가족 간 명의 변경 - gajog gan myeong-ui byeongyeong

문의내용

가족간 부동산 명의변경에 관한 질문입니다.

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안녕하세요 질문하기에 앞서 간단한

제 상황배경을 설명드리겠습니다.

​

질문을 명료하게 하기위하여 아래 설명에는

존댓말을 생략하겠습니다.

불편하시더라도 꼭 조언 부탁드립니다.

감사합니다.

​

- 배경 -

1. 2017년 부친 사망으로 부친명의의

빌라 1세대를 본인명의로 상속 받음.(공시지가 2억 미만)

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2. 본인은 2018년 결혼하여 상속받은집에서

본인, 와이프, 어머니 세 명이 살고 있음.

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3. 2020년이 되면 현재 집에는 어머니가 거주하시고

본인과 와이프는 근처로 분가할 생각임.

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- 현상황 -

1. 분가 할 시기가 되어 전세자금 대출, 분양 등을 알아보는 중이나,

현재 본인명의의 집 때문에 여러 제약을 받는중.

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2. 주변에 문의한 결과 현재 집을 처분하거나,

집을 어머니 명의로 옮겨야 한다고 함.

​

3. 어머니 사실곳을 처분하는건 도리가 아닌듯 하여,

본인 명의의 현재 집을 어머니 명의로 변경코자함

​

4. 어머니는 만 63세 이시며, 별도의 수입이 없으신 상태.

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- 질문사항 -

1. 현재 거주하는 집을 어머니 명의로

다시 변경(증여)할 경우 증여세가 발생하는지?

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발생한다면 어떠한 기준으로 금액이 산정되는지?

​

2. 명의 변경이 아닌 가족간 매매로 진행할 경우

합법적인 테투리 안에서 절세가 가능한지?

https://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=402&docId=341742775&mode=answer

답변

가족간 명의이전 절차는 개인간 이전등록 절차와 동일합니다.

구비서류 : 이전등록신청서, 자동차양도증명서, 양수인 명의 책임보험 가입(전산확인 가능)

- 양도인 미 방문 시 : 자동차매도용 인감증명서, 양도증명서 날인(서명 불가)하여 제출

- 양수인 미 방문 시 : 신분증 사본, 위임장 및 양도증명서 날인(서명 불가)하여 제출

※ 양도인 및 양수인 모두 방문 시 신분증으로 확인 가능

※ 양도증명서에 특약사항 작성 시 : 양수인 방문 시 서명, 미 방문시 날인

※ 이전등록신청서, 양도증명서 등은 우리 시 사업소 및 홈페이지(http://www.busan.go.kr/car/index)에서 이용 가능

※ 전국번호판이고, 번호판 변경을 하지 않을 경우에는 명지 본소 뿐 아니라, 구포, 부전, 금련산 현장민원센터에서 이전등록 가능

(지역 번호판이거나 번호변경 시 명지본소, 금련산민원센터에서만 가능)

※ 이전에 드는 경비 : 취득세, 교통채권(차종,차령,배기량별 금액산정), 증지 1,000원(타시도 1,500원), 수입인지 3,000원

답변

가족간 명의이전 절차는 개인간 이전등록 절차와 동일합니다.

구비서류 : 이전등록신청서, 자동차양도증명서, 양수인 명의 책임보험 가입(전산확인 가능)

- 양도인 미 방문 시 : 자동차매도용 인감증명서, 양도증명서 날인(서명 불가)하여 제출

- 양수인 미 방문 시 : 신분증 사본, 위임장 및 양도증명서 날인(서명 불가)하여 제출

※ 양도인 및 양수인 모두 방문 시 신분증으로 확인 가능

※ 양도증명서에 특약사항 작성 시 : 양수인 방문 시 서명, 미 방문시 날인

※ 이전등록신청서, 양도증명서 등은 우리 시 사업소 및 홈페이지(http://www.busan.go.kr/car/index)에서 이용 가능

※ 전국번호판이고, 번호판 변경을 하지 않을 경우에는 명지 본소 뿐 아니라, 구포, 부전, 금련산 현장민원센터에서 이전등록 가능

(지역 번호판이거나 번호변경 시 명지본소, 금련산민원센터에서만 가능)

※ 이전에 드는 경비 : 취득세, 교통채권(차종,차령,배기량별 금액산정), 증지 1,000원(타시도 1,500원), 수입인지 3,000원

Q 3형제입니다. 형님 앞으로 돼 있는 6억원대 집을 막내 동생한테 증여하려고 합니다. 이때 세금은 얼마나 나오나요? 세금이 많이 나오면 증여보다 매매가 낫지 않을까요?

우선 형제간 증여 시 1천만원까지는 증여세가 나오지 않습니다. 1천만원을 넘는 재산을 증여할 경우 1억원까지 10%, 1억원 초과 5억원까지 20%, 5억원 초과 10억원까지 30%, 10억원 초과 30억원까지 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%의 세율이 적용됩니다.

형님의 집이 6억원대이니 5억원 초과~10억원 미만 구간으로 세율은 30%를 적용받게 됩니다. 6억원이면 1억 8000만원의 증여세를 내게 됩니다.  

증여는 동생이 대금을 지급하지 않아도 되지만, 동생이 증여세를 내야 하고, 매매는 동생이 형님에게 대금을 지급해야 하고 형님이 양도소득세를 내야 한다는 차이가 있습니다. 따라서 이 부분을 확인한 다음 정리하는 것이 좋겠습니다. 

양도소득세는 양도 차익에 대해 부과하는 세금으로 양도차익 계산법은 양도가액(매도가)- 취득가액(구입가)-필요경비(취득세, 중개수수료 등) = 양도차익입니다.

Q 제 명의로 20년 거주한 아파트가 있는데, 경기도 한 곳에 아파트를 분양받아 입주를 기다리고 있습니다. 2주택자에 해당되므로 분양받은 아파트를 직장에 다니는 딸 명의로 하려고 합니다. 딸이 부담해야 할 비용은 얼마나 될까요? 참고로 대학생 아들이 있어 상속이나 증여까지 생각하는 것은 아닙니다.

상속이나 증여를 고민하는 것은 아니라고 하셨지만, 입주할 아파트를 딸 명의로 하면 딸이 증여받은 것이 되기 때문에 증여세를 납부해야 합니다. 자녀가 부모로부터 증여를 받을 경우 매 10년 단위로 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지는 증여세가 나오지 않지만, 그 초과금액을 증여받을 경우 증여세를 내야 합니다.

증여세는 과세표준 1억 원까지는 10%, 1억 원 초과 5억 원까지는 20%, 5억 원 초과 10억 원까지는 30%, 10억 원 초과 30억 원까지는 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%가 적용됩니다.

한편 딸에게 명의를 이전하면 이미 주택보유를 한 것으로 기록되기 때문에 향후 아파트 청약 시 제약이 있게 된다는 점도 참고하시길 바랍니다.

Q 집의 명의가 남편 앞으로 되어있는 것을 아내와 공동명의로 바꾸려면 어떤 절차가 있나요? 또 한 사람이 먼저 가게 되면, 상속세를 내야 하나요?

남편 명의로 되어 있는 집을 공동명의로 바꾸면 증여에 해당합니다. 집의 가치의 50%에 해당하는 금액만큼 증여로 신고하시면 됩니다. 배우자 간에서는 10년 동안 6억 원까지는 증여세가 과세하지 않습니다. 다만, 남편으로부터 증여받은 후 10년 이내에 남편이 사망할 경우 해당 금액은 상속재산에 포함되어 상속세가 과세할 수 있습니다.

그러나 이 경우 배우자와 자녀가 상속인이 되면 10억 원까지는 상속세가 나오지 않습니다. 본인이 먼저 사망할 경우 남편으로부터 증여받은 부분이 상속재산이 되어 남편이 상속세를 내야 하지만, 마찬가지로 10억 원까지는 상속세가 나오지 않을 수 있습니다. 상속받은 재산을 매각할 경우 상속 시점에 평가한 가액을 초과한 가액으로 양도할 경우 양도소득세를 부담해야 할 수 있습니다.