재건축 조합원 분담금 대출 - jaegeonchug johab-won bundamgeum daechul

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• ‘이주비 대출’의 개념 및 지급 조건
• 재건축, 재개발 사업별 ‘이주비 대출’
• 재건축, 재개발 사업별 ‘이주비 대출’ 절차 및 주의사항

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부의 과도한 대출규제이 건설사와 조합간 갈등을 유발하고 있다. 대출이 막혀 분담금 등을 마련하기 어려워진 조합원들이 그에 대한 대책을 건설사에게 요구하고 나섰기 때문이다. 

최근 정비사업 수주전에서는 건설사들이 대출규제에 대한 대책을 제안하는 것이 일반화되고 있다. 

사업촉진비 등 추가이주비뿐만 아니라 분담금 전액을 입주 후에 납부토록 하는 제안까지 등장하고 있다. 특히 핵심현장의 경우 입주 2년 후 분담금 전액을 납부하는 파격적인 제안까지 등장하고 있다. 

문제는 건설사들의 제안내용이 알려지면서 기존 수주해 놓은 조합들에서도 비슷한 요구를 하는 사례가 늘고 있다는 점이다. 시공자 교체카드까지 언급하면서 자금 마련을 요구하는 현장들도 있다.

실제로 인천의 한 재개발조합은 지난 3일 건설사에 항의성 공문을 보냈다. 최근 해당 건설사가 수주한 현장에서 조합원 분담금 100%를 입주할 때 납부하는 것을 제안했는데, 형평에 맞지 않다며 같은 조건으로 분담금 납부 방법을 변경해달라고 요구한 것이다. 

이곳은 지난해 7월 조합과 시공사는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 내는 조건으로 계약을 체결했다. 특히 요구에 응하지 않을시 모든 가능성을 두고 검토할 수 있다며 시공자 교체까지 언급하자 결국 해당 건설사는 조합원들의 요구를 수용하기로 했다. 

건설사 관계자는 “최근 입주 시 100% 분담금을 납부하는 제안이 자주 보이고 있지만 이는 공사도급 계약 당시 사업비용에 다 반영하기 때문에 건설사에 큰 문제는 없다”며 “하지만 도급 계약을 변경하는 경우에는 건설사들이 사업비용의 증액 없이 금융비용을 모두 떠안아야 해 건설사에서 선뜻 받아들이기 힘들다”고 말했다.

업계에서는 최근 핵심현장에서 파격적인 분담금 납부 제안을 하고 있어 이로 인한 갈등이 더욱 커질 것을 우려하고 있다. 특히 최근 대출 한파 등으로 중도금과 잔금 대출 등에 불확실성이 커진 상황에서 조합의 이 같은 요구 목소리는 부쩍 커질 것이란 전망이다. 

실제로 최근 과천주공5단지 재건축사업을 수주한 대우건설은 입주 2년 후 분담금 납부를 제안했다. 과천주공5단지 입찰에서 대우건설은 분담금 납부시기를 입주 2년 후 100% 납입으로 제안하기도 했다.

지난해 전주 종광대2구역 재개발사업을 수주한 동부건설은 입주 1년 후 100% 납입 조건을 걸었다. 광주 풍향구역과 부산 대연8구역 등도 입주 1년 후 분담금 100% 납부 조건을 제안했다. 

이에 전문가들은 현행 대출규제를 시급히 완화해야 한다고 주장하고 있다. 조합과 건설사간 갈등이 결국에는 사업지연으로 이어져 조합원 분담금 증가, 주택공급위축의 악순환 고리로 이어질 가능성이 크기 때문이다.

또한 최근 수주전에서 건설사들이 분담금 납부 조건에 대한 파격적인 제안과 기존 현장들에서 비슷한 요구를 하고 있는 근본적인 원인이 정부의 과도한 대출규제라는 이유에서다.

정비업계 관계자는 “분담금 납부 문제 등으로 건설사와 조합의 갈등이 증가할 경우 조합원 분담금 증가는 물론 주택공급 위축까지 이어지는 악순환 고리가 된다”며 “정부의 대출규제로 인해 발생한 문제로 하루빨리 과도한 규제를 완화해야 한다”고 말했다.

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조합원이라면 이주비 대출이 궁금할 수밖에 없습니다. 사업에 진척이 있다면 이주비 마련을 고민하는 시점도 오기 때문입니다. 정비 사업이 이루어지는 동안 임시 거처도 마련해야 하고, 동시에 분양권을 취득한 아파트의 분담금도 부담해야 합니다. 그런데 이주비 대출은 일반적인 주택담보대출과는 조금 다릅니다. 조합원을 위한 이주비 대출의 신청 조건부터 지급 절차, 그 밖에 주의사항까지 자세하게 알아보겠습니다.

‘이주비 대출’의 개념 및 지급 조건

정비사업으로 기존의 주택을 철거하고 새 아파트를 짓는 동안 조합원들은 이주를 해야 합니다. 이때 이주비 대출이 필요한 상황이 발생합니다. 이주비 대출은 조합원의 이주를 돕기 위해 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 하는 것이라고 생각하면 이해가 빠릅니다. 공익사업법상 현금청산대상자나 세입자에 대하여 지급하는 이주정착금 등의 손실보상금과는 다른 개념입니다. 보통 조합원은 이주비 대출을 받아서 기존 주택에 거주하던 세입자의 임대차보증금을 내어주거나 본인의 임시거처를 마련하고는 합니다.

그런데 최근 규제지역에서 주택담보대출이 크게 제한되면서, 주택담보대출의 일종인 이주비 대출 역시 최대 한도가 축소되었습니다. 현재 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출은 원칙적으로 LTV 40% 수준입니다. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말하는데, 투기지역과 투기과열지구의 주택을 담보로 돈을 빌리는 때에 주택가격의 최대 40% 까지만 대출이 가능하다는 의미입니다.

이마저도 2주택 이상 소유하고 있는 세대는 2주택부터 대출이 되지 않습니다. LTV가 0%인 셈입니다. 여기에 지난해 12·16 주택시장 안정화대책으로 투기지역과 투기과열지구 내에 있는 시가 9억 원이 넘는 고가주택에 대해서는 9억 원 이하 부분은 LTV 40%, 초과 부분은 LTV 20% 를 적용하도록 대출 한도가 축소되었고, 시가 15억 원이 넘는 초고가 아파트의 경우에는 아예 대출이 전혀 되지 않도록 바뀌었습니다. 결국, 이주비 대출 한도도 크게 줄어들었다고 봐야 합니다.

(참고) 투기지역과 투기과열지구에서 1주택자 LTV는 40% 입니다. 조정지역에서는 50%, 그 외 지역에서는 60%입니다.

이처럼, 이주비 대출 한도를 축소하면서 재개발·재건축 조합원들의 원성이 높아지자 정부가 예외를 두었습니다. 재개발, 재건축 조합원이 1주택 세대로서 조합설립인가 전까지 1년 이상 종전 주택에 실거주한 경우, 그리고 12·16 대책이 발표되기 전에 입주자 모집공고를 하거나 관리처분계획인가가 난 사업장의 조합원에 대해서는 종전 규정에 따라 대출 한도를 적용한다는 것입니다.

만일 이주비 대출이 나오는 경우라면, 주택담보대출의 일종인 이주비를 받기 위한 주택의 가치를 산정하는 과정을 거칩니다. 재개발, 재건축 같은 경우에는 종전에 가지고 있던 주택에 대한 감정평가금액으로 가늠합니다. 예를 들어 보겠습니다. 투기과열지구에 속한 재개발 구역의 어느 주택의 종전 감정평가액이 2억 원에 불과한데 프리미엄을 포함한 시가는 5억 원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 이주비 대출은 5억 원이 아니라 2억 원의 40%인 8천만 원이 되는 것입니다. 사정이 이렇다 보니까 주변 시세에 비해 받을 수 있는 이주비 대출 한도가 낮았습니다. 그동안 시공사에서는 금융권 대출 한도를 넘어 필요한 이주비를 추가로 대여하는 관행이 있던 배경입니다.

재건축, 재개발 사업별 ‘이주비 대출’

간혹 이주비 대출을 공익사업법상 규정된 이주정착금, 주거이전비, 이사비의 개념과 혼동하는 경우도 있지만, 엄연히 다른 성격의 돈입니다. 이주비 대출은 말 그대로 조합원을 상대로 시공사 등의 주선 하에 이주에 대한 금액을 대출해 주는 것입니다.반면, 이주정착금, 주거이전비, 이사비는 공익사업으로 이주하게 된 현금청산대상자나 세입자를 대상으로 지급하는 손실보상금의 일종으로 재개발 사업에서만 인정되는 권리입니다. 용어가 비슷해서 헷갈릴 수 있지만, 완전히 다른 개념으로 보면 됩니다.

결국, 재개발과 재건축 사업에서 이주비 대출은 주택담보대출의 일종으로 취급하고 있기 때문에 큰 차이는 없습니다. 그렇지만 아무래도 재건축 같은 경우에는 이주비 대출 요건이 더 까다롭고 규제가 많기는 합니다.

2018. 2. 9.부터 시행된 국토교통부고시 정비사업계약업무처리기준 제30조를 보면, 시공사의 이주비 지원 등에 관하여 일정 부분 제한을 두고 있습니다. 시공사가 이주비 등을 무상으로 지원하는 것을 금지하고 있습니다. 다만, 이주비 대출에 대한 이자를 시공사가 조합에 대여하는 것은 가능하도록 하고 있습니다. 재개발 사업의 경우, 시공사가 적정한 금리 수준에서 조합에 추가 이주비를 대여해 주는 것도 허용하고 있습니다.

반면 재건축 사업의 경우, 기존에는 시공사가 추가 이주비를 대여해 줄 수 없도록 규정하고 있었기에 조합원들이 이주에 금전적으로 어려움을 겪는 일이 많았습니다. 하지만 2022. 9. 27.부터 입법예고 및 행정예고된 도시정비법 시행령 개정안에 따라, 재개발 사업과 재건축 사업 모두 시중은행의 대출금리 수준으로 추가 이주비를 대여하는 제안을 할 수 있도록 이주비 등 제안 금지 범위 규정이 개선됐습니다. 이번 법령 개정으로 재건축 사업에도 시공사의 추가 이주비 대여 제안이 허용됨으로써 사업 추진이 원활하게 이루어질 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 입찰 과정에서 과열, 혼탁이 생기는 것을 방지하기 위해 은행의 대출금리보다 낮은 금리로 지원하는 등의 제안은 허용되지 않는다는 것을 명심해야 합니다.

재건축, 재개발 사업별 ‘이주비 대출’ 절차 및 주의사항

이주비 대출은 관리처분인가가 나고 난 후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고합니다. 이 때 이주비 대출을 신청해야 합니다. 보통은 조합원에게 언제, 어디서, 어떤 서류를 준비해오면 이주비 대출을 받을 수 있다는 안내문을 우편으로 발송합니다. 사업구역 내에 현수막이 걸리기도 합니다.

한편, 세입자가 있는 경우라면 세입자가 이주해야만 이주비 대출을 받을 수 있다는 점을 알아야 합니다. 세입자가 이사비 등을 요구하며 이주하지 않으면 꽤나 난감해질 수 있습니다. 정비사업 구역 내 물건의 전월세 계약 시에 세입자의 이주 의무와 이주 거부에 따른 손해배상 의무 등을 특약으로 명시해야 하는 이유입니다.

또 한가지, 만일 선순위 근저당권이 설정된 경우라면 해당 금액을 상환하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 요즘 같이 LTV 한도가 축소된 때에는 기존에 받았던 대출보다 이주비 대출이 더 적게 나와 이주비 대출을 새로 받지 않고 오히려 기존의 대출을 유지하는 경우도 꽤 있습니다. 신용등급이 너무 낮은 경우에도 이주비 대출이 제한될 수 있다는 점을 잊으면 안 됩니다.

이주비 대출의 절차를 흐름 순으로 정리하면 이렇습니다. 우선, 이주관리센터에서 이주 계약서를 작성해야 합니다. 이주비 총액의 일부를 대출 받을 수 있습니다. 이주비 대출이 실행되면 소유 토지에 근저당이 설정되게 됩니다. 그 후에는 이주비 대출금을 활용하여 이사를 하거나 세입자를 전출시키는 과정을 거칩니다. 전기, 수도, 도시가스 등 공과금을 완납하고 계량기 등을 철거하는 것도 필수입니다. 이 과정을 마치면 이주협력업체 직원이 공가 처리 여부를 확인하게 됩니다. 확인 후 열쇠 등 주택 관련 물품 일체를 제출하면 절차가 마무리 됩니다. 이주비 잔액을 지급 받을 수 있게 되는 것입니다.

이처럼, 이주비 대출을 염두하고 있다면 사전에 이주비 대출 조건에 해당하지 않을 수도 있고, 이주비 대출이 가능하더라도 생각보다 대출이 많이 나오지 않을 수도 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 특히 “강남 재건축” 같은 경우라면 더더욱 그렇습니다. 미리미리 이주를 염두하고 개인의 경제상황과 여건을 살펴서 플랜A는 물론이고 플랜B까지 세워놓는 것이 필요합니다.