[데일리한국 임진영 기자] 부영그룹이 임대주택에 대한 인식 변화를 위해 노력하고 있다고 4일 밝혔다.
우선 부영그룹의 임대아파트는 시세보다 저렴한 가격으로 분양 전환된다. 무주택자들의 내집마련을 위한 ‘주거사다리’로서의 역할을 하는 셈이다.
부영그룹은 임대가구의 주거 안정에도 역할을 할 방침이다. 지난해 기준 부영 임대아파트 입주민들의 평균 거주기간은 5.2년이다. 전국 전월세 가구 평균 거주기간인 평균 3.2년(2021년 국토부 조사결과)보다 2년 길고, 임차인의 계약갱신권 청구로 최대 보장되는 4년보다도 더 길다.
한편, 부영그룹은 무주택 입주민들과 상생 차원에서 지난 2018년부터 전국 51개 단지, 3만7572가구의 임대료를 3년 동결했다. 이후 전월세 가격 급등에도 화성시 일부 단지 임대료는 2022년까지 동결했다.
특히 부영그룹은 임대주택 입주민들이 마주하고 있는 보육·교육 문제 해결을 위해 전국 부영 임대아파트 단지 내에 총 65개원의 ‘부영 사랑으로 어린이집’을 운영하고 있다.
부영그룹은 사내에 유아교육 전문가들로 구성된 보육지원팀을 두고 국공립 어린이집 원장을 선발하는 기준과 동일하게 원장을 선발하고 있다.
‘부영 사랑으로 어린이집’은 임대료가 없다. 면제된 임대료는 어린이들의 행사비, 견학비, 교재비, 특별활동비 등에 쓰이고 있다.
부영 관계자는 “입주민들과 상생을 위한 노력 및 양질의 보육지원은 안심하고 아이를 키울 수 있는 아파트라는 입주민들의 호평과 함께 주거복지의 새로운 기준을 마련했다는 평가를 받고 있다”고 전했다.
부영그룹, 임대아파트 민간임대사업 눈길
금리 인상으로 내 집 마련 어려운 2030세대 주목
[천근영기자 @이코노미톡뉴스] 임대아파트 민간임대사업이 눈길을 끌고 있다. 특히 국내 최대 민간임대주택사업자인 부영그룹의 임대아파트가 소비자들의 관심을 받고 있다.
31일 부영그룹에 따르면 부영그룹은 지금까지 전국에 약 30만 가구의 아파트를 공급했는데 그 중 임대 아파트가 23만 가구에 이른다.
주택 전문가들은 금리대출 상승 깡통전세로 인한 전세시장의 불안 등 부동산 시장의 불확실성이 지속되면서 내 집 마련이 어려워지자 내 집 마련의 중심에 있던 2030세대의 경우 더욱 어려운 상황에 직면해 있는 것으로 보고 있다. 따라서 부동산 시장 침체로 인해 집값이 하락할 가능성이 당분간 이어질 것으로 전망되고 대출의존도가 높은 2030세대는 대출이자 부담이 커지자 안정적인 민간임대아파트를 선택하는 수요층이 늘어나고 있다. 실제로 최근 공급된 민간임대아파트 단지는 수십 대 1에서 수백 대 1의 경쟁률을 보이는 곳도 있다.
부영 임대아파트의 경우 입주민들의 거주기간도 평균 5.2년으로 전국 전월세 가구의 평균 거주기간인 3.2년보다 길어 민간 건설사의 임대아파트가 안정적인 주거 생활과 향후 서민들이 내 집 마련을 할 수 있는 ‘주거 사다리’ 역할을 했다는 것이 업계의 평가다.
부영그룹 한 관계자는 “당장 집을 사기보다 임대주택에 거주하면서 부동산 시장을 지켜보려는 2030세대가 늘어나면서 민간임대아파트를 바라보는 소비자의 인식이 차츰 변하고 있다”며 “금리 인상의 가능성이 높아 주거 불안정이 대두되는 가운데 젊은세대에게 민간임대아파트는 새로운 주거 형태의 대안이 될 것”이라고 했다.
이코노미톡뉴스, ECONOMYTALK
(이톡뉴스는 여러분의 제보·제안 및 내용수정 요청를 기다리고 있습니다.
로 보내주세요. 감사합니다.
입력 2022-06-14 17:54 | 수정 2022-06-14 18:01
▲ 부영그룹. ⓒ정상윤 기자
부영주택이 임대아파트의 벽지·장판 등 소모성 자재 보수를 해주지 않았다 입주민들에게 수십억 원의 손해배상금을 물어주게 됐다.
14일 법원에 따르면 서울중앙지방법원 민사36부(황순현 부장판사)는 지난달 임대아파트 입주민과 경상북도가 부영주택을 상대로 제기한 손해배상 청구 소송에서 원고 승소 판결했다.
부영주택은 지난 2003년 경상북도 경산시에 A임대아파트를 짓고 입주민을 모집했다. 임대 의무기간 10년이 도래하자 부영주택은 경산시로부터 아파트에 대한 분양 전환 승인을 받아 입주민에게 소유권을 이전했다.
해당 아파트 입주민들은 벽지·장판 등이 노후됐다며 보수를 요청했지만 부영주택 측은 이를 거절했다.
이에 입주민들은 지난 2019년 4월 '임차인의 과실로 인한 훼손을 제외한 주택의 보수·수선은 임대인이 부담'하도록 한 임대차계약 제9조 조항을 근거로 부영주택을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했다.
부영주택 측은 "보수·수선은 임대차계약의 존속을 전제하기 때문에 입주민과 분양계약을 체결함으로써 임대차계약은 종료됐다"며 더 이상 보수·수선 의무를 부담하지 않는 게 마땅하다고 주장했다.
그러나 재판부는 분양계약이 체결되기 전 이미 보수주기가 도래했기 때문에 보수·수선의 의무가 있다고 판단했다. 이에 일부 보수 완료세대를 제외한 총 453명의 입주민에게 19억 원을 배상하라고 판결했다.
지난 2004년에 부영주택이 지은 경상북도 경산시의 B임대아파트 입주민들도 분양 전환 과정에서 보수 요청을 거절 당해 2019년 4월 손해배상 청구 소송을 제기했다. 해당 사건은 서울중앙지법 민사45부에서 심리했다.
B아파트는 78.83㎡(24평형)·105.04㎡(31평형) 두 가지 평형이 존재하는데 재판부는 각각 414여만 원과 549여만 원의 보상금을 산정했다. B아파트는 총 758세대로 부영주택이 부담해야 할 배상액은 최소 수십억에 이를 것으로 추정되고 있다.
부영주택은 지난 1983년부터 약 21만호가 넘는 임대주택을 공급한 국내 최대 공공임대주택 건설 사업자이지만 임차인들과 꾸준히 갈등을 빚어왔다.
부영주택은 지난 2018년 강원도 속초시의 임대아파트 입주민 156명이 낸 하자보수 손해배상청구 소송에서도 패소했다.
또 2020년에는 전라남도 순천시에 건설한 임대아파트 분양 전환 과정에서 법정기준을 넘는 분양대금을 받아 대법원까지 가는 소송 끝에 입주민에게 부당이득금을 반환하기도 했다.
보도자료 및 기사제보
[자유민주·시장경제의 파수꾼 – 뉴데일리 newdaily.co.kr]
Copyrights ⓒ 2005 뉴데일리뉴스 - 무단전재, 재배포 금지
생생
헤드라인 뉴스 이 시각 주요뉴스와 만나보세요.도내 부영 임대주택 분양전환 가격이 과다 산정됐다는 소송이 처음 제기된 지 10년이 지났지만 아직 결론이 나오지 않았다. 현재 진행되고 있는 파기환송심에서 부영 측은 분양전환가격에 포함되는 건축비에 추가 비용이 있고 부당이득금 받을 자격이 되는 원고 적격을 다시 따져봐야 한다는 주장을 펼치고 있는 것으로 알려졌다.
임대아파트전국회의 부영연대(이하 부영연대)는 부영의 억지 주장으로 재판이 지연되고 있다고 주장하고 있다. 기업의 사회적 책무에 무관심해 일이 커졌다는 건설업계 내부의 비판도 나온다. 이 오래된 갈등의 핵심은 무엇인지 살펴봤다. 더 자세한 내용은 월간경남 9월호에 담았다.
부영아파트 전경./경남신문DB/
◇분양전환가격 책정은?= 이번 사건은 옛 임대주택법을 적용받는다. 이 법에 따라 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 평균 금액(건설원가+감정평가금액/2)으로 산정된다. 건설원가를 구성하는 중요한 요소는 최초 입주자 모집당시의 주택가격이다. 이는 다시 건축비와 택지비로 나뉜다. 건축비가 커질수록 분양전환가격은 높아지는 구조다.
부영 임대주택의 경우 민간 사업자가 공급하는 공공임대주택이라는 점에서 이윤 추구라는 가치도 끼어들게 돼 있다. 한국신용평가 자료에 따르면 부영주택의 최근 6년(2016~2021년) 매출액 중 임대아파트 분양수익 매출은 2조 3990억원으로 전체의 26.6%를 차지하고 있다. 기업의 이윤 추구와 서민 주거 안정이라는 공공의 이익이 충돌하는 지점이다.
과거에는 임대주택사업자가 건축비를 산정할 때 법적 상한선인 표준건축비를 적용하는 경우가 많았다. 법적 테두리 안에서 받을 수 있는 최대치로 설정하는 것이다. 하지만 임차인들은 표준건축비는 말 그대로 상한선일 뿐 실제로 투입된 건축비로 계산해야 한다고 맞섰다.
◇대법원 “표준건축비, 건설원가 아니다”= 2011년 대법원 전원합의체는 건축비를 ‘실제로 투입된 건축비’로 봐야한다는 취지로 판결하자 전환점이 된다. 옛 임대주택법 시행규칙에 건축비의 상한선은 국토부 장관이 고시하는 ‘표준건축비’라고 명시돼 있다. 하지만 건축비를 상한선인 표준건축비로 할 것인지 공사 과정에서 실제 투입된 건축비로 할 것인지 법에 명확히 규정돼 있지 않다.
판결문의 핵심 내용은 법에 명시된 표준건축비는 건축비의 상한선을 나타내는 기준일 뿐 건설원가는 아니라는 것이다. 분양전환가격 구성 항목 중 건설원가는 표준건축비가 아닌 실제 건축비라는 것이 대법원의 판결이다. 결국 이 판결이 나온 이후 전국 각지에서 수많은 소송이 제기됐다.
2012년 첫 소송 후 2020년 판결
2년째 파기환송심
진행 중
임차인에 유리한 판결났지만
분양전환가격 규정 미흡해 갈등
부영 “원고적격 다시 확인해야”
부영연대 “의도적 재판 지연”
이병준 교수 “건축비 규정없어 판결 구체화 어려워” 주장
부실한 법·사회적 책임 문제도
2007년 부영아파트 임차인대회표의는 주민설명회를 열고 문제 해결을 논의했다./부영연대/
◇“부영 부당이득 규모 1000억원”= 도내 부영 임대주택의 부당이득 반환소송은 2012년 처음 제기됐다. 1심인 창원지방법원 제5민사부는 건축비는 표준건축비가 아니라 취득세 과세표준을 기준으로 봐야 한다는 취지로 판결하며 임차인 측 손을 들어줬다. 취득세 과세표준은 법인장부인 공사원가명세서를 기초로 한 것으로 각종 비용이 항목별로 포함돼 있어 실제 건축비를 산정할 기초가 될 수 있다는 것이었다.
하지만 2심 결과 취득세 과세표준이 아닌 건축비 감정결과가 건축비 산정 근거로 인정되며 부영에 유리한 판결이 나왔다.
상고심에서는 다시 뒤집혔다. 2020년 대법원은 건설원가 산정의 기초가 되는 건축비를 감정가가 아닌 ‘실제 투입된 건축비’로 봐야한다는 취지로 판결함에 따라 현재 파기환송심이 진행되고 있다. 또 대법원은 실제 투입된 건축비를 산정하는 데에 기초가 되는 증거를 취득세 과세표준으로 한다는 1심 판결을 재확인했다.
결국 1심의 판결로 돌아온 셈인데 1심 판결문을 통해 대략적인 부당이득금 규모를 확인할 수 있다. 아직 파기환송심이 진행되고 있어 이 금액이 확정된 것은 아니다.
도내 부영 임대주택의 부당이득반환 청구소송 중 김해시 대청동 갑오마을6단지 부영아파트 사건의 1심 판결문에 따르면 부영은 아파트의 세대별 분양전환가격을 9415만 5000원으로 정했다. 재판부는 이 가격을 취득세 과세표준에 따라 다시 산정했고 세대별 정당한 분양전환가격은 6463만 4565원이고 2952만 435원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판시했다. 이에 임차인 측은 청구한 금액인 600만~2000만원을 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 가구당 평균 1000만원 수준이다. 전체 가구가 소송에 참여하지는 않아 부영연대는 전국적으로 부당이득금 반환 전체 규모를 1000억원대로 보고 있다.
2013년 8월 부영연대와 창원시 진해구 청안동 부영3차아파트 임차인들이 창원시청 앞에서 감정가가 과다 책정됐다며 항의하고 있다./경남신문DB/
◇부영연대 “부영, 의도적 재판 지연”= 도내 부영 임대아파트의 부당이득금반환청구 소송은 지난 2020년 8월 대법원 판결 이후 2년째 부산고등법원 창원재판부에서 파기환송심이 진행되고 있다. 첫 소송이 제기된 시점을 따지면 10년이 지났다.
파기환송심은 대법원의 파기 이유에 따라 판결되므로 길게 잡아도 1년 이내에 끝나는 것이 일반적이다. 하지만 이번 사건은 2년이 지났음에도 결론이 나지 않아 부영연대는 부영이 의도적으로 지연시키고 있다고 주장하고 있다.
부영연대에 따르면 파기환송심에서 부영 측이 제시한 논리는 취득세 과세표준 신고 시점 이후에 건축비에 포함될 수 있는 비용이 더 있다는 것이다. 이 밖에도 분양전환 당시 임차인 세대가 전원 무주택자가 맞는지 원고적격을 다시 확인해야 한다는 것도 쟁점이다. 재판부는 소송을 제기한 전체 원고와 세대원의 과거 임대기간 중 주택소유 유무를 행정청에 조회 요청했고, 이를 분류하느라 많은 시간이 소요되고 있다는 것이 부영연대의 주장이다.
이와 관련해 부영 관계자는 “구체적으로 드릴 답변이 없다”고 말했다.
익명을 요구한 과거 부영 관계자는 여전히 임차인 측이 힘든 싸움일 것이라는 설명이다. 과거 관계자는 “현직에 있을 때 이 문제를 접한 적이 있다. 법 해석 여지가 있어 부영 측이 완전히 불리한 것은 아니라고 본다”며 “회장은 법대로 할 것을 강조한 바 있다. 고문으로 고위 법조인 출신을 앉히는 등 법적 대응에 철저해 부영은 쉽지 않은 상대이다”고 말했다.
이영철 부영연대 대표가 지난 8월 부당이득 반환 소송과 관련해 이야기하고 있다./전강용 기자/
◇미흡한 법·과도한 이윤 추구가 문제 키워= 건축비와 관련된 논란은 대법원 판결이 내려졌음에도 아직 시원하게 해결이 안 됐다. 옛 임대주택법에 건축비를 구성하는 요소에 관한 규정이 없기 때문이다. 또 건축비 산정에 갈등이 발생할 경우 시비를 가릴 수 있는 규정도 없다. 이 때문에 파기환송심에서도 ‘실제 투입된 건축비’에 추가될 수 있는 비용과 관련된 다툼이 발생하고 있는 것이다.
2020년 발표된 이병준 한국외대 법학전문대학원 교수의 ‘공법에 의한 가격산정과 사법상의 부당이득’ 논문을 보면 이 문제를 상세히 분석하고 있다. 요지는 법에 명확한 기준이 없기에 대법원 전원합의체 판결에서의 ‘실제로 투입된 건축비’도 구체화하기 어렵다는 것이다. 그럼에도 이 판결이 이후 판결에 인용되며 판례를 통해 법의 미비점을 보완해 해석하는 것은 문제의 소지가 있다는 것이 이 교수 논문의 주장이다.
이영철 임대아파트전국회의 부영연대 대표는 “이 모든 갈등이 법 때문에 발생했다. 주택법은 처벌 규정을 비롯해 절차들이 매우 명확하게 돼 있으나 반면 임대주택법은 너무 부실했다”며 “법의 허점이 임대 사업자에게 막대한 이득을 볼 수 있는 길을 터준 셈”이라고 말했다.
건설업계 내에서도 시선이 곱지 않다. 법을 떠나 기업이 사회적 책임을 다 했다면 이렇게까지 문제가 깊어지진 않았을 것이라는 지적이다.
도내 한 건설업계 관계자는 “서민 대상의 임대주택사업을 하면서 임대보증금, 임대료, 분양전환 등의 부분에서 부영은 이윤 추구에만 몰두해 막대한 돈을 벌어들였다”며 “그럼에도 부영은 지금과 달리 과거에는 사회 환원이라는 기업의 사회적 책무에 소홀했다. 하다못해 재투자를 통해 부영의 제품이라고 할 수 있는 건물의 유지·보수·개선에라도 철저했어야 했는데 부족했다고 본다. 이 때문에 사회적인 질타를 받게 된 것”이라고 꼬집었다.