근린생활시설 무주택 - geunlinsaenghwalsiseol mujutaeg

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  9.13 대책으로 인기단지 내 무주택자들의 내 집 마련이 한층 쉬워졌다. 특히 빠르면 오는 12월부터 무주택자에게 혜택을 주는 새로운 청약 추첨제가 실행될 예정인 만큼 하반기 신규분양에 무주택자들의 관심이 높아지고 있다. 앞서 정부는 분양권, 입주권 소유자나 이를 매수한 이도 주택을 소유한 것으로 간주해 무주택기간 요건이 강화됐다. 신규 분양 공급 시 추첨제에서도 당첨자 선정 시 무주택 신청자를 우선 선정한 후에 유주택 신청자를 선정하도록 바뀐다. 규제지역 내 대출규제 역시 1주택자·다주택자들의 규제를 강화했다. 규제지역에서는 실수요자만 빚을 내 집을 살 수 있게 하겠다는 정부의 강력한 방침 때문이다.

이 같은 상황 가운데 추석 연휴로 인해 분양들이 미뤄지면서 10월 이후 분양 시장 대목이 형성될 조짐을 보이는 가운데 9.13 대책 수혜자인 무주택자들의 관심이 몰리고 있다. 그렇다면 과연 무주택자 기준은 어떻게 될까? 과연 나도 무주택자에 해당할 수 있을까?

◆주택 공유지분 일부 소유·근린생활시설 소유해도 유주택자

무주택자란 말 그대로 주택을 소유하지 않은 사람을 뜻한다. 여기에서 주택이란 전국에 소재하는 재산세 과세대장 등에 등재되어 있는 주택을 의미한다. 주택 공유지분 소유자 즉 주택을 여러 명(공유자)이 소유할 경우 공유물 전부를 지분의 비율로 나눠서 갖게 되는데, 이때 주택 전체 지분이 아닌 일부 지분을 갖고 있어도 주택 소유자가 된다. 즉 공유지분으로 주택을 소유한 경우 지분 소유자 전원이 주택 소유자로 인정되고 공동소유, 공동상속 시 지분 면적에 관계없이 지분 소유자 전원이 각각 그 주택의 면적 전부를 소유한 것으로 간주된다.

주택의 용도가 있는 복합건물 소유자도 주택 소유자에 해당된다. 즉 영업용 상가와 주택이 같이 있는 복합용도주택(근린생활시설)은 주택의 범위에 포함돼 이를 갖고 있을 경우 주택 소유자가 된다.

◆전용 20㎡·시골서 20년 이상 된 단독주택 등 소유해도 무주택자

반면 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명돼 사업 주체로부터 부적격자로 통보를 받아도, 통보받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 주택을 소유하지 않은 것으로 간주된다.

개인주택사업자가 분양을 하기 위해 주택을 건설해 이를 분양완료 했거나 사업 주체로부터 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우도 무주택자가 된다.

세무서에 사업자로 등록한 개입사업자의 경우 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위해 주택을 건설해 소유하고 있거나, 사업 주체가 정부 시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있어도 여전히 무주택자 지위를 유지할 수 있다.

규모가 전용면적 20㎡ 이하 주택을 1채 소유하고 있어도 무주택자로 여겨지지만, 20㎡ 이하 규모의 주택이어도 2채 이상 또는 2가구 이상의 주택을 소유할 경우에는 유주택자로 간주된다.

만약 60세 이상의 직계존속(부모에 해당)이 주택을 소유하고 있어도 무주택자이지만 노부모부양 특별공급, 공공임대주택 청약을 할 경우에는 유주택자로 본다.

건물이 너무 낡은 경우에도 그 주택을 소유하고 있다고 해도 무주택자가 된다. 구체적으로 건물등기부 또는 건축물대장 등 공부상 주택으로 등재돼 있지만 주택이 낡아서 사람이 살지 않는 폐가이거나 주택이 멸실돼 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있다면, 사업 주체로부터 부적격자 통보를 받은 날부터 3개월 이내에 해당 주택을 멸실하거나 실제 사용하고 있는 용도(주택이 아닌 다른 용도)로 공부를 정리하면 무주택자가 된다.

도시가 아닌 지역 또는 면의 행정구역에 건축된 주택은 ▲사용승인 후 20년 이상 경과한 단독주택 ▲85㎡ 이하의 단독주택 ▲소유자의 ‘가족관례 등록에 관한 법률’에 따라 첫 등록기준지에 건축돼 있는 주택으로 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의해 이전받은 단독주택 등에 하나라도 해당할 경우, 주택 소유자가 해당 주택에 거주하다가 다른 지역으로 이주한 경우에는 주택을 소유한 것으로 보지 않기 때문에 무주택자로 여겨진다.

무허가 건물을 소유했어도 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물이라는 것이 증명되면 이 역시 유주택자가 아닌 무주택자로 간주된다.

그렇다면 청약을 할 경우 사업 주체가 주택 소유 여부를 확인하는 대상자는 어디까지일까?

무주택 여부 확인 대상자 범위는 주택공급신청자에 포함되는 전원으로 세대주와 세대주의 배우자, 직계존비속이 모두 포함된다. 공급신청자가 혼인을 했다면 주민등록표상에 올라와 있는 공급신청자의 세대원 즉 배우자, 직계존속·비속 전원도 무주택이어야 한다.

만일 공급신청자의 배우자가 세대 분리된 경우라면 세대 분리된 배우자와 그 배우자와 동일한 주민등록표상에 등재돼 있는 직계존비속도 무주택이어야 한다. 예를 들어 5년 전 결혼한 만 35세 가장이 주택청약을 신청할 경우, 부인이 부인 명의로 있던 주택을 1년 전에 판 상태라면 전원이 무주택자이기 때문에 청약신청을 할 수 있지만 무주택 기간은 1년만 인정된다.

현재 무주택 세대주이며, 사진 속 건물을 곧 취득하게 될 것 같습니다.

형태는 리조트 건물과 비슷하며, (총 3층)

1층은 상가

2층, 3층은 숙박업 예정입니다.

관련하여 이 건물이 주택으로 취급 받는지 궁금합니다.

(무주택을 유지하여 내년에 청약을 하려고 합니다.)

총 4개의 답변이 있어요.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

청약시 용도가 근린생활시설인 건축물은 주택으로 보지 않습니다. 해당 건축물 외 주택를 소유하지 않은 경우 청약시 무주택으로 인정받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

답변이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

신고사유 :

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택 청약시 근린생활시설은 주택에 포함되지 않으므로 청약시에는 무주택자에 해당합니다. 참고로, 기재해주신 것처럼 해당 부동산을 사업용부동산으로 사용하실 계획이시라면 세법에서도 주택에 해당하지 않습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

2021. 08. 17. 20:28

신고사유 :

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택에 해당하지 아니하는 것으로 질의의 건물의 경우 사실 판단할 사항이나 실제로 주택이 아닌 숙박시설로 사용되는 건물이 맞으시다면 주택이 아닙니다. 즉, 공부 상의 건물용도로 판단하는 것이 아니라 실제 주거용으로 사용하느냐 안하느냐 사실관계에 따라 판단할 사항입니다.

2021. 08. 17. 23:46

신고사유 :

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 건물의 건축법상 분류는 근린생활시설로서 공부상 주택으로 분류가

되지는 않습니다.

그러나 중요한 것은 세법에서는 실제 사용상 분류를 따르므로

주택으로 사용하지 않아야 합니다. 참고하시기 바랍니다.

2021. 08. 18. 23:42

신고사유 :

근린생활시설이란 무엇인가?

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안녕하세요. 안산개발 자산관리입니다.  

오늘은 근린생활시설에 대해서 알아보겠습니다.

1.  근린생활시설이란?

속칭 근생이라고도 하고, 

보통 집과 인테리어는 같으나 준공허가는 주택이 아닌 상가로 허가를 받은 시설물입니다.

→ 쉽게 말하자면 상가입니다.

근린생활시설에는 제 1종 근린생활시설과 제 2종 근린생활시설 이렇게 두 가지 종류가 있는데요.

아래의 표를 보시면 쉽게 알 수 있습니다.

그러나

근린생활시설을 상가가 아닌 주택으로 용도변경하는 경우가 있는데요.

왜일까요?

그 이유는 바로 주택은 세대당 한 대씩의 주차장이 있는 경우에 건축 허가가 떨어지는데,

근린생활시설을 주택으로 용도변경 할 경우

세대 수에 맞춰서 주차장을 만들 필요가 없기 때문에 더 많은 세대를 분양할 수 있게 되며, 

주택 분양가에 비해 1,000~3,000만원 정도 저렴해서 분양주는 그에 따른 이윤을 취득할 수 있기 때문입니다.

그러나 이는 불법이기 때문에 구청에서의 원상복귀명령을 받으실 수 있습니다.

2.  근린생활시설에도 장점과 단점

근린생활시설에도 장점과 단점이 있는데요.

한번 알아보겠습니다.

① 저렴한 분양금액

근린생활시설로 등록된 집은 같은 평수, 같은 층수 등 모든 게 동일하더라도 2~3천 정도 저렴합니다. 

저렴한 이유는 근린생활시설이 상가 용도가 아니라 주거용으로 사용되는 것 자체가 불법이기 때문입니다.

② 높은 임대수익

기준층의 주택과 비교했을 때 분양금액이 훨씬 저렴하고 임대료는 같은 수준급으로 받기 때문에 

임대수익을 위한 투자목적의 경우 수익률 또한 높을 수 밖에 없습니다.

③ 권리금이 없습니다.

④ 사업자등록을 통해 상가임대차보호법을 적용받습니다.

(사업자등록시 주택보다 제약이 많이 없음)

⑤ 청약통장을 유지할 수 있습니다.

주택이 아니기 때문에 소유를 하여도 청약통장을 유지할 수 있고 1가구 2주택을 피할 수 있습니다.

⑥ 건축주가 세금을 부담합니다.

신규로 분양하는 단지는 보통 50%를 지원한다고 합니다. 

분양이 안되는 단지는 100%까지도 지원하는 현장도 있다고 하는데요. 

하지만 분양이 힘든 것을 감안해서 빠른 처분을 위한 해결책으로 쓰이는 것이니 참고하세요.

⑦ 공과금 누진세가 없습니다.

① 취득세가 비쌉니다.

근린생활시설은 취득세가 4.6%로 주택보다 비쌉니다. (주택취등록세 1.1%)

간혹 건축주가 부담하기도 한다네요.

② 건물부분에 대한 부가세를 납부해야 합니다.

부가세는 10%이며, 사업자등록을 한 이후에만 부가세환급이 가능한데요.

하지만, 사업자등록증을 10년간 유지해야 환급금액이 반환되지 않는다고 합니다.

③ 주차장 권리가 없습니다.

④ 하자보수예치금에 대한 권리가 없습니다.

하자보수예치금이란? 법적으로 총 10년이라는 기간동안 보호를 받을 수 있으며, 

총 공사비용의 3%를 의무적으로 보험금 형태로 보험회사에 예치하는 것을 말합니다. 

시공자 및 건축주에게 책임과 역할들을 의무화시키기 위한 제도로

토지매매에 대한 금액을 제외한 총 공사비용의 3%를 금융기관에 예치함으로써 입주자분들을 보호해주는 장치인데요.

이러한 권리가 주어지지 않습니다.

⑤ 공과금과 재산세가 상가용도로 높게 발생됩니다.

전기세, 수도세, 가스요금 등이 일반가정용이 아닌 상가용으로 부과되고

재산세는 주택의 약 3배정도로 부과됩니다.

⑥ 취득세 감면 혜택과 양도세, 비과세의 혜택이 없습니다.

주택을 구입했을 때에 받을 수 있는 취득세 감면혜택과 일정기관 보관하다가 매도할 때에 1세대 1주택일 경우 혜택을 보는 비과세 혜택, 

그리고 일정한 시간의 경과에 따라 경제적 가치가 증가한 자산을 양도함으로써 발생하는 이득인 양도세의 혜택을 받지 못해

향후 매도가 어렵습니다.

⑦ 방음효과가 떨어집니다.

방과 방사이가 콘크리트가 아닌 가벽(목재합판)으로 되어 있으므로 방음효과가 떨어집니다.

⑧ 대출과 관련해서 불이익이 있습니다.

근린생활시설빌라를 매수해서 임대를 놓게 된 경우 임차인은 전세대출을 받을 수 없고,

집주인 또한 집을 담보로 대출을 받을 경우에는 주택보다 이자가 비쌉니다.

⑨ 불법용도변경 적발시 원상복구명령 및 강제이행금이 부과됩니다.

불법으로 용도변경을 해서 적발되었을 시 원상복구명령이 떨어지는데요.

원상복구명령에 불이행시 강제이행금이라는 벌금이 부과됩니다.

그렇다면

근린생활시설을 주택으로 용도변경한 곳을 어떻게 구별할 수 있을까요?

▶ 첫번째. 층수로 구별하는 방법입니다.

 일반 다세대주택은 4층이하로 건축이 가능합니다.

하지만 5~7층짜리 신축빌라는 근린생활시설이 혼합된 건물이라고 보시면 되겠습니다.

▶ 두번째. 엘리베이터의 설치유무 입니다.

근린생활시설은 다세대주택보다 층수가 높아 엘리베이터가 있는 경우가 많습니다.

▶ 세번째. 주차공간의 크기입니다.

일반 다세대주택은 1세대 1공간을 기준으로 주차공간을 만드는데요.

근린생활시설의 경우는 세대수만큼 주차공간을 만들지 않아도 되기때문에 주차공간이 협소합니다.

▶ 네번째. 시공의 시기입니다.

근린생활시설을 주택으로 공사하려고 할 경우 준공허가가 나지 않는데요.

 그렇기 때문에 우선 상가로 준공을 한 후에 주택으로 개조하여 분양을 합니다. 

시공을 준공 이후에 시공했나, 이전에 시공했나로 확인하시면 됩니다.

하지만, 외관상으로는 구별하기 힘들기 때문에 

건축물대장이나 등기부등본을 통해 어떤 시설로 등록되어 있는지 확인을 해보셔야합니다.

▶ 다섯번째. 방과 방사이의 벽을 통한 구분입니다.

근린생활시설로 된 주택은 방과 방사이가 콘크리트가 아닌 가벽(목재합판)으로 되어있어 쉽게 구별할 수 있습니다.

이렇게해서 근린생활시설에 대해 알아보았는데요.

상가목적으로 근린생활시설을 분양받으시는 거라면 상관없겠지만

주택으로 사용된 근린생활시설은 불법이므로 

주택을 분양받으시는 경우에는 근린생활시설이 혼합된 건물은 아닌지 잘 알아보고 분양받으셔야 할 것 같습니다.

감사합니다. 안산개발 자산관리였습니다.