지역주택조합 사업계획승인 기간 - jiyeogjutaegjohab sa-eobgyehoegseung-in gigan

서울 동작구 사당동 155-4번지 일대에 927가구를 새로 짓는 지역주택조합 사업이 사업 계획 승인을 받으며 9부 능선을 넘어섰다.

2일 동작구청과 정비 업계에 따르면 사당3동 지역주택조합은 지난달 21일 동작구청으로부터 사업 계획 승인을 받았다. 사업시행 기간은 올해 12월부터 오는 2024년 6월까지로 준공 뒤에는 총 927가구 규모의 아파트 단지가 들어서게 된다. 전용 면적은 44~84㎡ 등 중소형으로 구성될 예정이다. 시행사에 따르면 현재 이 지역에는 280여 가구의 주택이 있다.

지역주택조합 사업은 무주택자 등으로 구성된 조합이 특정 구역 내 토지를 매입해 아파트 건설을 추진하는 사업이다. 구역 내 토지·건물 소유자가 중심이 돼 사업을 진행하는 재건축·재개발과는 추진 방식에서부터 차이가 있다. 조합원 모집 신고, 조합 설립 인가, 사업 계획 승인 등의 과정을 거쳐 착공에 들어서게 되며 이 과정에서 토지 사용권과 토지를 순차적으로 확보해나가게 된다. 토지 확보가 온전히 되지 않은 상태에서 조합원 모집을 하게 되는 만큼 사업 지연에 따른 위험도가 높은 것으로 알려져 있다.

다만 일반 정비 사업의 사업시행 인가에 해당하는 사업 계획 승인 단계까지 가면 착공 가능성은 비교적 높은 것으로 평가된다. 토지 소유권을 100% 확보해야 대상지 내 주택 철거를 할 수 있기 때문에 아직 소유권 정리라는 과제가 남아 있지만 사업 계획 승인 이후에는 소유주가 매도를 거부하는 일부 토지에 대해 매도 청구(현금 청산)를 할 수 있다. 동작구청에 따르면 지난달 22일 기준으로 사당3구역 지역주택조합의 토지 확보율은 95.5%가량이다. 서울시 관계자는 “사업 계획 승인이 나면 착공 가능성이 매우 높아졌다고 봐야 한다”고 말했다.

사당3동 지역주택조합은 지난 2015년 조합원 모집 신고를 한 후 2019년 조합 설립 인가를 받았다. 사당3동 지역주택조합 사업 시행사 엔클릭 관계자는 “우선 잔여 토지분에 대한 협의 매수에 집중할 계획”이라며 “내년 4~5월을 목표 착공 시기로 잡고 있다”고 전했다.

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최근 노후 주택지를 사업대상지로 하여 지역주택조합 사업을 추진하는 곳이 늘고 있으며, 지역주택조합 업무대행사가 조합원을 모집하면서 '아파트 분양' 인 것처럼 허위ㆍ과장 광고하는 사례가 증가하고 있습니다. 따라서 지역주택조합원으로 가입하기 전에 아래 자료내용 및 유의사항 등에 대하여 꼭 확인하여 주시기 바랍니다.

지역주택조합 사업이란?

서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립하고, 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업입니다.

지역주택조합설립인가의 요건은?

주택건설예정 세대수의 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 후 총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류와 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖추어 조합설립인가 신청을 하여야 합니다.

조합원 자격은?

• 주택조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거적용면적 85㎡ 이하의 주택 1채(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함)를 소유한 세대주인 자
• 조합설립인가 신청일 현재 서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 이상 거주한 자

사업계획승인신청 시 토지확보 요건은?

주택건설 사업예정부지의 95% 이상의 토지소유권을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상인 경우 가능(공사 착수전까지 소유권을 100% 확보해야 함)

주요 피해사례

• 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고
• 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 지정, 확정 분양가 제시
• 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
• 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
• 같은 위치에 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복조합 불가)
• 매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집

조합원 모집 시 불법ㆍ위반 사례

• 조합원자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 가입금 환불요구에 불응
• 가입 신청, 계약서 작성 후 중도에 계약을 철회ㆍ해지 요청할 경우 불응
• 사업일정, 진행상황 등을 거짓ㆍ과장하여 계약을 유도
• 조합원 가입단계에서 동ㆍ호수 지정이 가능하다고 유도하여 계약

유의사항

• 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 아닙니다.
• 동·호수 및 분양가격 등은 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정되는 것으로 조합원 모집 시에는 미리 확정될 수 없습니다.
• 지역주택조합사업은 지역주민이 조합을 구성하고 사업부지를 매입하여 주택을 건립하는 사업으로서 사업추진과정의 모든 책임은 조합원이 지게 됩니다.
• 토지매입이나 사업계획승인, 시공자계약 등이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 분양가격이 불투명하며, 사업추진과정에서 토지매입, 공사비, 사업계획변경 등에 의한 추가 분담금 발생 요인이 많습니다.
• 토지사용권한의 미확보, 기반시설 부족(학교용지미확보), 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁 등으로 사업기간이 장기화 할 수 있으며, 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원의 재산상 손실 우려가 있습니다.
• 사업 장기화에 따른 추가 부담금 상승 및 조합내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.
• 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사가(사업초기 브랜드만 제공할 뿐 책임, 보증의무 없음) 시공하지 않을 수도 있습니다.
• 조합이 시공사(등록사업자)와 공동사업 협약을 체결하여야 비로소 시공사에게 사업추진에 대한 책임이 있습니다.
• 조합원모집 시 제시하는 계획도면과 전시 모형 등은 임의로 작성된 것으로 심의 및 사업승인과정에서 계획이 변경될 수도 있음을 유의하여야 합니다.
• 사업부지 내 국공유지가 있을 경우 용도폐지 가능 여부, 사업지의 학생 수용 가능 여부 등에 대하여도 미리 확인이 필요한 사항입니다.
• 해약 시 환급 관련 절차와 위약 규정(업무추진비는 환불 불가, 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등)을 반드시 확인하여야 합니다.
• 자금관리의 투명성과 안정성 등이 확보되어야 하며, 금융시장에서 인정받는 자산관리ㆍ신탁회사가 자금관리를 하여야 합니다.(신청금 입금 시 계좌 예금주명이 신탁회사인지 반드시 확인 필요)
• 조합원 가입계약서와 조합규약의 내용을 상세하게 확인하시기 바랍니다.
• 가입계약서 또는 정관의 내용을 확인하여 불합리한 조항이나 문제점 등이 있는지 반드시 가입전에 확인이 필요하고 조합원의 권리를 보장 받도록 하여야 합니다.

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지역주택사업이란?

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지역주택조합 사업이란?

부산광역시 ․ 울산광역시 및 경상남도에 거주하는 무주택자 또는 주거전용면적 85㎡이하의 주택소유자가 주택법에 따라 조합을 설립하고자 특정지역의 토지를 확보*하여 주택(아파트)을 건립하는 사업입니다.

*조합설립인가 신청시 80%이상 토지의 사용권원 확보 증빙서류(토지사용승낙서) 제출 및 사업계획승인 신청시 95%이상 소유권 확보

조합원 자격은 ?

「주택법 시행령」제21조제항제1호에 따라 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은

• 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지
  • 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있자 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함) 전원이 주택을 소유(「주택공급에 관한 규칙」제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위를 포함)하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나,
  • 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있자 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함) 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서,
• 조합설립인가 신청일 현재 부산,울산,경남 지역에서 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로,
• 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.

주요 피해사례

• 확정되지 않은 사실에 근거한 허위․과장 광고
  • 불확실한 사업계획과 사업비 등을 근거로 동․호수 지정, 확정 분양가 제시
  • 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
  • 토지매입 완료는 실제 토지매입 계약금만 지급 후 토지매입 완료된 것처럼 과장하여 홍보
• 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
  • 해당 위치에 이미 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복 조합설립 불가)
  • 매입 불가한 국․공유지, 정비구역 등 지정된 토지를 선정해 조합원을 모집
• 사업 장기화에 따른 조합원 피해 다수 발생(실제사례)
  • 장기 표류했던 ○○○지역주택조합
    • ○○지역주택조합은 부지 매입 후 사업장기화로 부지매입관련 대출금을 만기일에 상환하지 못하여 실체가 없는 조합이 되었고, 조합장의 횡령 등 불투명한 조합운영으로 결국 조합원들의 정신적, 금전적으로 큰 피해 발생
  • 과도한 추가분담금으로 조합원분양가가 일반분양가보다 더 비싸 조합원이 입주하지 못한 ‘○○지역주택조합’
    • ○○지역주택조합은 사업장기화 및 일반분양 성과 저조로 조합원들의 과도한 추가 분담금(평균 3억원)발생으로 입주하지 못하는 조합원이 200여명이 발생했고, 결국 조합은 파산되고 그 피해는 고스란히 조합원에게 돌아감

유의사항

• 조합원 모집 시 홍보한 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 절대 아닙니다.
• 동․호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 알 수 있어 조합원 모집 시에는 절대로 확정될 수 없습니다.
• 가입계약서 및 조합규약 등 조합원에게 불리한 사항은 없는지 반드시 살펴보세요(조합비 및 추진사업비에 대한 반환조건 반드시 확인)
• 사업추진과정(토지매입, 공사비, 건축규모변경 등)에서 추가 분담금 발생요인이 상당히 많습니다.
• 사업 장기화에 따른 추가 분담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적․금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 매우 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

주택조합 이것을 주의하십시오.

• 00주택조합사업은 조합설립단계에서 토지확보가 이루어지지 않아 향후 토지사용권 및 소유권을 확보하는 것이 어려울 경우 사업추진이 원활하지 못할 수 있습니다.
• 00주택조합사업은 조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 탈퇴가 쉽지 않습니다.
• 00주택조합사업은 토지확보 및 조합원의 동의 절차에 따라 사업이 지연될 수 있으며, 그에 따른 사업비의 증가 등 조합원의 부담이 매우 큰 사업입니다.
• 조합원 모집단계에서는 토지 소유권이 대부분 미확보된 상태이며, 조합설립시 토지사용권원(80%이상) 및 주택건설사업계획 승인시 토지소유권(95%이상)을 확보하여야 하는 사업입니다.
• 조합원가입 시 업무대행사의 업무능력, 토지이용 동의상황 등을 충분히 검토해 보셔야 합니다.
• 아파트 동호수 지정과 분양가격, 아파트 배치 및 구조 등은 주택건설사업승인과 분양승인을 받아야만 확정될 수 있습니다.
• 사업대상부지의 여건에 따라 도로, 학교 등 기반시설물을 확보해야 하거나 개발규제(층수, 문화재 등)에 따라 사업의 규모 및 사업계획(예상층수 예상세대수)이 변경될 수 있으며, 이에 따라 분담금 및 분양가격이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있습니다.
• 업무대행사의 운영비와 사업기간의연장 등에 따라 조합원 부담금이 증가되어 분양가격이 높아질 수 있습니다.
• 조합원 모집단계에서 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보를 하고 있으나 시공사 선정은 조합이 설립되어 총회를 거쳐야 결정됩니다.