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흑석동 한강현대아파트 재건축 - heugseogdong hanganghyeondaeapateu jaegeonchug

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흑석동 '한강현대' 재건축 첫 관문도 못넘어

입력2022.04.20 17:19 수정2022.04.21 01:04 지면A21

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예비안전진단 B등급 탈락
"기준 완화되면 재도전 하겠다"

서울 동작구 흑석동 ‘한강현대’가 재건축 사업 첫 관문인 예비안전진단(현지 조사)에서 탈락했다. 서울에서 예비안전진단 탈락 단지가 나온 것은 2019년 노원구 월계동 ‘미성·미륭·삼호3차’(월계 시영) 이후 처음이다. 새 정부의 재건축 활성화 기대가 커지는 와중에 나온 결과여서 주민들이 적잖이 당황해하는 분위기다.

흑석동 한강현대아파트 재건축 - heugseogdong hanganghyeondaeapateu jaegeonchug

20일 정비업계에 따르면 한강현대는 지난달 말 이뤄진 동작구의 예비안전진단에서 B등급을 받아 재건축 추진이 불발됐다. 재건축을 추진하려면 예비 및 정밀 안전진단(A~E등급)에서 D등급 이하를 받아야 한다. 한강현대는 세 가지 예비안전진단 평가 항목 중 ‘구조 안전성’ 항목에서 비교적 높은 등급을 받은 것으로 전해졌다.

1988년 준공된 한강현대는 지하 1층~지상 15층, 13개 동, 960가구(전용면적 66~131㎡) 규모다. 서울 지하철 9호선 흑석역에서 걸어서 10분 거리에 있다. 전용 131㎡의 대형 주택형은 정면으로 한강을 조망할 수 있다. 남측으로 관리처분계획 인가를 앞두고 있는 흑석 11재개발구역과 마주하고 있다. 용적률은 3종 일반주거지역 상한(250%)에 육박하는 237%다. 한강현대 재건축 추진 준비위원회 관계자는 “재건축 추진에 제동이 걸리긴 했지만 리모델링으로 선회할 계획은 갖고 있지 않다”고 말했다.

한강현대 준비위는 새 정부의 안전진단 평가 기준이 조정되는 대로 예비안전진단을 다시 신청할 계획이다. 윤석열 당선인은 대선 기간 안전진단 항목 중 구조 안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추는 대신 ‘주거 환경’ 비중을 15%에서 30%로 높이겠다고 약속했다. 구조 안전성은 말 그대로 건물이 구조적으로 얼마나 안전한지를 따지는 것으로, 안전진단 항목 중 가장 충족하기 어려운 요소로 꼽힌다. 안전진단 평가 기준 개정은 국토교통부 시행령 개정만으로 가능해 이른 시일 안에 추진될 가능성이 크다.

하헌형 기자

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재건축 규제 완화 앞두고…흑석동 '한강현대' 예비안전진단 탈락

입력2022.04.20 13:44 수정2022.04.20 13:57

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서울 동작구 흑석동 '한강현대' 아파트가 재건축 첫 관문인 예비 안전진단(현지 조사)에서 탈락했다. 서울에서 재건축 추진 단지가 예비 안전진단에서 탈락한 것은 2019년 노원구 월계동 '미륭·미성·삼호3차'(월계시영) 이후 3년 만이다.

20일 정비업계에 따르면 한강현대 재건축 준비위는 지난달 24일 동작구의 예비 안전진단에서 'B등급'을 받았다. 재건축을 추진하려면 안전진단 등급 A~E등급 중 D등급 이하를 받아야 한다. 한강현대는 '구조 안전성' 측면에서 높은 점수를 받은 것으로 전해졌다.

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준비위 측은 새 정부 출범 후 안전진단 기준이 완화되면 예비 안전진단을 재신청한다는 계획이다. 준비위 관계자는 "리모델링으로 선회할 계획은 아직 갖고 있지 않다"고 했다.

다만 안전진단 기준이 완화되더라도 용적률이 237%로 높아 재건축이 제대로 추진될지는 불투명하다는 관측이 나온다. 준비위 관계자는 "한강 변 용적률 상향 등 인센티브가 주어지길 기대한다"고 했다.

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    아파트 재건축 과정에서 ‘1+1 분양’을 받은 조합원의 세 부담을 덜어주는 법안이 추진되고 있어 주목된다. 1+1 분양자들이 세금 부담에 소형 주택형을 포기하는 사례까지 나오는 상황인 만큼 법안 처리 여부가 초미의 관심이다.18일 정비업계에 따르면 태영호 국민의힘 의원(서울 강남갑)은 1+1 분양자가 소유권 이전 후 3년 이내에 매도할 수 없도록 한 조항을 삭제하는 ‘도시정비법 개정안’을 이달 국회 법제실 검토를 거쳐 발의할 예정이다.태 의원은 “1+1 분양자의 숨통을 조이면 정비사업장들이 59㎡ 이하 주택형을 크게 줄일 수 있어 공급이 감소할 수 있다”며 “이달 중 법안을 낸 후 국토교통부와 당정협의를 통해 정식으로 공론화할 예정”이라고 말했다. 이르면 6월 국회에서 논의될 수도 있지만 여소야대 상황인 국회 의석을 감안할 때 처리 여부는 불투명하다는 게 일반적 관측이다.1+1 분양은 재개발·재건축 조합원에게 기존 주택 권리가액 내에서 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택형을 한 채 더 분양받을 수 있도록 하는 제도로 한때 부러움의 대상이었다. 주로 은퇴자들이 한 채는 본인이 살고 다른 한 채는 월세를 받기 위해 1+1 분양을 선택했다.하지만 종합부동산세 최고세율 6%로 인상, 임대사업자 제도 폐지, 3년 전매 금지 등 3중 규제로 최근엔 분양자들의 골칫거리가 되고 있다. 이달 말부터 입주를 시작하는 서울 역삼동 강남센트럴아이파크(옛 개나리아파트 재건축)는 499가구 중 10%에 해당하는 50가구 조합원이 1+1 분양자여서 발등에 불이 떨어진 상황이다.입주 예정자인 A씨는 “1+1 분양을 신청했는데 지금은 후회막심”이라며 “팔지도 못하고 임대사업자 등록도 못해 앉아서 세금 폭탄을 맞게 생겼다”고 토로했다. 다주택자 종부세율이 최고 3.2%에서 6%로 오르면서 1+1 분양자들은 연 9000만원의 세금을 내야 할 처지다.세금을 월세에 전가하려는 움직임도 나타나고 있다. 역삼동 K공인 관계자는 “59㎡ 기준으로 보증금 5억원에 월세 200만원이 이 지역 평균 시세인데 종부세를 부담하기 위해 월세를 두 배까지 올려 받겠다는 조합원이 적지 않다”고 분위기를 전했다.강남권 다른 단지들도 사정은 마찬가지다. 서초구 반포동 반포주공1단지 재건축 조합, 반포동 신반포21차, 방배동 방배6구역 재개발 조합도 “1+1 분양을 취소하고 중대형 주택으로 바꿔달라”는 조합원들의 민원에 시달리고 있다.박종필 기자

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    "재건축은 '속도전'"…5년 만에 사업 마친 부동산신탁사

    부동산신탁사가 단독 사업시행자로 나선 최초의 도시정비사업이 성공적으로 마무리됐다. 통상 10년 이상 걸리는 아파트 재건축 사업을 5년 만에 끝내면서 금융비용까지 절감했다는 평가다.코리아신탁은 조합 없이 추진한 '안양 진흥로얄 아파트 재건축 사업'이 2016년 9월 시행자 지정 후 5년 만에 준공됐다고 18일 밝혔다. 안양 진흥로얄 아파트 재건축 사업은 안양시 동안구 비산동 6개 동, 233가구 규모 진흥·로얄아파트를 최대 29층 4개 동, 304가구로 탈바꿈하는 사업이다. '한양수자인평촌리버뷰'로 2021년 11월 준공돼 입주를 마쳤다.안양 진흥로얄 재건축은 2016년 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정되며 신탁방식 정비사업이 허용된 이후 조합설립 단계를 거치지 않고 신탁사가 직접 정비사업에 참여해 준공까지 완료한 첫 번째 사례다. 통상 정비사업은 추진위원회 등 조합설립 절차를 거쳐 준공까지 최소 10년 이상 걸리지만, 이 사업은 기존보다 두 배 이상 빠르게 진행됐다.속도전에서 승기를 쥐며 금융비용 절감 효과도 거뒀다. 각종 문제로 사업 지연이 잦은 조합 방식과 비교해 상대적으로 신속하고 합리적인 사업 추진이 가능했다는 평가다. 신탁형 정비사업을 택하는 사업지도 늘어나는 추세다. 지난달 시공사 선정을 위해 현장 설명회를 개최한 서울 영등포구 '신길우성2차·우창아파트'와 같이 정비사업 경험이 부족한 사업장을 대신해 신탁사들이 시공사 선정에 착수하기도 한다.코리아신탁 역시 안양 진흥로얄 외에 '영등포구 대선제분 일대 도시정비형 재개발 1구역 1지구 재개발' 사업, ‘마포구 망원동 가로주택’ 사업, ‘중랑구 면목동 가로주택’ 사업 등에서 단독 시행자로 고시된 바 있다.코리아신탁은 조합을 대행해 전문적이고 안정적인 운영을 하는 사업대행자 방식도 병행하고 있다. 2009년 7월 착공 후 시공사의 부도로 장기 방치된 ‘광진구 자양동 대영연립 재건축 사업’에 뛰어들어 준공 승인을 얻었고, 준공과 시공사 정산이 장기 지연됐던 '성북구 장위 1구역 재개발 사업'도 코리아신탁이 사업 대행을 맡으며 정상적인 착공과 분양을 이뤄냈다.업계 관계자들은 이번 사업을 계기로 신탁사의 정비사업 수주가 확대될 것으로 전망했다. 한 정비업계 관계자는 신탁방식 정비사업에 대해 "법률·세무 등에서의 전문성을 바탕으로 기간 단축과 비용 절감은 물론 기존 조합방식의 부작용을 타개할 수 있다는 것이 장점"이라고 설명했다.오세성 한경닷컴 기자

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