긴급진단/청주시 북이산단조성사업 갈등 ①  [충청매일 최영덕 기자] [충청매일 진재석 기자] 각종 개발 사업에서 보상금 산정은 늘 논란이 돼 왔다. 공시가격을 기반으로 토지보상을 하기 때문에 사실상 시장가격이 반영되지 않기 때문이다. 충북개발공사가 추진하고 있는 ‘청주 북이산업단지 조성사업’ 역시 토지 보상을 놓고 사업 주체와 토지주 간 갈등이 심화되고 있다. 청주 북이산업단지는 101만㎡의 규모로 약 1천661억원의 사업비를 투입해 청주 북부권인 내수 북이 지역에 난립한 개별 공장들을 집적화하고, 오송·오창지역으로 편중된 산업단지의 균형 배치 조성을 통한 일자리 창출 및 지역주민의 소득 증대 등 지역경제 활성화를 위해 2020년 12월 11일 사업지구 승인고시 됐다. 충북개발공사는 오는 3월말까지 협의보상을 마치고, 올 상반기 착공에 들어간다는 계획이다.‘청주 북이산업단지 조성사업’ 계획 승인을 청주시로부터 받은 충북개발공사는 토지주 손실 보상을 진행하고 있으나, 보상액 논란이 일고 있다. 토지 보상을 위한 감정평가가 주민들의 의견이 배제된 채 진행되고 있다는 토지주 주장과 함께 토지보상액도 사업지별 천차만별로 ‘명확한 보상 기준’ 없는 형평성 문제가 거론되고 있다. 청주 북이산단 사업 부지에 대한 토지 보상액 책정 형평성 논란과 삶의 터전을 잃는 토지주들에 대해 진단해 본다. 충북개발공사의 ‘청주 북이산업단지 조성사업’ 대상지 주민들이 현실적인 토지 보상금 책정을 요구하며 반발하고 있다. ‘공공의 이익’이라는 공익사업 명분으로 추진되는 산업단지 조성사업은 이 곳에서 10여년 넘게 일궈온 생활 터전을 빼앗긴데다 실질적 이주를 위한 보상액조차 형평성에 어긋나면서 사업주체와 원주민 간 갈등이 불거지고 있다. 그러나 사업시행자인 충북개발공사는 감정가대로 보상할 수밖에 없다는 입장이어서 대립이 첨예하다. 17일 충북개발공사 등에 따르면 북이산업단지는 내수·북이면 지역에 청주 북부권에 난립한 개별 공장들을 집적화하고, 산업단지의 균형 배치를 통해 일자리 창출 등 지역경제 활성화를 도모하기 위해 조성된다. 이로 인한 토지주들의 보상 토지면적은 101만㎡의 규모로 대상은 350여명 수준인 것으로 알려졌다. 충북개발공사에 따르면 현재 손실보상 토지 보상 협의 진행률은 15%에 그치고 있다. 나머지 지주들은 보상 협의를 거부하며 추후 대응책 마련에 고심하고 있다. 이처럼 토지 보상금 책정 과정에서 토지주들의 반발은 거세지고 있다. 충북개발공사는 최근 산단 사업 부지 내 토지 감정평가를 마치고, 보상액을 산정했다. 책정된 보상액으로 토지 보상 협의를 진행하고 있으나, 일부 토지주들은 “형평성에 어긋난 엉터리 감정평가”라며 항의하고 있다. 일부 토지주들은 “지목별 보상액이 천차만별”이라며 주장하고 있다. 사업 부지 내 편입된 지목별 전·답(밭과 논 등) 임야 등은 공시지가 대비 2.9배, 300%에 가까운 보상액이 책정된 반면, 대지와 사업장인 공장용지는 공시지가의 60~70% 보상액이 책정됐다는 것이다. 실제 이들이 제시한 평균적 보상액을 살펴보면, 일부 답(논)의 경우 공시지가 기준 ㎡당 4만~4만1천원선(3.3㎡ 13만1천~13만3천600원)으로 책정돼 있으나, 보상액은 ㎡당 11만9천~12만원(3.3㎡ 39만4천~39만6천원)선이다. 공시지가 대비 무려 2.9배 이상에 이른다. 하지만 공장용지 등 대지의 경우 공시지가 기준 ㎡당 15만4천원(3.3㎡ 50만원)에 해당하나, 감정 결과 보상액은 ㎡당 23만원(3.3㎡ 76만원)선으로 책정됐다. 공시지가 대비 60~66% 상승된 보상 수준이다. 이마저도 토지 보상을 위한 감정평가가 주민들의 의견이 배제된 채 진행됐다고 주장하고 있다. 10여년이 넘게 이 곳에서 공장을 운영하고 있는 권유안씨는 “충북개발공사의 사업 부지 내 토지 보상 기준이 명확히 없다”며 “사실상 ‘공시지가’라는 것은 국가에서 조사·평가해 공시한 표준지의 단위 면적(㎡)당 가격임에도 이를 무시한 채 지목별 보상액의 차이가 2~3배 가까이 차이나는 것은 있을 수 없는 일”이라고 불만을 터트렸다. 이어 “또 토지 보상 감정평가가 원주민의 의견을 배제한 채 이뤄졌다는 점, 제대로 된 토지에 대한 가치평가가 이뤄지지 않은 점 등은 공공기관 사업에서 보완할 필요성이 있다”며 “‘공공의 이익’ 개발이라는 미명 아래 10여년 넘게 일궈 삶의 터전을 헐 값에 강제적으로 빼앗긴 상황에서 다른 곳으로 이전 생활할 수 있는 실질적 이주 보상이 이뤄져야 한다”고 요구했다. 이에 대해 충북개발공사는 감정가대로 보상할 수밖에 없다는 입장이다. 북이산단 사업부지 내 토지들에 대해 전문 감정평가 기관 3곳에 의뢰, 토지 감정평가를 통해 보상액이 책정된다고 충북개발공사는 설명했다. 법률상 토지보상법 70조에 의거 기준 공시지가 ‘비교 표준지’를 선정해 지목별로 감정평가를 통해 보상액을 평가하는 것이라는 입장이다. 충북개발공사가 보상액을 산정하는 것이 아닌 감정평가업체가 전문적 지식을 갖고 토지에 대한 가치를 반영, 보상액을 책정한다는 것이다. 충북개발공사 관계자는 “토지주들의 개별 공시지가는 관련이 없다. 공장용지 등은 토지에 대해 현실화하기 때문에 공시지가가 많이 올라갔을 것”이라며 “북이산단 역시 공공기관 추진 사업이기 때문에 최대한 토지주들의 협의 보상을 이끌어 내려고 노력하고 있다”고 밝혔다. 충북개발공사는 청주북이산업단지가 공익을 인정받은 사업으로 주민들과의 협의가 이뤄지지 않을 경우 수용재결 절차를 통해 사업을 강행할 것으로 보여 현실적 보상금과 이주대책에 대한 논란은 지속될 전망이다. (서울·세종=연합인포맥스) 이효지 이재헌 기자 = 표준지 공시지가가 오르면서 올해 예정된 토지 수용 보상금도 늘어날 전망이다. 3기 신도시의 경우 공시지가가 지난해 대비 많게는 40%대로 오르면서 정부의 지출 부담도 가중될 수 있다. 14일 토지건물 실거래가 전문 스타트업 밸류맵이 3기 신도시의 공시지가 상승률을 전수조사한 결과를 보면 왕숙1 신도시 내 표준지 공시지가는 평균 19.6% 올랐다. 지난해 상승폭(10.8%)의 약 2배다. 다른 신도시 예정지들도 상황은 비슷하다. 계양 신도시 예정지는 올해 공시지가가 5.1% 오르며 3기 신도시 예정지 중 상승률이 가장 낮았지만 전년 상승률(2.7%)보다 2배 정도 높아졌다. 과천 택지지구 예정지는 4.7%에서 10.3%로, 교산 신도시 예정지는 5.5%에서 10.3%로 뛰었다. 왕숙2 신도시의 경우 지난해 6.4%에서 올해 19.1%로 상승폭이 3배에 달했다. 3기 신도시 예정지 내 표준지 가운데 가장 비싼 곳은 과천 신도시 내 업무용 부지로 ㎡당 공시가가 전년보다 8.5% 오른 434만원이었다. 토지보상금은 지구지정된 연도의 표준지 공시지가를 개별토지와 비교한 뒤 토지표준지 비율을 곱해 산출된다. 통상 대지는 표준지 공시지가의 150%가 보상금으로 책정되고 농지는 120~130%, 임야는 100~110%가 책정된다. 다만 다산신도시 사례처럼 지구지정 뒤 토지 시세가 너무 많이 출렁인 경우 특례를 적용해 공람 공고된 때의 공시지가를 적용하기도 한다. 국토교통부는 3기 신도시 예정지에 대해 올해 말 지구지정을 하고 내년 말 보상에 착수한다는 계획이다. 보상 공고 시점 이후에도 감정평가 과정을 거쳐야 하고 면적도 넓기 때문에 보상은 2021년에야 시작될 전망이다. 신도시 토지주들은 신도시 지정에 따른 토지가격 상승을 고려해 실제 보상이 이뤄지는 시점에서 보상비를 산정해달라고 주장하고 있다. 국토교통부 관계자는 "토지보상금에는 장래의 개발이익은 배제된다"며 "감정평가를 통해 공시지가, 시세를 반영해 정당보상이 되도록 토지보상금을 책정할 예정"이라고 말했다. 올해만 22조원 넘는 토지보상금이 풀릴 것으로 예상되는 만큼 정부는 유동성 관리 차원에서 대토보상을 활성화한다는 방침이다. 국토부 관계자는 "과천 지식정보타운의 경우 대토보상 비율이 20%였고 수서 역세권의 경우 70%에 달하는 등 수도권일수록 대토보상 선호도가 높아지고 있다"고 말했다.
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2020년 7월 1일, 공원 일몰제가 시행되었습니다. 일몰제 시행으로 지자체와 토지주들과 분쟁이 끊이지 않고 있는데요. 헌재는 지난 1999년 개인 소유의 땅을 도시계획시설 부지로 지정하고 장기간 미집행시 개인의 재산권을 침해하는 것이라며 위헌결정을 내렸습니다. 도시관리계획에 의해 지정된 부지에는 국공유지와 사유지도 포함되기 때문에, 이를 일몰제가 시행하기 전에 매입하지 않으면 7월1일부터 토지소유자가 토지에 대해 자유롭게 권리를 행사할 수 있게 됩니다. 하지만, 서울시 등 몇몇 지자체 에서는 보상도, 해제도 아닌 도시자연공원구역지정이라는 이중규제를 통해 토지주들의 재산권을 침해하고 있습니다. 도시자연공원구역으로 지정이 되면, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도구역이 되어 헌재의 결정과 관련이 없고, 지정을 하게 되면 시간이 지나도 해제가 되지 않습니다. 더불어 신축이나 기존 건축물 용도변경을 할 수 없어 재산권 행사도 할 수 없게 되죠. 일몰제의 도래로 이제서야 정당한 권리를 행사하려던 지주들은 난색을 표했는데요. 지자체의 미흡한 대처로 인해 여러 문제가 발생했기 때문입니다. 지자체에서는 해제된 부지의 무분별한 개발을 우려하면서 지주들에게 보상금을 지급하려 하였으나, 턱없이 예산이 부족했습니다. 이는 예견된 일일 것입니다. 일몰제로 도시계획시설부지를 해제하면 서울시 면적 절반이상의 공원부지가 사라지고 개발되어 또다시 도시문제를 야기할 것이고, 미해제시 장기간 방치를 했던 매수대상지의 지주들의 보상금액이 천문학적인 가격이기 때문입니다. 토지주들은 20여년간 관련 토지에 대해 재상권 행사에 제한을 받았음에도, 지자체의 입장을 생각하며 대응방안을 기다려왔습니다. 하지만 협의매수의 과정에서, 지자체가 공시지가의 3배라고 제시하는 보상금은 인근 토지의 실거래가와 비교했을때 상당히 낮은 가격으로 산정 된 가격이었습니다. 배려를 했음에도 그에 응당한 대우를 받지 못한 지주들은 더 이상 참지 않고 정당한 권리를 되찾고자 했는데요. 법무법인 명경(서울)은 피해받은 지주들의 토지보상금증액을 지주들과 함께 행정소송을 제기하게 된 것인데요. 지난 2019년, 서울시는 공원부지로 묶고 단계적으로 보상을 해나가겠다고 대응방안을 발표했습니다. 하지만, 자세히 살펴보면 대응방안에는 크나큰 문제가 있었는데요. 보상대상지의 지주이지만, 보상대상에서 빠지게 되는 지주분이 많은 것입니다. 그 이유는 보상의 단계에서 1단계 보상대상지(개발압력이 높고 소송패송지 등인 토지)에 포함되지 못하면 언제 보상을 받을지는 알 수 없기 때문입니다. 하지만 이 제도의 시행일인 7월 1일 이전에 지자체가 공원조성 사업에 대한 실시계획 인가고시를 했다면 사실상 권리를 행사하기는 힘들기 때문에 토지주들은 보상을 어떻게, 원하는 만큼 잘 받을 수 있을지에 대해 전략을 짜야 합니다. 생각보다 많은 국민들이, 공권력에 의해 땅을 빼앗기는 등 재산권 피해를 받고 있습니다. 하지만 피해받은 기간과 액수에 비해 제대로 보상받지 못하고 있는게 현실이죠. 이를 구제하기 위해, 우리나라는 토지보상법에서 토지보상금증액을 위한 방법과 절차가 규정되어 있습니다.
우선 토지보상금과 관련된 절차를 알아봐야 합니다. 순차적인 절차에는 기본적으로 아래 7가지 과정으로 진행되나 각 절차 별 협의가 되고 불복신청을 하냐에 따라서 세부 과정은 차이가 있을 수 있습니다. 우선, 사업시행사는 토자보상금액을 산정합니다. 이 때 보상금액은 감정평가사의 평가에 따라 결정됩니다. 가격이 결정되면, 사업시행사는 토지소유자에게 협의요청을 합니다. 쉽게 예를 들어 보겠습니다. "감정평과결과 땅은 평당 20만원으로 총 보상금액은 2,000만원인데, 이 가격에 땅을 저희에게 매도하세요" 라고 제안하는 것입니다. 이때, 지주가 사업시행자의 제안을 승낙하면 원만하게 토지보상 절차가 종료되죠. 하지만 대부분은 만족스럽지 않은 결과에 협의는 무산이 되고, 토지소유자들은 사업시행자에게 이의신청을 하면서 사업시행자는 토지수용위원회에 수용재결을 신청하게됩니다.
의견서를 제출하여 감정평가액의 적정성을 다투는 것, 즉 토지 가격을 재평가해달라고 요청하는 것입니다. 쉽게 말해서 토지수용위원회에서 토지소유자와 시행사 및 이해관계인들의 의견을 취합해서 토지수용 및 보상금 증액 등에 관한 사항을 재결하게 됩니다. 이 과정이 토지보상금이 가장 많이 증액되는 단계이기 때문에 의견서 작성에는 신중을 기하셔야겠습니다. 특히, 유념하셔야 할 것은 의견서를 제출하는 첫번째 불복단계에서는 보상금을 절대 수령하시면 안된다는 점입니다. 의견서 제출 후 시간이 지나면 감정평가사들이 현장을 방문하여 재감정을 실시하고, 이후에 변경된 보상금액이 통지가 됩니다. 이때는 보상금을 수령해도 두번째 불복인 이의재결을 진행할 수 있습니다. 이 때, 지주가 위 수용재결에 별다른 이의를 제기하지 않으면 소송으로 진행하지 않고 원만하게 토지보상 절차가 마무리 됩니다. 하지만, 위 결정을 수용할 수 없다면 진행할 수 있는 방안이 있습니다.
위원회는 위의 절차와 마찬가지로 다시 감정평가사 선정 및 보상금액 재선정 후, 보상금액 OO라는 이의재결(처분)을 하게 됩니다. 이 과정을 통해 지주가 제시한 보상금과 시행사 측의 의견을 참작해 위원회의 판단을 받을 수 있지만, 이때의 이의신청 단계에서는 보상금이 소액증가 되거나 기각되는 경우도 많으니 기대하지 않는 것이 좋습니다.
이것이 바로보상금증액소송인데요. 법원에서 감정인을 선정하여 보상액을 평가하고, 이를 토대로 재판부의 판결 및 최종적인 보상금액이 결정됩니다. 결국, 모든 과정의 마지막은 보상금증액소송인데요. 이의 재결을 거치고 소송을 갈지 말지의 차이이므로 본인이 선택하시면 됩니다. 특히, 소송에 들어가게 되면 도시계획시설인 공원 부지로 지정되어 공법상 제한을 받고있는 수용 대상 토지의 보상액 산정 방법이 주요 쟁점중 하나가 되는데요.
라고 명시하고 있습니다. 그렇다면, 토지보상액의 산정과 관련하여 우리 법원의 판례를 하나 소개해드리겠습니다.
이 소송에서, 대법원은 이 사건이 공법상 제한이 공공사업의 시행에 직접 목적으로 가해진 것인지, 이 사건 공원 용지가 개발제한 토지라는 점이 감정평가에 반영되지 않았는지, 비교표준지 선정에 있어 위법하였는지, 개별요인의 산정에 관한 법리오해의 위법이 있는지 등의 여부를 살폈습니다. 그러면서 공원조성사업의 시행을 직접목적으로 일반주거지역에서 자연녹지지역으로 변경된 토지에 대한 수용보상액을 산정하는 경우에는 그 대상 토지의 용도지역을 일반주거지역으로 하여 평가해야 하며, 다른 특별이 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 표준지와 당해 토지의 이용상황 등 다소 상이한 점이 있더라도 이런 점은 지역 요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다고 덧붙였습니다. 특히나 토지수용보상액 산정에 관한 관계 법령을 보면, 인근 유사 토지가 거래 및 보상된 사례가 있고, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상 선례가 적정가격을 평가하는데 있어 중요 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다고 판시하였습니다. [대법원 2007. 7. 12.선고 2006두11507판결] 즉, 보상금은 시가, 공매 및 경매 낙찰가를 참고하는 것도 아니고, 개별공시지가를 고려해서 산정하는 것도 아닙니다. 평균적으로 비교표준지 공시지가에 도시지역은 1.3 내지 1.6 정도를 곱하고, 비도시지역은 1.5내지 2정도 곱하면 대략적인 보상금액을 추측할 수 있습니다.
보상금증액소송은 소송인 만큼, 제소기간이 중요한데요. 제소기간이 경과한 경우에는 동일 사건으로 제소할 수 없으니 주의하셔야 겠습니다. 기간은, ①수용재결 처분에 대해 바로 보상금증액소송을 제기하시는 경우, 수용재결서를 받은 날로부터 60일 이내 ②중앙토지수용위원회에까지 이의를 신청한 경우, 이의재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 제소하시면 됩니다. 이렇게, 보상금증액소송관련해서 모든 절차를 진행했음에도 온전히 보상을 받지 못한 경우에는 어떡해야 할까요? 동일 사건으로는 제소할 수 없기 때문에, 다른 방향으로 사안에 접근해야 합니다. 바로도시자연공원구역지정 취소소송을 제기하시는 것인데요, 행정소송은 처분이 있음을 안날(고시 공고로부터) 90일 내에 소송을 제기해야 합니다. 지난 6월 확정고시가 난 만큼, 8월 안으로 소송을 진행하시면 되는데요. 만약 고시가 발표된줄 몰랐다고 하더라도 이는 처분제외 이유가 될 수 없기 때문에 유념하셔야겠습니다. 시간이 얼마 안남은 만큼 전문 변호사를 통해 사안에 빠르게 대응하시는게 좋겠습니다. 저희 법무법인 명경(서울)은 다양한 부동산 분쟁 해결 경력을 기반으로 대한변호사협회로부터 부동산 전문 분야를 인증받은 김재윤 대표 변호사를 필두로 도시공원 일몰제 전담팀을 운영하고 있으며, 전문 변호사가 직접 법률 자문부터 보상 협의, 소송 대리까지 의뢰인의 재산권 보호를 위해 노력하고 있습니다. 위와 관련한 문제를 겪어 마음고생중에 있으시다면, 의뢰를 통해 법률적인 방안을 검토하여 정확하고 신속히 대응하는 것을 추천드립니다. 토지보상 몇배?토지 등에 대한 보상금은 감정평가를 통해 정해진다. 이때 '사업인정고시일을 기준으로 한 개발이익을 배제한 가격'으로 평가된다. 즉, 현 시세대로 보상받는 것이 아니다. 실제 공시지가의 약 1.5배에서 1.8배 수준으로 정해지는 경우가 가장 많다.
공시지가 몇배?정부가 발표한 2021년 표준지 공시지가 현실화율은 68.4%다. 시세의 평균 68.4%로 공시지가가 산정됐다는 뜻인데, 토지보상금으로는 공시지가의 2~4배가 지급되는 경우가 꽤 보였다. 예상보다 비싸게 토지보상금을 타내는 경우가 있었다는 의미다.
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토지보상 공시지가 3배 - tojibosang gongsijiga 3bae
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