이다. 조합에 따르면 추가이주비 대출금리가 7.43%로 적용됐다. 나아가 대우건설이 2천억원 규모 이주비 대출 대주단 모집에 한차례 실패하면서 혼란이 가중되고 있다. 

이주를 진행 중인 서울 은평구 갈현1구역 재개발사업에서는 이주비 금리 인상으로 조합원들이 불만을 토로하고 있다. 이곳의 이주비 대출금리는 5%로, 기본이주비인 LTV 40%외에 추가이주비 LTV 30%의 경우 금리는 7.45%다. 또한 조합의 고지문에 따르면 추가이주비는 향후 금리가 인상될 여지까지 있어 조합원들의 부담은 더욱 커질 전망이다.

경기 광명시 광명11R구역 재개발조합은 은행으로부터 이주비 대출금리를 기존 연 3.4%에서 5.68%로 상승해 달라는 요구를 받았다. 조합이 수용할 수 없다며 반발했지만, 은행측에서 이를 거부했다. 결국 조합은 사업지연을 막기 위해 울며겨자 먹기식으로 은행의 금리인상 요구를 받아들이기로 했다. 

한편 최근 국세청의 유권해석이 나오면서 배당소득세를 절감하기 위해 조합원이 직접 이주비 대출 이자를 납부해야 하는 상황에서 금리가 크게 오르자 조합원들의 불만이 극에 달하고 있다. 심지어 이주비 대출이자 부담 증가로 사업을 포기하자는 조합원들까지 나오고 있는 상황이다. 

진희섭 주거환경연구원 부장은 “대규모 사업지 조차 이주비 조달에 어려움을 겪으며 주택공급 계획에 차질이 생길 우려가 점점 커지고 있어 정부가 HUG 보증 등의 방법으로 정비사업 활성화를 뒷받침할 필요성이 있다”고 말했다.

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