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안녕하세요, 촬영하면 돈이 되는 앱 ‘얼마야’입니다.
투자 정보에 관심 있으신 분들이라면 부동산 펀드 리츠 펀드 모두 한번씩은 들어보셨을텐데요,
부동산 펀드와 리츠펀드의 차이점 아시나요? 두가지 다 부동산 관련 펀드라 이 둘의 정확한 차이점이 무엇인지 궁금한 분들이 있을 것 같아 정리해보았습니다.
부동산 펀드란?
펀드 재산이 50%를 초과해 부동산 및 관련 자산에 투자하는 펀드 종류는 공개적으로 시장이 상장시키는 공모 펀드와 투자자를 한정적으로 모으는 사모 펀드 두가지로 나뉘게 됩니다.
리츠(REITs)펀드란?
리츠는 Real Estate Investment Trusts 의 약자로 부동산 투자 신탁을 의미합니다.
자금을 투자자에게 모아서 부동산에 투자해 그 곳에서 발생하는 1) 임대수익 2) 매각차익 3) 개발 수익을 투자자들에 배당하는 방식으로 운영됩니다.
부동산 펀드 및 리츠의 차이점은?
부동산 펀드와 리츠의 차이점으로는 근거 법령, 설립 자금차입, 개발산업 등이 모두 다릅니다.
부동산 펀드의 경우 자본 시장법에 의해 설립되지만 리츠의 경우 부동산투자회사법에 의해 설립됩니다.
최소자본금도 차이가 있습니다. 부동산 펀드는 규제가 없지만, 리츠는 자기관리 70억, 위탁 50억으로
범위가 있기 때문에 초기자본금에 따라 선택하게 되는 경우도 있습니다.
하지만 이중 투자자 입장에서 느끼는 가징 큰 차이점은 환금성이라고 할 수 있습니다. 부동산 펀드의 경우, 일반적으로 3~5년 만기 폐쇄형 상품으로 펀드 청산 시점까지 환매가 불가능합니다. 리츠의 경우, 주식 시장에 상장 되어있어 일반 주식처럼 매매가 가능합니다.
따라서 유동자산이 제한적이고 비교적 현금 흐름이 자유로워야 한다면 리츠를 선택하는 것이 부동산 펀드를 선택하는 것보다 현명한 투자가 될 수 있겠습니다.
☞부동산 투자회사 (REITs)는 불특정 다수의 투자자로 부터 모은 자금을 주로 부동산에 투자한 후 그 수익을 다수의 투자자에게 배당한다는 점에서 부동산신탁과 유사한 상품입니다. 그러나 REITs는 증권시장에 상장되는 상법상의 주식회사로서 투자자는 배당수익은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다는 점에서 차이가 있습니다. 또한 부동산신탁은 수탁받는 자산이 실제 부동산이라는 점에서 금전을 수탁받아 부동산에 투자하는 부동산투자신탁(수익증권)이나 부동산 투자회사(REITs)와 차이점이 있습니다. 목록보기궁금하세요?
부동산신탁과 부동산투자회사(REITs)의 차이점은?
리츠
다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자. 운용하여 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자들에게 배당하는
부동산간접투자방식이며 상법상의 주식회사 형태로 설립된 명목회사.
리츠의 유형
관리신탁 보수| 명목회사 | 기업구조조정용 부동산 | 기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고, 자산관리는 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠 |
| 명목회사 | 일반부동산 | 자산의 투자.운용,자산관리를 자산관리회사 (AMC;Asset Management Company)에 위탁하는 형태의 리츠 |
| 실체회사 | 일반부동산 | 자산의 투자,운용,자산관리를 자체 인력으로 직접 수행하는 형태의 리츠. 실체회사로서 법인세 혜택 없음 |
부동산간접투자시장과 REITs
부동산간접투자기구 일반 비교 (REITs / REF / PFV)
부동산간접투자기구 일반 비교 (REITs / REF / PFV)| 부동산투자회사법 (국토교통부 인가) | 자본시장법 (금융위원회 신고) | 법인세법 (금감위 등록제) |
| 주식회사 | 신탁형 / 회사형 | 주식회사 |
| 위탁: 50억 / 자기관리: 70억 | 규제없음 | 50억 |
| 1인 지분 50% 초과금지. 공모예외기관(국민연금,공제회등)은 1인 100% 투자 가능. | 신탁형: 없음 회사형: 금융업법 등에 의한 제한 | 금융업법 등에 의한 제한 |
| 순자산의 10배 이내 가능(주총특별결의) | 순자산의 4배 이내 | 제한 없음 |
| 불가 | 가능 | 제한 없음 |
| 90%이상 배당시 법인세 비과세 (자기관리리츠 제외) | 90%이상 배당시 법인세 비과세 | 90%이상 배당시 법인세 비과세 |
리츠의 기본 구조
- [자산관리회사]- Deal Sourcing : 투자 부동산 물색 및 매입
- Funding : 투자자 모집, 최적자본구조설계, Risk 관리방안
- Asset management : 영업인가, 리츠 법인설립, 부동산 임대운영 수입 제고, 리츠 회사의 주총·이사회 진행, 부동산 매각, 리츠 청산 - [자산보관회사]리츠의 부동산 등 재산을 안전하게 보관·관리하는 은행 등
- [일반사무관리회사]리츠의 계산·회계 등 일반적인 사무업무를 처리하는 은행 또는 전문업체
REITs 장점 : 투자자관점
- [수익성]- 충분한 시장 조사와 분석을 통한 부동산 투자로 투자 위험 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음
- 리모델링 등 전문적이고 체계적인 자산관리를 통하여 부동산 가치를 높여 추가 이익이 가능
- 안정되고 예측 가능한 Cash-flow (임대수익+관리수익)로 안정적인 배당수입 확보와 동시에 부동산 가격 상승시 추가이익 기대 - [안정성]- 투자대상이 실물자산인 부동산이므로 물가가 상승해도 투자가치의 하락 위험의 최소화 가능
- 최악의 경우 보유부동산 처분으로 투자원금 손실을 최소화할 수 있고, 임대료, 공실률, 관리비용 등에 대한 합리적인 투자분석을
통하여 안정적인 주주수익률을 제시 - [유동성(환금성) 및 투자기회 확대]- 상장된 리츠의 경우, 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화 할 수 있음(환금성)
- 개인 투자자 등의 소규모 자금으로도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있음 - [세제 혜택] - 배당가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우, 법인세 없음 (법인세법 제51조의 2)
- 공모 리츠의 경우 재산세 분리과세를 적용하며, 공모 리츠에 투자하여 발생한 배당소득에 대하여는 배당소득세 15.4%가 아닌 9% 저율 분리과세 혜택
REITs 투자규모 추이
리츠 규모는 총자산 기준으로 약 65조원, 총 리츠 개수는 282개(2020.12.31기준)