"7월말 집 잔금을 치뤄야 하는 상황입니다. 생애 첫 주택담보인정비율(LTV)이 80%까지 늘어난다는 소식에 대출 변경을 고민 중입니다. 그런데 현재 규정 변경 예고만 되어있고 정확히 언제 고시한다는 내용이 없어서 실수요자들은 혼란이 있습니다. (40대 최모씨)
"신혼집을 못 구해 자취방에서 신혼생활을 시작할 예정입니다. 이달부터 첫 주택 구입은 LTV가 80%까지 적용된다고 해서 영업점에 전화해봤는데 지침이 내려오지 않았다더군요. 시행된다고 한들 대출 이자 부담이 큰 상황에서 내 집 마련은 어려울 것 같습니다. 내년까지 더 두고봐야죠" (30대 김모씨)
정부가 이달부터 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 LTV 상한을 80%까지 확대 적용한다고 밝혔지만 관련 규정이 개정되지 않으면서 일부 금융소비자들이 혼란을 겪고 있다. 실제로는 대출이 시행되지 않고 있기 때문이다. 또 금리는 오르고 부동산 거래가 침체되는 와중이어서 대출이 진행되더라도 실효성이 있을지 의문이 제기된다.
"LTV 80% 적용 7월부터 되는 줄 알았는데…"
16일 금융권에 따르면 금융위원회는 생애 첫 LTV한도 80% 확대안을 시행하기 위해 이달 말까지 관련 규정을 개정할 계획이다. 개정 내용이 시중은행들에 전달되면 전산 작업 등을 거쳐 내달 말 이전에는 금융 소비자에게 적용될 것으로 보인다.
앞서 정부는 7월부터 생애 최초 주택구입자에 대한 LTV 한도를 늘리겠다고 밝혔다. 현행 60~70% 수준인 LTV 상한을 주택 소재지역, 가격, 소득과 상관없이 80%로 완화하고, 대출한도는 6억원으로 확대하겠다는 것이다.
이 과정에서 해당 제도가 1일부터 당장 시행된다고 생각한 일부 금융소비자들이 영업점에 문의하는 해프닝도 벌어졌다. 경기도 분당에 위치한 시중은행 영업점 직원은 "이달 초 보도가 나온 뒤 관련 문의가 몇 건 있었다"며 "아직 공문이 내려오지 않아 정확한 시행 시기를 모른다는 대답만 되풀이했다"고 말했다.
문제는 내달 LTV한도가 확대되더라도 실효성이 떨어질 가능성이 높다는 점이다. 한국은행이 사상 첫 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)을 단행하면서 가뜩이나 위축됐던 부동산 시장이 더 움츠러들고 있어서다.
"대출되면 뭐하나…집 안 사는데"
아파트 가격이 천정부지로 치솟던 서울 아파트조차 매수 심리가 갈수록 위축되고 있다. 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.04% 하락해 7주 연속 하락했고, 낙폭도 지난주(-0.03%)보다 커졌다.
서울 아파트 매매수급지수는 86.4를 기록해 지난주(86.8)보다 0.4포인트(p) 하락했다. 지난 5월 이후 10주 연속 내림세다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요(매수)와 공급(매도) 비중을 지수화한 것으로, 이 지수가 기준선(100)보다 낮으면 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
한국은행이 당분간 기준금리 인상 기조를 이어가겠다고 예고한 만큼, 주택 가격 상승 기대감은 더 꺾일 전망이다. 특히 대출 금리가 치솟고 있어 이자 부담이 높아진 젊은 2030세대를 중심으로 생애 첫 주택구매 수요는 줄어들 것으로 보인다.
실제 생애 첫 주택구매자들의 매수 심리는 얼어붙고 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~6월 생애 첫 주택(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 매수자는 16만8468명에 그쳤다. 상반기 기준으로 지난 2012년(16만1744명) 이후 10년 만에 최저치다. 최대 수준을 나타냈던 지난해(28만4815명)에 비하면 40% 넘게 쪼그라든 수준이다. 월별로 보면 지난달 생애 첫 부동산 매수자는 2만6111명에 불과해, 2013년 2월(3만5320명) 이후 최저치를 나타냈다.
한 금융권 관계자는 "근로소득을 바탕으로 하는 2030세대는 자본금이 크지 않아 대출금리에 민감하다"며 "거래절벽까지 나타나는 상황에서 LTV완화가 젊은세대들의 주택구입 결정에 큰 영향을 주진 못할 것 같다"고 설명했다.
채선희 한경닷컴 기자
주택담보대출 비율을 말하는 ‘LTV(loan to value ratio)’는 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율로 쉽게 말해 대출 가능 한도다.
수년 전에는 지역과 무관하게 70% 비율로 대출을 받을 수 있었지만, 30차례가 넘는 부동산 대책을 거치며 규제 지역(투기 지역, 투기 과열 지구, 청약 조정 지역)과 비규제 지역에 따라 40~70%로 한도가 세분화하면서 내 집 마련을 하려는 실수요자들의 마음을 무겁게 하고 있다.
이에 주택담보대출 금리 비교 사이트 ‘내금리닷컴’은 규제 지역과 대출 목적에 따라 달라지는 LTV 조건과 한도를 8일 소개했다.
먼저 주택구입자금 대출과 생활자금 마련 목적 담보 대출의 LTV 한도가 다르다. 보유하고 있는 아파트, 빌라, 오피스텔 등 부동산을 담보로 생활자금 대출을 이용할 때 구매 시보다 약 10% 정도 LTV가 줄어든다.
무주택 실수요자인지, 1주택 보유자(처분 조건)인지에 따라서도 아파트 매매 대출 LTV가 달라진다. 시세 9억원 이하분의 대출금과 초과분 대출금에도 각각 다른 LTV가 적용된다.
무주택 실수요자의 조건은 투기 지역, 투기 과열 지구에서 시세 6억원 이하 주택을 구매하는 경우(부부 합산 연소득 7000만원 이하, 생애 최초인 경우 8000만원 이하)와 청약 조정 지역에서 시세 5억원 이하(부부 합산 연소득 6000만원 이하, 생애 최초인 경우 7000만원 이하)의 주택을 매매하는 경우에 해당한다.
연이은 부동산 대책에도 집값이 잡히지 않으면서 ‘영끌’을 해서라도 내 집 마련에 나서는 사람이 늘고 있다. 줄어든 LTV 한도 조건을 몰랐던 사람들은 내 집 마련 계획을 포기하거나 급하게 부족한 자금을 마련하기도 한다.
하지만 목적과 개인 조건에 따라 최대 시세의 40% 한도가 차이가 발생할 수 있기 때문에 은행별 아파트 담보 대출 금리를 비교하기 전에는 내 상황에 맞는 LTV 한도를 확인하는 것이 우선이다.
내금리닷컴은 은행, 보험사, 주택담보대출 금리 비교와 LTV 한도 조회, 전세 입주 자금 및 퇴거 자금 대출, 개인 사업자 대출 등 금융 전반의 정보를 무료로 제공하고 있다. 홈페이지 방문 시 담보 대출 이자 계산기, 포장이사 견적 비교 서비스를 이용할 수 있다.
LTV란? 주택가격(담보가치)에 대하여 취급할 수 있는 주택담보대출금액의 비율을 LTV(주택담보대출비율 또는 담보인정비율)라고 합니다. LTV 계산기에서는 대출희망금액에 따른 LTV를 편리하게 계산해 볼 수 있으며, 투기과열지구나 조정대상지역 등 부동산 규제지역의 LTV에 따른 주택담보대출 한도와 LTV 구간별 대출가능금액도 확인할 수 있습니다.
계산기 사용방법
1) 대출금액을 기준으로 LTV 확인 : 계산대상에서 LTV를 선택하고, 주택지역과 주택가격 등 필요정보 입력
2) 주택가격을 기준으로 대출가능금액 확인 : 계산대상에서 대출가능금액을 선택하고, 주택가격과 규제지역 등 필요정보 입력
주택가격(담보가치) 산정
은행 등 대출기관은 주택가격(담보가치)의 산정을 위해 아래 4가지 방법 중 하나를 선택하여 적용할 수 있습니다. 일반적으로 국세청의 기준시가 또는 국민은행에서 제공하는 KB 부동산 시세가 많이 사용됩니다.
단독주택 : 개별단독주택공시가격 열람
공동주택(아파트 등) : 공동주택공시가격 열람
3) 한국부동산원 시세
4) 감정평가업자의 감정평가액
LTV 계산
은행업감독업무시행세칙에서는 주택담보대출과 모든 선순위채권, 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금을 동등하게 취급하여 LTV를 산출하도록 정하고 있습니다. 은행 등 대출기관별로 선순위채권의 산정방식과 방공제 적용방식에 차이가 있으므로 산출된 LTV에도 차이가 있을 수 있습니다.
선순위채권
선순위채권은 담보물건에 대하여 다른 채권보다 우선하여 회수할 수 있는 권리를 가진 채권입니다. 주택담보대출에서 대표적인 선순위채권은 기존담보대출, 즉 해당 주택을 담보로 이미 받은 대출입니다. 신규 주택담보대출을 실시하는 은행 등 대출기관에서는 선순위채권 상당액을 회수가 어려운 것으로 보아 대출한도에서 차감합니다.
임대보증금 재산출
대항요건을 갖춘 임대차계약의 임대보증금은 LTV 계산에서 선순위채권 등과 동동하게 취급되어 대출한도에서 차감됩니다. 이때 임대보증금이 주택임대차보호법에 따른 최우선변제 소액임차보증금보다 작다면 최우선변제 소액임차보증금 상당액을 대출한도에서 차감합니다.
방공제
은행 등 대출기관이 임대되지 않은 방에 대한 소액임차보증금을 대출한도에서 차감하는 것을 방공제라고 합니다. 주택임대차보호법에서는 소액임차인의 보호를 위해 일정한 기준에 따라 정한 최우선변제 소액임차보증금을 등기설정된 저당권보다 앞서 경매 배당받을 수 있도록 정하고 있습니다. 은행 등 대출기관은 최우선변제 소액임차보증금으로 인한 손실을 미리 방지하기 위해 방공제를 활용하고 있습니다.
MCI·MCG 활용
MCI(모기지신용보험)와 MCG(모기지신용보증)는 은행 등 대출기관에서 방공제를 통해 차감하는 최우선변제 소액임차보증금을 보증하는 SGI서울보증과 한국주택금융공사의 보증상품입니다. MCI와 MCG 가입 시 방공제로 차감된 금액만큼 다시 대출한도가 증가하므로 규제범위 내에서 최대한 대출을 받을 필요가 있는 경우 많이 활용됩니다.
주택담보대출에 따른 LTV와 대출한도를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 은행 등 대출기관에서 산출한 LTV 및 대출한도와 차이가 있을 수 있습니다.
LTV는 본래 금융기관의 대출건전성을 감독하기 위한 수단이나 부동산시장의 경기를 조절하기 위한 정책수단으로도 널리 활용되고 있습니다. 규제지역 — 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 — 에 따른 LTV 상한과 주택담보대출 제한 등에 관한 내용을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.
주택담보대출 LTV 상한
1) 투기지역 및 투기과열지구
주택가격 9억 이하 : LTV 40%
주택가격 9억 초과 ~ 15억 이하 : 9억원 이하 LTV 40% + 9억원 초과 LTV 20%
주택가격 15억 초과 : LTV 0% → 대출불가
주택가격 9억 이하 : LTV 50%
주택가격 9억 초과 : 9억원 이하 LTV 50% + 9억원 초과 LTV 30%
주택가격과 관계없이 LTV 70%
생애최초주택 구매자 주택담보대출 LTV 우대
생애최초로 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받을 때에는 규제지역이나 주택가격 및 소득에 상관없이 최대 40%P의 LTV 우대혜택을 받을 수 있습니다. 생애최초주택 구매자는 세대주와 세대별 주민등록표에 등재된 세대원 — 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속(직계비속의 배우자 포함) — 모두가 과거에 주택이나 분양권 또는 조합원입주권 등을 소유한 사실이 없는 자를 말하며, 배우자가 별도의 세대를 구성하고 있을 때에는 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속(직계비속의 배우자 포함)을 포함하여 판단합니다.
규제지역·비규제지역 : LTV 80%
대출한도 : 최대 6억원 이내
서민·실수요자 주택담보대출 LTV 우대
서민·실수요자가 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받을 때에는 주택가격에 따라 최대 20%P의 LTV 우대혜택을 받을 수 있습니다. 이때 서민·실수요자는 부부합산 연소득이 9천만원 이하인 무주택 세대주를 말하여, ① 투기지역 및 투기과열지구 내 주택가격 9억원 이하 또는 ② 조정대상지역 내 주택가격 8억원 이하의 주택을 구입하는 경우에만 우대혜택이 적용됩니다.
투기지역 및 투기과열지구 : 6억원 이내 60%, 6억원 ~ 9억원 이하 50%
조정대상지역 : 5억원 이내 70%, 5억원 ~ 8억원 이하 60%
대출한도 : 최대 4억원 이내
규제지역 내 주택담보대출 제한
1) 1주택을 보유한 세대의 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지
기존주택의 2년 내 처분을 조건으로 하는 경우 예외
무주택 자녀의 분가, 부모의 별거봉양 등의 사유로 주택담보대출을 받는 경우 예외
개인·법인사업자의 주택담보대출 제한
1) 주택매매업·임대업 이외 업종을 영위하는 개인·법인사업자의 규제지역 내 주택 구입을 위한 주택담보 기업자금대출 금지
2) 개인 주택매매·임대사업자의 투기과열지구 내 고가주택(시가 9억원 초과) 구입을 위한 주택담보대출 금지
비주택담보대출 LTV 상한
주거용·상업용 오피스텔, 상가 및 토지 등 비주택 부동산을 담보로 하는 비주택담보대출에는 아래의 LTV 상한이 적용됩니다.
일반지역 : LTV 70%
토지거래허가구역 : LTV 40%