집값, 아파트값을 이렇게 올려놓은 것을 우리 연세드시는 분들 지금까지 살아오면서 이런 것 보셨습니까? 저도 이제 육십 갓 넘었습니다만은 이런 적 처음 봅니다. 저희들이 젊을 때는 재력이 있는 친구들도 집을 안 샀습니다. 집값이 크게 오르지 않고 일반 물가와 다름없이 오르니까, 가지고 있는 돈을 깔고 있기 보다는 이걸로 재테크도 하고 여기저기 투자하는 게 낫다고 해서 소유권보다는 전세, 또 전세보다는 자신있는 사람은 월세를 많이 선호했습니다. 그러니까 집에 대한 수요가 크지 않지 않습니까. 더더욱 안 오르고 안정이 된 겁니다. 그런데, 이 사람들 도무지 건국 이래 구경하지도 못한 이런 집값 폭등을 만들어 냈습니다. 28번의 주택 정책 계속 실패를 실패를 거듭해왔습니다. 윤석열 국민의힘 대선 후보는 지난 2월 17일 서울 서초동 유세에서 문재인 정부의 부동산 정책을 강도높게 비판했다. “(문재인 정부가) 건국 이래 구경하지도 못한 집값 폭등을 만들었다", “(과거에는) 집값이 크게 오르지 않고, 일반 물가와 다르지 않게 올라 소유권 보다는 전세, 월세를 선호했다” 같은 말을 쏟아냈다. 그럼 윤 후보의 말처럼, 문재인 정부에서 벌어진 부동산 가격 폭등은 건국 이래 처음이라 할 수 있는 규모였을까? 또 문재인 정부 이전에는 부동산 가격이 일반 물가처럼 안정됐을까? 확인결과, "건국 이래 구경하지 못한 집값 폭등"이라는 윤 후보의 말은 사실과 달랐다. 부동산은 지난 수십년간 일반적인 물가와는 비교할 수 없을 정도의 폭등과 폭락을 반복했고, 이 때문에 부동산 가격은 언제나 국민들의 가장 큰 근심거리였다는 사실이 수치로 확인됐다. 뉴스타파는 과거 한국의 집값, 부동산 가격의 변화 내역을 다양한 지수를 통해 확인해봤다. 먼저 문재인 정부의 경우 수도권 중심으로 아파트값 변화가 컸다. 한국부동산원의 공동주택실거래가격지수에 따르면, 수도권 아파트 가격은 2021년 12월에만 전년 동월 대비 24.10%로 증가한 것으로 나타났다. 2020년 12월에는 20.96%, 2019년 12월에는 3.55% 상승했다. 지난해 12월, 경제정의시민실천연합(경실련)은 문재인 정부 5년간(2017~2021년) 서울 아파트값이 90%이상 올랐다는 보도자료를 발표하기도 했다. 저금리 기조와 풍부한 유동성이 부동산 상승 요인이라는 분석이었다. 그러나 최근들어 전세계적으로 기준금리 인상과 긴축 정책이 대두되고 부동산 거래가 줄면서 다시 하락하는 국면으로 들어서고 있다. 한국부동산원의 공동주택실거래가격지수는 10년 내 자료만 제공되고 있어 이전 시기의 부동산 가격 변화를 살펴보는 데는 국가 데이터인 주택매매가격동향이 주로 활용된다. 이 데이터는 한국부동산원 <전국주택가격동향조사> 자료에서 아파트를 비롯한 공동주택과 연립주택, 빌라 등 표본의 연도별 변화 추이를 조사한 자료다. 이 데이터에 따르면, 문재인 정부보다 부동산 가격이 더 상승한 해가 있었다. 바로 1990년이다. 전국적으로 21.0%가 상승했고, 서울은 24.2%, 서울 강남은 29.0%나 주택 가격이 상승했다. 1988년에도 전국 기준 13.2%(서울 강남15.2%), 1989년에도 전국 기준 14.6%(서울 강남 18.1%) 상승한 것으로 확인됐다. 당시 부동산 가격 폭등이 얼마나 많은 사회문제를 발생시켰는지는 소설가 박완서 씨가 한겨레신문에 쓴 칼럼(소심한 사람의 한마디)을 통해서도 알 수 있다. 칼럼에는 “지난 일년 사이에 곱절이나 값이 뛴 아파트에 살고 있다”는 표현이 들어 있었다. “어디 산다고 말해야할 때, 이미 쭈뼛쭈뼛해지는 것도 나의 못말릴 소심증이다. 지난 일년 사이에 곱절이나 값이 뛴 아파트에 살고 있기 때문이다. 가만히 앉아서 불로소득한 액수까지 계산하면 내가 속한 사회가 미쳐도 단단히 미쳐가고 있다는 위기의식에 사로잡히게 된다.” 박완서 씨는 칼럼에서 “없는 사람의 불평불만을 대변하고, 인간다운 생활로 기어오를 수 있는 현실적인 계단을 제시해 줄 새로운 세력의 대두가 불가피한 시기가 아닐까 싶다”고 말하기도 했다. 이 칼럼이 나온 다음해인 1990년 4월에는 부동산 폭등을 비관해 자살하는 사람의 숫자가 15명에 이른다는 신문 보도도 있었다. 전세값 폭등으로 무주택 서민들이 크게 어려움을 겪고 있는 가운데 집값을 마련치 못한 사람들의 비관자살 사례가 잇달아 심각한 사회문제로 떠오르기 시작했다. 지난 2월 이후 두 달 사이에 서울, 대구, 부산, 성남 등에서 15명이 전월세값과 관련 스스로 목숨을 끊었다...(중략)...특히 자살한 사람들이 남긴 유서의 내용도 자신들의 죽음을 개인의 능력부족이나 못 배운데서 찾는 것이 아니라 정부의 주택정책 등 구조적인 문제때문이라고 지적하는 사례가 많아 이 같은 분석을 뒷받침하고 있다. 당시 부동산 폭등 이유는 1988년 서울 올림픽 이후 통화량 급증에 따른 물가오름세가 영향을 미쳤다고 분석됐다. 이에 정부는 ‘8.10부동산 종합대책’(1988년)과 분당, 일산 등 신도시 건설 구상을 담은 ‘긴급부동산 투기억제대책’(1989년), 3차례 투기억제 및 물가안정을 위한 대책(1990년)을 내놓고 부동산 가격 잡기에 총력을 다했다. 이런 정책의 효과였는지, 1991년부터 3년간 주택가격은 -0.5%, -5.0% -2.9%로 떨어졌다. IMF(국제통화기금) 외환위기 직후에는 부동산 가격이 -12.4%나 떨어지기도 했다. 부동산 시장이 다시 살아난 건 2001년 이후였다. 2001년에만 전국적으로 9.9% 올랐고, 2002년에는 전국 16.4%, 서울 강남 27.4% 상승하면서 다시 부동산 시장이 과열됐다. 당시 한겨레는 “2002년도 실제로 아파트 가격 상승세는 올 들어 가속화해, 2개월 동안 서울 9.0%, 새도시 8.7%, 경기도 7.9%에 이른 것으로 나타났다. 특히 재건축대상 아파트의 경우는 서울 13.7%, 새도시 12.1%, 경기도 14.5%로 급등세를 탔다”고 보도하기도 했다. 부동산 가격이 비정상적으로 폭등한 시기는 또 있었다. 노무현 정부 때인 2006년이다. 주택매매가격동향에 따르면, 2006년 한 해에만 부동산 가격은 수도권에서만 20.3% 상승했고, 서울 강남의 상승폭은 22.7%에 달했다. 노무현 정부는 파주 운정, 김포 한강, 성남 판교 등 2기 신도시 건설, 종합부동산세 도입 등을 발표하며 집값 잡기에 나섰지만 역부족이었다. 뉴스타파는 권력과 자본의 간섭을 받지 않고 진실만을 보도하기 위해, 광고나 협찬 없이 오직 후원회원들의 회비로만 제작됩니다. 월 1만원 후원으로 더 나은 세상을 만들어주세요.
사상 초유의 집값 폭등 만든 文…규제 정책이 빚은 대참사
[역대 정부 부동산 정책에서 배운다] ⑦사상 초유의 집값 폭등 부른 문재인 정부…규제 일변도 정책이 빚은 참사
 [땅집고] 2017년 5월 출범한 문재인 정부는 본격적인 규제 위주의 부동산 정책 기조를 채택하고, 투기 세력 척결을 앞세웠다. 부동산 규제 신설과 강화를 통해 이른바 ‘노무현 정부 시즌2’에 들어갔다. 문재인 정부 부동산 정책은 다주택자 등 투기 수요의 농간으로 부동산 시장이 비정상적으로 과열되고 있다는 관점에서 출발했다. 초반에는 수요 억제 중심 대책이 쏟아졌다. 공급은 공공임대주택 확충 등 주거복지와 도시재생 정도에 그쳤다. 규제 강도는 갈수록 세지고 부동산 시장 질서를 잡는다는 미명 아래 다주택자에 대한 징벌적 과세가 거침없이 단행됐다. 그러나 부동산 시장 수급 균형에는 균열이 가고 있었다. 결국 정권 말기 대대적인 공급 대책도 발표했지만 한참 뒤늦게 발표된 것이 문제였다. 서울·수도권과 지방에 이르기까지 주택가격과 전세금 모두 장기간 급등 행진을 거듭하는 결과를 초래했다. ■ 25회 부동산 대책 쏟아냈지만…집값은 역대급 상승 문재인 정부는 출범 당시부터 규제 의존도가 심했다. 부동산 시장 교란과 과열 주범으로 처음에는 서울 강남 재건축 투자자를 지목했다가 다시 다주택자로 옮겨갔다. 나아가 부동산 시장 투기 세력을 응징하기 위해 징벌적 성격의 규제도 시행하는 강수를 뒀다. 25회의 부동산 대책이 나오면서 주택 시장에서는 규제 피로감만 커졌다. 2017년 6·19대책과 8·2대책을 통해 규제 지역을 확대하고 대출 규제도 강화했다. 주택담보인정비율(LTV) 상한을 규제지역에선 50%까지 낮추고 투기지역은 40%까지 낮췄다. 2019년엔 9억원 초과 주택에 대한 LTV 강화책이 나왔고 집값이 15억원이 넘으면 주택담보대출을 아예 금지했다.
조합설립인가 이후에는 재건축 사업지의 조합원 지위양도가 불가능해졌고, 재건축 안전진단 기준도 강화했다. 민간택지 분양가 상한제가 부활하기도 했다. 정권 초반에는 임대주택 등록을 활성화하면서 양도소득세와 종합부동산세를 완화하는 정책을 폈는데 후반부에는 이 같은 혜택을 사실상 없애면서 정부가 주택시장 혼란을 주도했다. 전월세 시장 안정화를 위해 이른바 ‘임대차 3법’을 도입해 계약갱신청구권, 임대료 5% 상승 제한 등의 정책을 시행했다. 그러다가 정권 후반기에 공급 문제에도 관심을 보이기 시작했다. 2018년 12월 수도권 주택공급계획 일환으로 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등지에 3기 신도시를 조성한다고 발표했다. 이후 이 지역에 대한 사전 청약을 실시해 조기 공급에 나섰다. 2·4대책 등을 통해 공공주도 방식의 정비사업을 시행하면서 본격적으로 도심 주택 공급 확대에도 나섰다. 하지만 이 같은 공급대책에도 수도권 집값은 좀처럼 안정세로 접어들지 못했고, 역대 정권 중 집값이 가장 많이 오르는 결과를 초래했다. 지난 5년간 저금리 기조가 유지되면서 시중 자금이 부동산에 계속 집중된 영향도 일부 있다. 그러나 업계에선 외부 요인에 앞서 주택시장 수요자가 원하는 주택 공급이 더뎠다는 점을 가장 큰 문제로 지목하고 있다. ■“윤석열 정부, 부동산 정책 정치적 이용 말아야” 역대 정부 중 부동산 정책에서 높은 평가를 받는 경우는 좀처럼 찾아보기 힘들다. 아마도 정책 목표와 수단을 적절하게 수립하더라도 다양한 대내외적 변수가 정부 예상을 벗어나거나 정책 담당자들을 곤혹스럽게 만들었기 때문일 것이다. 또 부동산 정책은 바라보는 시각에 따라 다양한 해석이 가능해 모든 국민이 만족하기도 어렵다. 새 정부가 들어선 지금도 부동산 정책에는 다양한 선택지가 존재한다. 부동산 시장이 불안정할수록 다양한 시각을 고려한 정확한 시장 진단이 필요하다. 어떤 정책을 펴든 새 정부가 보다 나은 방향으로 나아가기 위해선 부동산 정책을 펼 때 정치적 이해관계를 최대한 배제하는 것이 가장 중요하다. 국민의 주거와 부동산 시장 안정을 위한 정책 방향과 수단을 선택하는 일이란 점, 제도의 작은 오류조차도 국민들에겐 자칫 ‘내 집 마련’ 꿈을 앗아가는 커다란 좌절을 줄 수 있다는 점을 먼저 기억해야 한다.
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문재인 부동산 폭등 - munjaein budongsan pogdeung
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