일본 버블경제 한국 - ilbon beobeulgyeongje hangug

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 기준금리의 가파른 상승 이후 국내 부동산 시장이 침체기로 접어들고 있다. 부동산 버블 형성 과정이나 생산가능인구 감소, 인구고령화 등 일본과 유사한 면이 많은 한국이 버블 붕괴 이후 장기불황에 빠진 전철을 밟는 것 아니냐는 관측도 나온다.

다만 1980년대 말 일본만 나홀로 불황에 빠진 것과 달리 지금은 미국을 필두로 세계 각국이 유동성 회수에 돌입하면서 나타난 전세계적 가격 조정이라 일본식 장기불황을 걱정할 단계는 아니라는 지적도 제기됐다.

2일 부동산업계에 따르면 일본은 부동산 가격은 1986년부터 1990년까지 약 5년 동안 2~3배 급등한 후 1991년 가을부터 20년 넘게 장기 하락이 이어졌다. 이 때문에 잃어버린 20년이란 말이 나왔다.

일본 부동산 시장의 버블은 1985년 플라자 합의에서 시작됐다고 볼 수 있다. 미국이 1985년 막대한 무역적자 해소를 위해 일본에 강요한 ‘플라자 합의’에 따라 일본은 1984년 말 1달러당 251엔에서 1987년 말 122엔으로 급격하게 엔화 가치를 높였다. 이러한 엔고는 수출주도형 성장을 하고 있던 일본 경제에 큰 충격을 줬다.

엔화의 급격한 절상으로 수출기업들의 가격경쟁력이 떨어지면서 일본의 전반적인 경기가 악화됐고, 이에 대응해 일본은 경기 부양을 위해 금리인하와 내수확대 정책에 돌입했다.

일본은행은 1986년 1월 5%였던 정책금리를 인하하기 시작해 같은 해 11월 3%로 11개월 동안 무려 2%포인트를 떨어뜨렸다. 다음해엔 2.5%까지 낮춘 뒤 1988년 말까지 2.5% 수준을 유지했다.

'불황'을 막기 위한 경기 부양용 저금리 정책이었지만 일본 부동산 가격을 밀어올리는 역할을 했다. 코로나 사태 이후 유동성이 크게 늘어나기 시작하며 부동산 가격이 폭등한 우리나라의 2019년과 비슷한 셈이다.

그러던 일본은 1989년부터 정책금리를 급속도로 올리기 시작했다. 일본은행은 부동산가격이 이미 큰 폭으로 상승한 1988년 말까지도 2.5% 수준의 낮은 금리를 유지하다 1989년 들어 부동산시장 버블 우려가 점차 높아지자 기준금리를 뒤늦게 큰 폭으로 인상하기 시작했다.

1989년 5월 2.50%에서 3.25%로 0.75% 인상했으며 1990년 3월에는 4.25%에서 5.25%로 1%포인트 인상했다. 1990년 8월에는 5.25%에서 6.00%로 다시 0.75%포인트 인상했다. 이런 일본은행의 급격한 금리인상은 부동산 시장에 큰 충격을 줘 1991년 초 부동산 가격이 급격하게 하락하기 시작했다.

도쿄 맨션아파트 가격은 70㎡ 기준으로 1990년 1억760만엔에서 1994년 5800만엔으로 떨어졌다. 이후에도 장기 불황기에 들어서면서 2001년에는 4700만엔까지 하락했다.

기준금리는 일본 부동산 버블 형성과 붕괴에 많은 영향을 미친 셈이다. 우리나라가 지난해부터 금리를 올리기 시작하면서 부동산 가격이 침체기로 접어든 것과 유사하다.

또한 일본은 2000년대 들어 인구가 감소세로 돌아섰고, ‘단카이'(전쟁 후 출생한 베이비붐 세대)의 은퇴가 본격화되면서 부동산 시장 침체가 가속화된 측면도 있다.

우리나라 역시 생산가능인구 감소, 저출산 고령화 등 급속한 인구구조 변화를 겪고 있다는 점도 부동산 시장의 잠재적 불안 요인으로 지목돼 왔다.

이처럼 일본의 가계 부채의 급증세와 부동산 가격 버블 현상 심화 현상, 인구 구조적인 현상이 상당히 유사하다는 지적이 나오면서 우리나라 역시 자산 가격 거품이 걷히고 나면 일본식 장기 경제침체에 빠질 위험성이 있다는 지적이 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "일본과 마찬가지로 인구 고령화가 시작된 점과 경제 성장 탄력이 떨어진 점, 집값이 많이 올랐다가 버블이 꺼지고 있는 공통점이 있기 때문에 우리도 일본식 모델을 따라가는 게 아닌가 우려스럽다"며 "실물경제와 부동산은 밀접하게 연결돼 있는데 지금처럼 물가가 높은 상황이 지속된다면 일본식의 부동산 장기 불황도 배제할 수 없다"고 말했다.

이어 "이런 상황으로 가지 않기 위해 기준금리를 올리는 것"이라며 "외화가 빠져나가는 것을 막고 있고, 한계기업은 구조조정을 통해 정리하는 기회가 될 수 있다. 특히 과도한 부채를 줄여나가는 것은 다시 경제가 회생하는 데 도움이 될 수 있다"고 강조했다.

하지만 일본의 과거 장기 불황이 전세계에서 특수한 사례였던데 비해 지금은 전세계적으로 부동산 침체기를 겪고 있다는 점에서 차이가 있어, 일본의 전철을 밟을 가능성이 낮다는 의견도 나온다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 "낮은 금리가 지속되면서 부동산 가격이 오른 것은 비슷한 측면이 있지만 과거 일본 부동산이 나홀로 폭락했던 당시처럼 우리나라만의 특수한 상황이라고 보기는 어렵다"며 "미국 금리인상에 의한 대외 환경 변화와 이에 따른 전세계적 부동산 가격 하락 과정을 거치고 있는 것"이라고 설명했다.

송 소장은 "우리나라 기준금리는 내년 상반기까지 최대 1%포인트 더 오를 가능성이 있다"며 "이에 따라 부동산 가격은 당분간 정체기를 거친 뒤 내년 상반기부터는 하락폭이 축소될 가능성이 있다"고 내다봤다.

일본 버블 붕괴 당시와 달리 우리나라는 현재 주택 시장에서의 과도한 위험추구 행위를 제어할 만한 제도적 장치가 마련돼 있는 점도 큰 차이점이라는 분석도 나온다. 일본은 버블 당시 부동산 가격의 담보를 100%까지 인정하는 사례가 확대됐는데 우리나라의 경우 LTV·DTI 규제를 통해 일본과 같은 담보가치 인정 융자가 확대되는 극단적인 일이 없다는 것이다.

우병탁 신한은행 WM 컨설팅센터 부동산팀장은 "인구구조적인 문제나 가파른 금리인상, 부동산에 대한 심리적인 측면들은 당시 일본의 상황과 유사한 면이 있지만 일본과 같은 폭락 상황을 예상하기 어려운 이유는 우리나라는 부동산 담보 대출에 대한 제한이 지금의 가격 하락의 버팀목 역할을 하고 있다는 것"이라며 "가장 큰 차이가 버팀목 역할을 위해 여러가지 제도가 설계됐다는 점이어서 일본처럼 연쇄적인 부도로 이어지지는 않을 것"이라고 말했다.

◎공감언론 뉴시스

초록

2001년 이후 서울 강남지역의 아파트를 중심으로 진행된 부동산가격 상승세가 계속될 경우 우리나라가 겪게 될 인플레압력, 분배구조의 왜곡, 사회불안 등 각종 경제적 비경제적 문제점에 대한 인식이 사회 전체에 확산되어 왔다. 정부는 2002년 이래 2003년 10월 29일의 부동산 종합대책 에 이르기까지 수차례에 걸친 일련의 부동산대책을 통하여 문제 해결을 시도하여 왔으며, 그 결과는 일단 주택가격 상승세의 진정으로 나타나고 있는 가운데 그 귀추와 뒤이은 파급영향에 대한 관심이 높은 상황이다.
저금리, 가계대출 확대, 400조 원에 이르는 부동자금，교육문제 등이 복합적으로 작용하여 귀결된 최근의 우리나라 주택시장 동향은 1980년대 후반 자산버블의 형성과 팽창을 경험한 당시 일본의 상황과 유사하며，우리나라 주택가격에는 거품이 끼어 있다는 연구결과들이 제시되고 있다. 이와 같은 연구결과들은 우리나라가 부동산 버블을 겪고 있다는 점을 시사한다. 그렇다면 이미 알려진 여러 나라의 경험에 비추어볼 때 이 버블은 언젠가는 붕괴되어 부동산가격이 하락하고 궁극적으로 금융시스템과 거시경제 전반의 장기적 불안정을 가져올 위험성을 내포하고 있는 것으로 볼 수 있다. 버블의 정도가 크면 클수록 그에 따르는 부작용도 지대하고 버블 붕괴의 속도와 폭 및 그에 따른 후유증도 클 것이기 때문에， 더 이상의 버블 팽창을 막고 부동산가격의 연착륙을 유도하여 버블 소멸시의 부정적 영향을 최소화하는 것이 경제정책의 우선적 과제라고 할 수 있을 것이다.
1980년대 초 이래 전 세계적으로 광범위하게 진행된 금융규제 완화와 자본시장의 국제화에 따라 대부분의 나라에서 주가와 부동산가격 등 자산가격은 추세적으로 상승세를 보인 가운데 큰 폭의 등락을 거듭하여 일반적인 경기변동보다 진폭이 큰 사이클을 나타내었다. 특히 1980년대 말 과 1990년대 초에 일본과 북유럽이 경험한 자산버블의 형성과 붕괴는 금융시스템의 불안정과 심각한 경기침체를 가져온 중요한 요인이었던 것으로 지적된다.
자산버블 현상이 경제학자들의 관심을 끌기 시작한 것은 17세기 네덜란드의 자산버블로 거슬러 올라간다. 그러나 지난 20여 년 동안에 겪은 자 산버블의 형성과 붕괴과정에 나타난 특징적인 현상은 대부분의 나라에서 경제 전체의 물가는 평균상승률과 그 표준편차로 볼 때 대체로 안정된 가운데 자산가격만 급등락을 기록하고 있다는 점이다. 1980년대 말과 1990년대 초 주가 및 지가의 급등락을 경험한 일본, 1990년대 중 이른 바 신경제현상에 힘입어 주가상승을 경험했다가 2000년 들어 주가하락을 겪은 미국，최근 물가안정세하에서 주택가격 급등을 겪은 우리나라 등이 모두 그렇다.
이와 같은 특징적 현상은 자산가격과 물가 성장의 관계，그에 대응한 경제정책 등을 둘러싼 경제학자들과 정책입안자들 사이의 활발한 토론 주제로 등장하였다. 특히 1980년대 말과 1990년대 초 일본경제의 경험은 자산버블에 대한 국제적 논의에서 최근 가장 빈번하게 다루어지는 사례이다 또한 최근 우리나라의 자산시장, 특히 부동산시장의 추이를 보면서 우리가 당시 일본의 전철을 밟을 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 이에 착안하여 이 보고서에서는 일본 자산버블의 생성과 붕괴과정을 분석함으 로써 우리나라와의 유사점과 차이점을 찾아내고 그에 대응한 정책과제를 제시하고자 하였다. 문제인식의 출발이 최근 우리나라의 상황에 있는 만큼, 논의의 전개과정에서 여러 가지 자산시장 가운데 부동산시장에 초점을 맞추고자 하였으며，또한 집필진의 전문성을 감안하여 세제 주택공 개념 등 부동산대책의 방향에 대한 논의는 가급적 자제하고，부동산가격 변동이 경제에 미치는 파급영향과 통화금융측면의 정책과제에 주안점을 두고자 하였다.
1980년대 후반에 일본경제는 전반적인 경제활동이 과열된 가운데 극심한 자산버블을 경험하였다. 일경평균주가는 3.1 배로，6대 도시의 상업지 지가지수는 4배 이상으로 상승하였다. 이와 같은 자산가격의 급등은 주로 1980년대 초부터 금융자유화가 급속히 진전된 가운데 일본중앙은행이 1985년 9월 플라자합의 이후의 엔화 강세에 따른 해외수요 위축에 대응하기 위하여 저금리정책을 추진했던 데 기인한 것으로 지적되었다. 이 밖에도 도쿄의 국제화를 지향한 당시의 국토개발계획이나 부동산 관련 세제, 일본경제의 장래에 대한 자신감 또는 도취감 등도 자산버블의 형성에 일정 부분 기여한 것으로 판단된다. 또한 당시 국제적인 정책협조 분위기, 엔화 강세의 저지, 내수 확대를 통한 경상수지 흑자 축소 등 중요한 정책과제를 안고 있던 상황하에서 일본 통화당국의 통화정책 운영은 일정한 한계를 가지고 있었다고 할 수 있다.
자산버블과 경기과열 및 인플레 압력에 대응하여 일본 중앙은행은 1989 년 5월 이후 통화정책을 긴축기조로 전환하여 1990년 8월까지 다섯 차례에 걸쳐 금리를 인상하였고，그 결과는 자산버블의 급속한 붕괴와 경기침체로 나타났다. 버블 붕괴라는 거시적 쇼크의 영향은 먼저 부동산 담보대출의 부실채권화로 나타났으며, 이후 계속된 경기침체는 신규 부실채권을 지속적으로 발생시키고 그것이 다시 불황을 심화시키는，불황과 부실 채권 사이의 악순환이 1990년대 내내 일본의 장기침체과정에서 진행되었다. 이 시기 일본의 통화정책은 버블 붕괴의 영향과 금융부실의 누적에 대한 경각심이 부족했던 것으로 판단된다. 부실채권의 누적으로 금리인하 등 금융완화조치가 실시되어도 은행신용은 확대되지 않음으로써 통화 정책의 유효성이 저하되어 있었으며, 따라서 부실채권문제의 근본적 해결 없이 금리인하에 의존한 정책 대응에는 한계가 있다는 점에 대한 인식이 부족했다고 볼 수 있다.
부동산가격의 급변동이 금융위기로 이어진 사례는 일본 이외에도 여러 나라에서 찾아볼 수 있다. IMF의 한 연구결과에 따르면 1970년대 말 이후 북유럽, 멕시코，아시아 등지의 11가지 사례에서 부동산가격이 급등했 다가 급락한 다음 금융위기가 발생한 것으로 나타났다. 금융부문이 부동
산가격 때문에 위기를 겪는 원인으로는 다음과 같은 몇 가지를 지적하였다.
첫째，부동산시장이 붐일 때는 담보시가대비 대출금액비율이 하락하여 리스크를 저평가하게 됨으로써 과다대출이 이루어지고， 따라서 일단 부동산가격이 하락하게 되면 금융기관이 위기에 빠지게 된다. 둘째， 금융기관이 부동산 대출을 결정할 때 고려해야 하는 미래의 임대료 소득, 금리, 감가상각 등의 변수에 대한 정보가 불충분하고 분석이 취약하기 때문에 대출에 따르는 리스크를 과소평가할 수 있다. 셋째，부동산을 담보로 대출할 때 해당 프로젝트의 수익성에는 관심을 두지 않고 담보 가치에만 관심을 두어 담보 가치의 변동에 따른 리스크가 커지게 된다. 넷째, 도덕적 해이의 문제도 있어서 차입자가 부동산 담보가치의 하락에 따르는 리스크를 금융기관에 전가하려는 위험이 있다.
1980년대 말의 일본과 최근의 우리나라의 비교를 통해서는 다음과 같은 유사점과 차이점이 드러났다. 먼저 유사점으로는 두 나라에서 공통적으로 경제 전체의 물가상승률은 대체로 안정된 가운데 자산가격만 급등세를 보였고, 일본은 도쿄의 오피스 그리고 한국의 경우는 강남 아파트와 같이 특정 지역에서 출발하여 점차 확산되는 형태가 비슷하며， 셋째， 저 금리와 가계대출 확대라는 버블 발생이 요인도 유사하다는 점을 지적하였다 한편 일본의 경우 1980년대 말 버블형성기에 거의 모든 경제지표가 과열상태였던 데 비해 우리나라의 경우는 대부분 경제지표가 부진한 가운데 부동산가격만 급등하고 있는 현상이나 부동산가격 상승의 범위와 폭, 그리고 일본에 비해 낮은 우리나라의 주택담보비율 등은 두 나라 사이의 차이점으로 지적되었다.
다음으로 외환위기 이후 우리나라 은행의 자산구조 변화를 살펴보고 만약 부동산가격이 급격하게 하락할 경우 우리나라 금융시스템에 불안요인으로 작용할 수 있음을 우려하였다. 외환위기 이전 약 30%였던 가계대출 비중은 2003년 6월 현재 약 47%로 높아졌으며, 가계대출자금의 약 57%가 주택 관련 자금인 것으로 나타났다. 이는 주택가격의 급격한 하락 시 금융부실이 문제시될 가능성이 있음을 시사한다. 다만 우리나라의 담 보시가대비 대출금액비율이 1980년대 말의 일본에 비해 훨씬 낮아서 부동산가격 하락 시 겪게 될 금융권의 손실이 일본에 비해 그리 우려할 만 한 수준은 아닐 것이라는 연구결과도 소개하였다.
자산가격변동에 대해 통화당국이 금리정책으로 대응해야 한다는 논의 에 대한 찬반양론을 소개하였다. 그러나 자산가격의 변동을 직접 겨냥한 금리정책은 자제되어야 한다는 의견이 학계에서 우세함을 적시하였고, 지금 우리나라의 경제상황을 볼 때에도 부동산가격 안정을 위해 금리정책을 동원하는 것은 바람직하지 못하다고 주장하였다. 또한 부동산가격의 하락이 반드시 금융위기를 야기하지는 않는다는 점을 싱가포르와 홍콩의 사례를 통해 논의하고 거시경제 펀더멘털의 강건성과 적정한 금융 감독이 중요하다는 점을 지적하였다. 아울러 건전한 은행경영의 중요성과 한국주택금융공사 설립의 긍정적 측면을 약술하였다.
부동산가격 안정은 지금 우리나라 경제정책의 최우선 과제 중의 하나로 부각되어 있다. 2003년 10월 말 발표된 세제개선 및 주택공급확대를 중심으로 한 부동산 대책이 중장기적으로 부동산가격에 어떤 영향을 미칠 것인지를 전망하는 것은 쉽지 않다. 다만 이번 조치나 상황에 따라 주택공개념 등 더욱 강도 높은 대책을 강구하겠다는 정책적 의지로 보아 부동산가격 상승세는 일단 진정국면에 들어갔다고 해도 무리가 없을 것 같다. 더욱이 수출을 중심으로 조심스럽게 경기회복을 내다보는 전망이 현실화될 경우, 금리정책도 인플레이션을 경계하는 방향으로 운용할 여지가 있을 것으로 보인다. 정부정책이 이렇고， 지금의 부동산가격에 거품이 끼어 있는 상태라면 머지않은 장래에 부동산가격은 더욱 하락세를 보 일 가능성이 크다. 1990년대 초 일본에서와 같은 상황이 오지 않을까 우
려되는 대목이다. 그러나 현재의 우리나라의 부동산 버블은 1980년대 말의 일본에 비해 가격상승범위(서울 강남 아파트 중심， 일본은 전 지역 모든 형태의 부동산)나 폭(서울 강남 80%，일본은 300%)으로 볼 때 그 정 도가 가볍다고 볼 수 있다. 따라서 부동산가격 하락의 경우에도 그 폭이 나 속도가 일본보다는 심각하지 않을 것으로 생각한다 그러나 한 가지 분명한 것은 지난 수년 동안 우리나라의 은행경영이 주택 관련 대출 중심으로 이루어졌기 때문에 주택가격 하락의 경우 어느 정도의 금융부실과 거시경제적 불안은 어쩔 수 없을 것이라는 점이다. 결국 부동산시장의 연착륙을 기대하면서 금융감독과 은행자본의 적정성을 유지하는 데 신경 써야 할 것으로 판단된다 1990년대 후반 부동산가격의 급등과 급락을 경험했으면서도 금융불안을 피할 수 있었던 싱가포르와 홍콩의 사례는 다 시 한번 튼튼한 거시경제의 기초 여건과 건전성에 바탕을 둔 은행경영의 중요성을 일깨워준다.