가게 임대차계약서 - gage imdaechagyeyagseo

안녕하세요

'대문' 부동산거래소를 이용하면 상가임대차 직거래가 쉽습니다.

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많은 사람들이 부동산 거래에서 중개수수료를 아끼기 위해 직거래를 하고 싶어 하지만 막상 거래를 진행하려고 하면 무엇을 어떻게 해야 할지를 몰라 어려워 하는 것 같습니다.

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대문 부동산거래소에서는 직거래를 원하는 회원을 위하여 상가임대차계약서 양식 제공 및 작성에 대한 컨설팅, 매물체크리스트와 권리분석 등 직거래에 필요한 모든 사항을 무료로 컨설팅하고 있습니다.

오늘은 상가임대차시 임대차계약서를 작성하는 방법에 대해 포스팅 합니다.

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상가임대차계약은 대부분 월세계약으로 상가임대차보호법의 적용을 받습니다. 상가임대차 계약뿐만 아니라 모든 계약에서 가장 중요한 것은 거래 상대방의 본인 확인입니다. 부득이하여 대리인과 계약시에는 반드시 위임장을 확인하고 전화로 본인 의사를 확인하는 것을 잊지 말아야 합니다.

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그러면 세부적인 상가임대차계약서 작성방법에 대해 알아봅니다.

아래 상가임대차계약서 양식은 법무부에서 여러 전문가와 함께 관계법령을 근거로 만든 것입니다.

상가임대차 직거래 계약시에는 아래 첨부파일을 다운받아서 활용하시면 편리합니다.

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상가건물 표준임대차계약서

임대차계약서 상단에

보증금있는 월세, 전세, 월세의 3가지가 있는데 해당하는 곳에 체크합니다. 대부분 '보증금있는 월세'가 해당합니다.

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① 번 부분

[임차하는 상가건물의 표시]

소재지, 토지, 건물 부분은 공부상에 표시하고 있는 것과 일치해야 합니다.

공부의 확인은 토지대장, 건축물대장 등이 있으며, 이런 서류는 직접 구청을 방문하거나 인터넷 민원을 확인할 수 있고, 번거로우면 '구글play'에서 '스마트국토정보' 어플을 활용하거나 지역별 '일사편리부동산통합정보열람'을 이용하면 편리합니다.

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여기에는 지목, 면적, 구조용도 부분이 전부 표시되어 있습니다. 면적은 '평방미터'로 표시되어 있으므로 유의하시기 바랍니다.

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마지막으로 '임차할 부분'의 표시입니다. 중요한 부분입니다. 임차건물이 구분등기가 되어있는 경우는 공부상 그대로 호수와 함께 기재하면 되지만 하나의 건물에 여러개의 상가가 입주해 있는 경우는 면적과 위치가 정확하게 표시되어 있지 않습니다.

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이 때는 임대인과 협의하여 도면을 첨부하거나 '출입구 좌측부분' 또는 '남쪽 끝부분' 등으로 위치를 특정할 수 있는 표시를 해야 합니다. 면적은 전체 면적에서 어림잡아 기재하면 됩니다.

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②번 부분

[계약내용]

계약서 작성의 가장 중요한 부분입니다.

보증금은 말 그대로 상가임대차에 대한 보증금입니다. 임차기간 동안 임대인이 담보금조로 보관하는 돈입니다. 임차인이 월세를 연체하거나 상가를 훼손했을시 손해배상금 등으로 충당될 수 있으며, 계약만료시는 임차인에게 반환합니다.

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금액표시는 한글로 표시하고 괄호에 숫자를 병기합니다.

예) 금오천오백만__원정 (￦55,000,000)

계약금, 중도금, 잔금은 거래 당사자가 협의하는 금액으로 합니다. 일반적으로 계약금은 보증금의 10%로 합니다.

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차임기재시는 부가세가 포함되었는지 아닌지를 반드시 표시해야 합니다. 부가세 포함여부를 표시하지 않으면 기재된 차임에는 부가세가 포함된 것으로 해석합니다. 임대인이 주의해야 할 부분입니다.

간혹 보면 특약으로 표시하는 경우도 있는데, 굳이 그렇게 할 필요가 없고 계약서에 표시하는 것으로 족합니다.

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③번 부분

[임대차기간, 임차목적]

제2조의 인도일은 잔금일을 기재합니다. 임차인의 잔금지급과 임대인의 상가인도가 동시이행 관계입니다. 하지만 거래 당사자의 협의에 따라 꼭 일치하지 않아도 되며, 잔금 지급후 기간을 두고 상가를 인도하게 되면 월세를 조정하면 됩니다.

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임대차기간의 만기일 역시 당사자간 협의에 따르며, 보통 2년으로 기재하는 경우가 많습니다.

예) 인도일 2019. 10. 19일 이고 2년계약이면 계약 만기일은 2021.10.18일이 됩니다.

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임차인 입장에서는 처음에 계약하는 기간에 상관없이 10년간 계약갱신을 청구할 수 있는 권리가 있기 때문에 임차인이 원하면 특별한 사유가 없는 한(월차임 3개월이상 연체 등) 최초 임차일로부터 10년간 해당 상가를 임차 사용할 수 있습니다.

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그러나 영업이 잘되지 않아 중간에 나갈려면 계약기간을 길게하면 임차인이 불리합니다. 왜냐하면 남은기간 동안에도 계속 월세를 내야하기 때문입니다.

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임차목적을 기재합니다.

임차목적은 임대인의 동의없이는 중간에 변경할 수 없으며, 임차인은 용도 임의 변경시는 계약해지 사유가 되므로 주의해야 합니다.

상가건물 표준임대차계약서

본 상가건물임대차 표준계약서는 전부 10개의 조문으로 구성되어 있으며, 거래 당사자가 임대차 목적을 달성하는데 지장이 없을 정도의 내용을 포함하고 있습니다.

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④번 부분

[특약사항]

특약은 거래 당사자가 임대차계약서의 내용을 보충하거나 임대차계약서 내용에 없는 것을 서로 협의하여 약정하는 것입니다. (임대차계약서 양식의 특약예시 참조)

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입주전 수리 및 개량사항에는 주로 임차인이 미리 인테리어를 하는 사항을 협의하여 약정합니다. 임차인이 임차목적을 달성하는데 시간을 단축하기 위하여 계약이후 사전 인테리어가 필요할 경우 필요한 사항을 약정합니다.

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상가임대차에서 분쟁이나 이견이 많은 부분이 임대차기간중 수리나 개량부분에 대해 임대인 임차인 중 누가 그 비용을 부담해야 하느냐 입니다. 문제가 되면 재판까지 가는 경우도 있어 서로가 피곤하고 임차인 입장에서는 영업에 지장을 받기도 하는데, 이를 방지하기 위하여 일정한 금액을 정해두고 그 이하는 임차인이 부담하고 초과는 임대인이 부담하기로 하는 약정을 해두면 서로가 편합니다.

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⑤번 부분

[임대인 임차인 인적사항]

거래 당사자 인적사항은 정확하게 기재하고 본인확인에 철저해야 합니다. 보증금을 주고받는 거래이니 만큼 해당상가 소유자 본인과 거래가 이루어져야 하고 반드시 본인 확인 과정을 거쳐야 합니다.

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신분증 사본을 주고받고 계약서 해당란을 전부 채운후 서명 또는 날인합니다.

반드시 날인해야 하는 것은 아니고 본인의 서명만 있어도 유효한 계약이 됩니다.

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만약, 소유자 본인이 아닌 대리인과 계약시는 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장이 있어야 하고 위임내용을 확인한 후 대리인과 계약을 합니다. 대리인과 계약을 하더라도 전화 등으로 본인의 의사를 확인하는 것이 좋으며, 계약금 지불은 소유자 본인 통장으로 송금하는 것이 안전합니다.

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2인 이상의 소유자 또는 임차인일 경우라도 2인 이상 모두 서명해야 하며, 계약현장에 나오지 못할 경우는 위임장을 제출해야 합니다.

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일반적인 임대차계약서

위 양식은 일반적으로 많이 쓰는 상가건물임대차계약서 양식입니다. 표준임대차계약서보다 조문내용은 적지만 상가임대차는 상가임대차보호법에서 계약갱신, 권리금 등에 대해 임차인을 보호하고 있어 위의 일반적인 계약서로도 별 문제가 없습니다.

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상가임대차계약도 주택임대차와 마찬가지로 잔금 지불후 상가 인도와 동시에 사업자등록을 하고 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 있으므로 가장 먼저 처리해야 할 일입니다.

인상된 지역별 환산보증금 (법적용) / 좌에서부터 "법적용대상-소액보증금범위-최우선변제보증금"

아래 첨부파일은 상가임대차표준계약서와 일반적인 부동산임대차계약서입니다.

다운받아서 사용세요~^^