전세 세입자의 경우 전세보증금을 떼일 것에 대한 걱정으로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 상품에 대부분 가입하고 있습니다. 여기서 문제는 보증료를 산출할때 가입기간에 따라 보증료 금액이 달라진다는 문제점이 있었습니다. Show 즉, 보증보험에 일찍 가입한 사람일수록 보증금을 떼일 가능성이 적고, 늦게 가입한 사람일 수록 위험도가 높아진다는 점입니다. 주택보증공사가 집주인 대신 보증금을 돌려주는 대위변제율을 보면 늦게 가입한 사람일수록 더 높게 나타났다고 합니다. 결과적으로 보증기간에 비례해서 보증료를 내면 일찍 가입한 사람이 손해를 본다는 것입니다. ■전세금 반환보증 보증료 산정 방식 ■보증료율 ■가입기간
위의 표는 전세보증금 5억원으로 선순위 채권이 없다고 가정하고 계산했습니다. 보증금 한도는 수도권은 7억원, 지방는 5억원 입니다. ■보증보험료 개편내용 허그 전세보증보험 집주인 동의 통보, 가입비용, 계산방법, 요율은 어떻게 될까요 전세보증보험 가입의 필요성을 역설하면서 전도사가 되어버린 동료가 있습니다. 동료는 내 집 마련이 꿈을 급매의 방법으로 이루게 되었습니다. 급매이기 때문에 매도자는 빠르게 잔금을 치르기를 원했지만, 동료의 집주인은 이런 저런 핑계를 대면서 보증금을 돌려주지 않아서 무척이나 힘들어 했습니다. 그러던 중에 알게 된 것이 전세보증보험이라면서 세입자는 필수라고 합니다. 동료가 추천하는 전세보증보험에 대해 알아보겠습니다 전세보증보험 가입조건, 대상자, 가입기간, 가입서류에 대한 내용은 이전에 작성하였던 아래 글을 참고하면 됩니다 ▶안전한 전세를 위한 전세보증보험 가입조건 대상자와 서류는?!! 전세보증보험 보증한도?!!이 보험의 보증한도는 본인이 가입한 금액이내랍니다. 전세보증금 한도는 수도권과 그 외 지역이 다릅니다. 수도권에서는 7억원이하까지 보증이 가능하고 그 외 지역은 5억원이하까지 가능합니다. 따라서 이 금액을 벗어나는 경우에는 전세권 설정 등과 같은 다른 방법을 이용해야 합니다. 보증한도는 주택가격에서 가입 당시의 선순위 채권을 공제한 금액을 말합니다. 이 보험에 가입하고 나면 이 주택을 이용한 주택 담보대출, 질권 설정 등은 할 수 없습니다. 하지만 직장, 사업자, 카드 등을 이용한 신용대출은 제한을 받지 않기 때문에 사용할 수 있습니다. 전세보증보험 집주인 동의?!!이 보험에 가입하기 위해서는 집주인의 동의가 필요하다고 알고 있는 사람들이 많습니다. 하지만 2018.2월부터 집주인 의무 동의가 폐지되었기 때문에 아무런 상관이 없습니다.  전세보증보험 집주인 통보?!!집주인의 동의를 받을 필요는 없지만 통보는 해 주어야만 합니다. 집주인 입장에서는 돌려주어야 할 보증금의 대상자가 바뀌는 것이기 때문입니다. 그리고 집주인에게도 보험 설정에 따른 비용이 발생하기 때문입니다. 집주인 임대인 변경되면?!!집주인인 임대인이 변경되는 경우에는 반드시 보증기관에 해당 사실을 통지해야만 합니다. 그렇지 않으면 권리구제에 있어서 불이익이 생길 수도 있습니다. ▶임시로 사용하는 가설건축물 취득세 재산세는?!!컨테이너 모델하우스도 부과된다?!! 전세보증보험 가입비용 처벌은?!!가입을 할 때에 발생하는 비용은 임대인이 75%를 내고 임차인이 25%를 부담하도록 되어 있습니다. 이런 조건을 위반하거나 집주인이 거부하는 경우에는 임대인에게 2천만원이하 벌금이나 2년이하 징역형에 처하도록 되어 있습니다. 하지만 임대인에 대한 별도의 처벌 규정은 없습니다. 상대적 약자이고 본인에게 유리한 것이기 때문에 임차인이 거부 할 이유가 없기 때문입니다. 허그 주택도시보증공사 발표 자료에 의하면 이 보험에 가입되어 있는 물건이 30조이상이나 된다고 합니다. 그 만큼 위험을 최소화하고 보증금을 안전하게 지킬려는 사람들이 많다는 것을 의미한답니다 전세보증보험 보증료 계산 요율은?!!보증 보험료는 다음과 같은 방법으로 하면 되고, 허그 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)의 요율이 각각 다르답니다 ▣ 보증보험료=보증금액*보증료율*(보증기간일수/365일)보증요율이라는 것은 보증보험사에서 각각 관리하는 수수료적인 개념입니다. 두 보험사의 보증료율은 다음과 같습니다
고액이기 때문에 요율에 따른 금액 차이가 많이(?) 발생하게 됩니다. 서울보증보험의 수수료가 더 높은 것은 수도권의 경우에 보증금이 7억원을 초과하더라도 가입 할 수 있기 때문입니다. 두 보증사간에는 요율 뿐만 아니라 대상자 등에 있어서도 약간씩의 차이가 있기 때문에 꼼꼼이 따져보고 가입하는 것이 좋답니다. 열심히 모은 돈을 떼이지 않고 받는 것도 중요하지만, 같은 조건이라면 저렴하게 하는 것도 중요하기 때문입니다. ▶전세 가계약금 돌려받기 이렇게 해라?!!가계약 취소 해야 된다면?!! ▶재산세 과세기준일 과 아파트 재산세 납부일은?!!보유기간별 과세가 불가능한 이유?!! ▶아파트 장기수선충당금 반환 받으려면?!!세입자 이렇게 대처하라!! 임대주택 사업자에 대한 ‘임대 보증금 보증보험(임대보증보험)’ 가입이 지난 8월 18일부터 의무화됐습니다. 기존에는 세입자가 보증보험료를 전부 부담했지만 앞으로는 집주인이 전체 액수의 75%를 부담합니다. 세입자 입장에서는 보다 편하게 전세보증보험 혜택을 볼 수 있게 됐죠. 집주인이 따로 전세보증보험에 가입하면 세입자는 그동안 낸 보험료도 돌려받을 수 있는데요. 다만 시행 전후로 제도 손질이 반복된 탓에 전월세 시장에서는 벌써부터 혼선이 나타나고 있습니다. 말 많고 탈 많은 임대보증보험, 매코미가 자세히 알려드리겠습니다. Q. 임대보증보험이 무엇인가요. A 정확히는 ‘임대 보증금 보증보험’입니다. 전(월)세보증보험, 임대보증보험이라고도 부르죠. 임대차 계약이 종료될 때 집주인이 세입자에게 전월세 보증금을 돌려주지 못하면 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 대신 보전해주는 상품입니다. Q. 보험료는 얼마 정도 내나요. A 보증보험료는 주택의 형태, 보증금 액수와 계약 기간에 따라 신용평가 등급별 보증료율(최저 연 0.073%∼최고 연 1.59%)을 곱해 납부합니다. 예컨대 전세 보증금 3억원, 2년 전세 계약 아파트 입주 시 보증료율은 연 0.122%가 되고, 보증보험료는 연 36만6000원 수준입니다. 통상 계약 기간이 2년이니 73만2000원의 보험료를 납부한다고 보면 됩니다. Q. 이제는 이 보증보험에 집주인도 의무적으로 가입해야 한다는 거죠. A그렇습니다. 지난 8월 18일부터 임대 사업자의 임대보증보험 가입이 의무화됐습니다. 지난해 7·10 대책(주택 시장 안정 보완 대책)을 통해 등록 임대 사업자의 임대 보증금을 의무화하기로 했던 것 기억하시나요. 그때 개정한 민간임대주택법은 사실 지난해 8월 18일부터 이미 시행됐는데요. 1년간 유예 기간을 거쳐 올 8월 18일부터 전면 의무화됐습니다. Q. 그럼 보험료는 전부 집주인이 내나요. A 앞으로는 임대 사업자인 집주인이 보증보험료의 75%를 부담하고 세입자가 25%를 납부합니다. 위 사례를 적용하면 임대 사업자가 2년간 54만9000원의 보험료를 부담하게 되는 거죠. 세입자는 2년간 18만3000원만 내면 되겠네요. 또 과거에는 세입자가 집주인의 동의를 받아야 보증보험 가입이 가능했지만 이제는 동의 없이도 가입할 수 있게 됐답니다. Q. 임대 사업자가 임대보증보험에 가입하지 않으면 불이익이 있는지. A기존 임대 보증금 반환보증 미가입 대상자는 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하는 형사처분 조항이 있는데요, 이건 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 형사처분이 실정에 맞지 않는다는 지적 때문입니다. 등록 임대주택 사업자가 임대주택 보증금 반환보증에 가입하지 않으면 형사처분 대신 주택당 3000만원 한도 내에서 보증금의 10%를 과태료로 내게 될 것 같네요. 즉 한 임대 사업자가 주택 총 10채에 대해 보증 가입을 하지 않았다면 과태료 3억원을 물어야겠죠. 방금 설명드린 내용은 ‘민간임대주택 특별법’ 개정안에 담겨 있는데요. 곧 국회 본회의에서 처리될 예정이랍니다. Q. 임대보증보험 가입 요건은요. A 가입하려는 집이 가압류가 걸려 있거나 경매가 진행 중이라면 가입이 안 됩니다. 보증금 금액에도 제한이 있는데요. 전세든 월세든 임대 보증금이 너무 비싼 집은 안 됩니다. 수도권은 7억원 이하, 수도권 외의 지역은 보증금이 5억원 이하인 주택만 가입할 수 있습니다. 아 참, 임대차 계약 기간 도중에도 가입할 수는 있는데요. 이 경우 계약 만기까지 최소 1년 이상은 남아 있어야 합니다. 아파트든 단독주택이든 상관이 없나요. A 일단 ‘주택’이면 다 가입 가능합니다. 단독·다가구주택, 연립·다세대주택(빌라) 모두 가능한데요. 문제는 주택이 아닌 경우입니다. 예컨대 근린생활시설을 주택으로 개조한 곳은 가입이 안 됩니다. 상가로 허가받아 놓고 집으로 전세 낸 경우니까요. 또 주택이지만 어린이집으로 활용하는 가정 어린이집 같은 경우에도 전세보증보험에 가입할 수 없답니다. Q. 이미 근저당이 설정된 집은 어쩌죠. A 은행 대출 등 선순위채권과 전월세 보증금을 더한 금액이 주택 가격보다 많거나, 대출이 주택 가격의 60% 이상이면 가입할 수 없습니다. 빌린 돈과 내 임대 보증금의 합이 집값보다 크다면 나중에 문제가 생겼을 때 집을 팔고도 보증금을 모두 돌려받지 못하는 사태가 생길 테니까요. Q. 제 집은 보증금이 워낙 소액인데 굳이 가입해야 하나요.ㅜㅜ A 5000만원 이하 소액 보증금에 대해서는 예외를 두기로 했습니다. 사실상 소형 오피스텔이나 방 한 칸 보증금에 대해서까지 보험을 의무화하면 월 임대료가 오르는 등 청년층과 영세민의 주거비 부담이 늘 수 있으니까요. Q. 앗… 저는 이미 전세보증보험에 가입한 세입자인데요. 집주인이 보험에 가입하면 제가 든 보험은 해지해도 될까요. A만약 집주인이 새로 전세보증보험에 가입했다면 기존 세입자는 보험을 해지해도 됩니다. 그동안 냈던 보험료도 HUG나 SGI서울보증을 통해 환급받을 수 있고요. 단, 집주인이 전세보증보험 전액이 아닌 부분 가입하는 경우가 있어요. 이때는 세입자에게 환급되는 금액이 달라질 수 있으니 해지 전 집주인과 확인해보시면 좋겠습니다. [정다운 기자 ] [본 기사는 매경이코노미 제2124호 (2021.09.01~2021.09.07일자) 기사입니다] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] |
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